ผ่าวิกฤต ตลาดอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกบทเรียนปี 66 สู่ทิศทางการลงทุนและผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิปี 2567-2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าพลวัตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยกำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนถ่ายที่สำคัญที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ หากย้อนกลับไปมองภาพรวมที่ผ่านมา หลายคนอาจตั้งความหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นฟ้าอีกครั้งของธุรกิจนี้ โดยได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมช่วงฟื้นตัวโควิดในปี 2565 แต่ความเป็นจริงที่ปรากฏกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน
เมื่อตัวเลขไม่เคยโกหก ผลประกอบการที่ออกมาสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับ “Perfect Storm” หรือพายุลูกใหญ่ ทั้งจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อบ้าน และกำลังซื้อที่เปราะบาง บทความนี้เราจะมาชำแหละข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทางในปี 2567 จนถึงปี 2569 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุนและซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างแม่นยำที่สุด
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อรายได้สวนทางกับความคาดหวัง
หากเรากางงบการเงินรวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 เราจะพบตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผินอาจดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ตัวเลขนี้กลับลดลง -1.2% (จากเดิม 376,141 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บ่งบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เติบโตอย่างที่กูรูหลายสำนักคาดการณ์ไว้
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวม “ติดลบ” นั่นหมายความว่าเกินครึ่งของตลาดกำลังประสบปัญหาในการระบายสต็อกและการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะบริษัทระดับกลางถึงเล็กที่สายป่านอาจไม่ยาวพอ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (รายได้ลดลงมากกว่า 20%):
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดล้านต้นๆ ที่ต้องเผชิญกับการแข่งขันและ Rejection Rate ที่สูงลิ่ว รายได้ลดลงราว -28%
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ติดลบในระดับ -28% เช่นกัน
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้พัฒนาลักชัวรี่ที่รายได้หายไปถึง -26%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เราคุ้นหูอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังเจอกับภาวะรายได้รวมหดตัวถึง -18% รวมถึง “ศุภาลัย” (-10%) และ “พฤกษา” (-9%) ข้อมูลเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า แม้จะเป็นแบรนด์ใหญ่ที่มีความน่าเชื่อถือ ก็ไม่อาจต้านทานแรงเสียดทานของเศรษฐกิจมหภาคได้ทั้งหมด หากไม่มีการปรับตัวที่รวดเร็วพอ
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: ใครคือราชาแห่งรายได้ในยุค New Normal?
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ ในปีที่ยากลำบากนี้ เราได้เห็นการชิงไหวชิงพริบของผู้นำตลาดที่น่าสนใจที่สุด โดยเฉพาะการขับเคี่ยวกันระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี ไทยแลนด์”
Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ (SIRI): คว้าแชมป์ไปด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การเจาะตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่มคนรุ่นใหม่คือปัจจัยความสำเร็จ
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท (แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%) ความแข็งแกร่งของ AP อยู่ที่พอร์ตสินค้าแนวราบ ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวที่กระจายอยู่ทั่วทุกทำเล
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยมยังทำให้ศุภาลัยยืนหยัดอยู่ใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
การที่รายได้รวมของ Top 10 บางบริษัทลดลง สะท้อนให้เห็นว่า “เค้กก้อนนี้ไม่ได้ใหญ่ขึ้น” แต่เป็นการ “แย่งชิงส่วนแบ่ง” กันอย่างดุเดือด ใครที่มีนวัตกรรมที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์และบริการหลังการขายที่ดีกว่า ย่อมเป็นผู้ชนะในใจผู้บริโภค
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: ดัชนีชี้วัดสุขภาพที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะเตือนนักลงทุนเสมอว่า “อย่าดูแค่บรรทัดสุดท้าย” รายได้รวมอาจประกอบด้วยรายได้จากการขายที่ดิน รายได้จากค่าเช่า หรือกำไรพิเศษ แต่ถ้าจะวัดฝีมือผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือเงินที่มาจากการขายบ้านและคอนโดจริงๆ
