เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 66 สู่ทิศทางตลาดปี 2026: ใครคือผู้รอดในวิกฤต Perfect Storm?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาที่ดินมากว่าทศวรรษ ผมบอกได้คำเดียวว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนบททดสอบสุดหิน หรือ “Roller Coaster” ที่เหวี่ยงผู้ประกอบการจนตั้งตัวแทบไม่ติด หลายคนคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทะยานขึ้นฟ้า (Take off) แต่ความจริงกลับกลายเป็นภาพยนตร์คนละม้วน เมื่อภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กลิ่นอายความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนเลือกตั้ง และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ได้สกัดดาวรุ่งจนทำให้แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ก็ยังเงียบเหงา ลากยาวมาจนถึงศักราชใหม่
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่กางตัวเลขมาเล่าให้ฟังเฉยๆ แต่เราจะมา “ผ่าตัด” โครงสร้างทางการเงินและกลยุทธ์ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ทาง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลไว้ เพื่อวิเคราะห์ให้เห็นลึกไปถึงกระดูกว่า ใครคือ “ของจริง” ในยุคที่ ตลาดอสังหาฯ กำลังถูก Disrupt และทิศทางจากนี้ไปจนถึงปี 2026 หน้าตาของวงการที่อยู่อาศัยไทยจะเปลี่ยนไปอย่างไร
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อตัวเลขรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียว
จากการประมวลผลข้อมูลของ 41 บิ๊กคอร์ปในตลาดหลักทรัพย์ฯ มูลค่ารวมของรายได้ในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเผินๆ เหมือนจะลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมอยากให้มองลึกลงไปในรายละเอียด เพราะ “ค่าเฉลี่ย” มักจะหลอกตาเราเสมอ
ความเป็นจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ถดถอย ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเกินครึ่งของตลาด สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบสำหรับทุกคนอีกต่อไป มันคือยุคของ “K-Shaped Recovery” อย่างแท้จริง คือมีกลุ่มที่รอดแล้วรุ่งโรจน์ กับกลุ่มที่ร่วงโรยอย่างน่าใจหาย
กลุ่มที่เจ็บหนักในระดับวิกฤต คือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% ซึ่งได้แก่:
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): การปรับตัวในเซกเมนต์คอนโดมิเนียมระดับล่างยังคงเป็นโจทย์หิน
ไรมอน แลนด์ (RML): แม้จะเชี่ยวชาญตลาด Luxury แต่จังหวะการรับรู้รายได้อาจสะดุด
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ติดลบไปในระดับ -28%
รวมถึงแบรนด์ที่คุ้นหูอย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่รายได้หายไปกว่า 20%
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ แม้แต่พี่ใหญ่ระดับตำนานอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่า การพึ่งพาเพียงยอดขายบ้านและคอนโดมิเนียมแบบเดิมๆ อาจไม่เพียงพออีกต่อไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไวเช่นนี้
ศึกชิงบัลลังก์เจ้าตลาด: แสนสิริ ปะทะ เอพี (ไทยแลนด์)
หากเรามองหา “The Winner” ในแง่ของเม็ดเงินรายได้รวม (Total Revenue) ปี 2566 ต้องยกมงกุฎให้กับ แสนสิริ ที่สามารถกวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์การรุกตลาด Luxury และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Equity) ทำให้แสนสิริยังคงครองใจผู้บริโภคกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individual) ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
อันดับ 2 ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอคือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้านบาทเท่านั้น ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษามาตรฐานความแข็งแกร่งด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผมที่เป็นที่ปรึกษาด้านการลงทุน การดูแค่ “รายได้รวม” อาจยังไม่เห็นภาพความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากธุรกิจอื่น (Non-Core Business) เข้ามาปะปน เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจเช่า หรือการลงทุนอื่นๆ ดังนั้น เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพียวๆ เพื่อวัดฝีมือในการขายบ้านและคอนโดกันจริงๆ
ผ่าตัด “ยอดขายจริง”: ใครคือ Real Developer ตัวจริง?
เมื่อเรากรองเอาเฉพาะรายได้จากการขาย (Core Business) ภาพรวมของตลาดดูน่ากังวลกว่าที่คิด เพราะรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
นี่คือสัญญาณเตือนภัยสีแดง (Red Flag) สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย บ่งบอกว่ากำลังซื้อในตลาด (Purchasing Power) กำลังหดตัวอย่างรุนแรง ปัจจัยหลักหนีไม่พ้นเรื่องของ “หนี้ครัวเรือน” และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
ในสมรภูมินี้ ผู้ชนะตัวจริงที่ยืนหนึ่งเรื่องการขายคือ เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยยอดรับรู้รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สาเหตุที่ AP ทำผลงานได้โดดเด่นในด้านยอดขาย มาจากการกระจายพอร์ตสินค้า (Product Mix) ที่ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ในทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตอบโจทย์ Real Demand ได้อย่างแม่นยำ
จุดสังเกตที่น่าสนใจใน Top 10 ด้านยอดขาย:
SC Asset (เอสซี แอสเสท): เป็นม้ามืดที่น่ากลัวมาก สามารถทำยอดขายได้ 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% สวนกระแสตลาด สะท้อนให้เห็นว่าตลาด “บ้านหรู” ยังไปได้สวย และแบรนด์ SC แข็งแกร่งมากในเซกเมนต์นี้
Central Pattana (เซ็นทรัลพัฒนา): ยักษ์ใหญ่รีเทลที่หันมาเอาจริงเอาจังกับที่อยู่อาศัย (Residence) ปีนี้ทำยอดขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) โมเดลการสร้างคอนโดติดห้างสรรพสินค้ายังคงเป็น “Winning Zone” ที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ
ความยากลำบากของเจ้าตลาดเดิม: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยอดขายจากการโอนลดลงถึง 38% ส่วนไรมอน แลนด์ และ แอล.พี.เอ็น. ก็เจ็บหนักในส่วนนี้
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” (Net Profit)
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) หากขายดีแต่ขาดทุน หรือกำไรบางเฉียบ ก็ยากที่จะยืนระยะได้ในระยะยาว โดยเฉพาะเมื่อต้องเผชิญกับต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขายที่หายไป และมีบริษัทที่ขาดทุนสุทธิถึง 12 ราย ซึ่งบางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
ทำเนียบแชมป์กำไรสุทธิ:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท): แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่ LH แสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกมในการบริหารจัดการทรัพย์สิน (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท ทำให้ยังคงรักษาบัลลังก์แชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้
ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท): ราชาแห่งการบริหารต้นทุน (Cost Efficiency) ยังคงทำผลงานได้ยอดเยี่ยม แม้รายได้จะลดลงแต่ยังรักษาอัตรากำไรไว้ได้สูง
เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท): ไล่จี้ศุภาลัยมาติดๆ ด้วยกำไรจากการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง
แสนสิริ (5,846 ล้านบาท): โตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริในแง่ของ Net Profit Margin ที่ดีขึ้นอย่างผิดหูผิดตา
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยอะไรที่ทำให้เกิดความแตกต่าง?
ทำไมบางบริษัทถึงรอด ในขณะที่บางบริษัทกำลังดิ้นรน? จากประสบการณ์ 10 ปีของผม ผมเห็นปัจจัยชี้ขาด 3 ประการ:
การบริหารจัดการพอร์ตสินค้า (Portfolio Management): บริษัทที่รอดคือบริษัทที่มีสินค้าหลากหลายระดับราคา ไม่พึ่งพาเพียงคอนโดระดับล่างหรือบ้านระดับบนเพียงอย่างเดียว การกระจายความเสี่ยงคือหัวใจสำคัญ
สถานะทางการเงิน (Financial Health): ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น บริษัทที่มีภาระหนี้ต่ำ (Low D/E Ratio) จะได้เปรียบมหาศาล เพราะต้นทุนทางการเงินจะกัดกินกำไรน้อยกว่า อย่างศุภาลัยและแลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีวินัยทางการเงินที่แข็งแกร่งมาก
แบรนด์ดิ้ง (Branding): ในยุคที่ผู้บริโภคไม่มั่นใจในเศรษฐกิจ พวกเขาจะเลือกซื้อบ้านจากแบรนด์ที่ “เชื่อถือได้” (Trusted Brand) ว่าจะสร้างเสร็จ มีบริการหลังการขายที่ดี และนิติบุคคลที่มีคุณภาพ ซึ่ง Top 5 ของตลาดกินรวบในเรื่องนี้
ทิศทางอนาคต: แนวโน้มอสังหาฯ 2024 – 2026
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปัจจุบันและอนาคต เราเห็นเทรนด์ที่ชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเปลี่ยนโฉมหน้าไปสู่ยุคใหม่:
The Era of Sustainability: เทรนด์ Green Building และ Net Zero จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นทางรอด ผู้บริโภคและนักลงทุนต่างชาติเริ่มมองหาอาคารประหยัดพลังงาน
Pet-Friendly is the New Standard: คอนโดมิเนียมที่เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) กลายเป็นจุดขายสำคัญที่สามารถอัพราคาและปิดการขายได้เร็วกว่าโครงการทั่วไป
Leasehold vs Freehold: ด้วยราคาที่ดินในเมืองที่พุ่งสูงขึ้น เราจะเห็นโครงการแบบ Leasehold (เช่าซื้อระยะยาว) ในทำเล Prime Area มากขึ้น เพื่อทำราคาขายให้จับต้องได้
Wellness Living: การผนวกบริการด้านสุขภาพเข้ากับที่อยู่อาศัย เพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ของไทย จะเป็น New S-Curve ของผู้ประกอบการ
กลยุทธ์สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือสนใจ ลงทุนอสังหา ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม เพื่อปล่อยเช่า หรือ ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัยเอง ช่วงเวลานี้คือช่วงเวลาของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง แต่ต้องเลือกอย่างชาญฉลาด
การพิจารณาเลือกโครงการจาก Developer ที่มีความมั่นคงทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญที่สุด อย่าดูแค่ราคาโปรโมชั่น แต่ให้ดู “งบการเงิน” และ “ผลงานในอดีต” ด้วย นอกจากนี้ การมองหาทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาประเมินที่ดิน และอยู่ใกล้โครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้า จะช่วยให้สินทรัพย์ของท่านมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต
อย่าลืมวางแผนเรื่อง สินเชื่อบ้าน ให้รอบคอบ ศึกษาเรื่องการ รีไฟแนนซ์ (Refinance) และอัตราดอกเบี้ย MRR ที่อาจเปลี่ยนแปลงได้ การมีเครดิตบูโรที่ดีคือใบเบิกทางที่สำคัญที่สุดในยุคนี้
บทสรุป: วิกฤตคัดกรองเพชร
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวม แต่สำหรับนักลงทุนที่มองเกมขาด มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ตลาดได้แยก “ตัวจริง” ออกจาก “ผู้เล่นทั่วไป” อย่างชัดเจน บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีวินัยทางการเงิน และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า คือผู้ที่จะยืนหยัดอยู่ได้ในปี 2026 และตลอดไป
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยตาย แต่กำลังกลายพันธุ์ ผู้ที่หยุดพัฒนาเท่ากับถอยหลัง ส่วนผู้ที่กล้าปรับเปลี่ยนและมองไกลกว่าคู่แข่ง คือผู้ที่จะครอบครองอนาคต
หากคุณคือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสท่ามกลางวิกฤต หรือผู้ที่ฝันอยากมีบ้านคุณภาพสักหลัง อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนของตลาดทำให้คุณพลาดโอกาสทอง การมีความรู้ที่ถูกต้องและข้อมูลที่แม่นยำคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
พร้อมหรือยังที่จะก้าวไปข้างหน้ากับการลงทุนที่คุ้มค่า? ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือเริ่มวางแผนการเงินเพื่อบ้านในฝันของคุณตั้งแต่วันนี้ เพราะโอกาสดีๆ ในตลาดอสังหาฯ มักไม่รอใคร!