เมื่อโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือ Red Flag หรือธงแดงที่บอกว่า กำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หายไปอย่างมีนัยสำคัญ
ความจริงที่น่าตกใจ:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลง -78% (สะท้อนปัญหาเรื่อง Backlog และการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่ต่อเนื่อง)
แอล.พี.เอ็น.: ลดลงเกือบ -40%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ขายหายไป -38% (นี่คือเหตุผลที่ LH ต้องหาทางออกอื่น ซึ่งเราจะพูดถึงในหัวข้อถัดไป)
แชมป์ยอดขายตัวจริง:
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะที่แท้จริงในด้านการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) และศุภาลัย (30,836 ล้านบาท) สิ่งนี้ยืนยันว่าสินค้าของ AP ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ยังคงเป็นที่ต้องการสูงสุดในตลาด (Real Demand)
อีกหนึ่ง “ม้ามืด” ที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตถึง 103% (รายได้ขาย 5,835 ล้านบาท) การใช้โมเดล Mixed-use ที่ผนวกห้างสรรพสินค้าเข้ากับคอนโดมิเนียมและโรงแรม กลายเป็น Winning Zone ที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก
เกมการเงินและกำไรสุทธิ: เมื่อ “กำไรพิเศษ” คือฮีโร่ขี่ม้าขาว
การทำธุรกิจ ท้ายที่สุดแล้ววัดกันที่ “กำไรเข้ากระเป๋า” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง
แต่ทำไม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงฮวบฮาบ ถึงกลับมาผงาดเป็น “แชมป์กำไรสุทธิ” อันดับ 1 ได้?
คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตการลงทุน” (Asset Management)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ทำกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงของรุ่นเก๋าที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การสร้างบ้านขาย แต่รู้จักจังหวะในการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน เพื่อรักษาสภาพคล่องและปันผลให้กับผู้ถือหุ้น
ในขณะที่ แสนสิริ สร้างความฮือฮาด้วยกำไรที่เติบโตก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) จากการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีเยี่ยมและการขายโครงการระดับ Super Luxury ที่มี Margin สูง เป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องในเวลาที่กลุ่มตลาดล่าง-กลางกำลังขาดสภาพคล่อง
สรุป Top 5 ด้านกำไรสุทธิ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (Profit from Assets)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (Cost Efficiency King)
เอพี ไทยแลนด์: 6,054 ล้านบาท (Volume Leader)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (Margin Growth)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (Diversification)
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567-2569: โอกาสอยู่ตรงไหน?
จากบทเรียนปี 2566 ผมขอฉายภาพอนาคตเพื่อให้คุณเตรียมตัวสำหรับปี 2567 และยาวไปจนถึงปี 2569 เทรนด์การลงทุนและการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
หมดยุค “เก็งกำไร” เข้าสู่ยุค “Real Demand”
การซื้อใบจองคอนโดเพื่อขายต่อจะทำกำไรได้ยากขึ้นมาก ตลาดจะถูกขับเคลื่อนด้วยผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทำเลที่มีศักยภาพคือทำเลที่ “ใช้ชีวิตได้จริง” ใกล้แหล่งงาน รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่เปิดใช้แล้ว และโรงเรียนนานาชาติ
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living) คือมาตรฐานใหม่
ค่าไฟที่แพงขึ้นทำให้ “บ้านติดโซลาร์เซลล์” หรือคอนโดที่มีระบบ EV Charger ไม่ใช่แค่กิมมิคการขายอีกต่อไป แต่เป็นสิ่งที่ผู้บริโภคเรียกร้อง โครงการไหนไม่มี จะถูกตัดออกจากตัวเลือกทันที นอกจากนี้ วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมยังช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว
ตลาด Luxury ยังไปได้สวย (แต่ต้อง Unique)
กลุ่มคนมีเงินยังคงมีกำลังซื้อสูง แต่ความต้องการซับซ้อนขึ้น ไม่ใช่แค่บ้านหรู แต่ต้องเป็น “Wellness Residence” ที่มีบริการดูแลสุขภาพ หรือ “Pet Family” ที่เลี้ยงสัตว์ได้แบบ 100% ซึ่งโครงการจากแสนสิริและออริจิ้นกำลังจับตลาดนี้อย่างหนัก
ดอกเบี้ยและการกู้สินเชื่อ (High CPC Focus)
แม้ทิศทางดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัว แต่ธนาคารในไทยยังคงเข้มงวด การมองหา “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” หรือการวางแผน “รีไฟแนนซ์บ้าน” จะเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญของผู้กู้ นอกจากนี้ การเตรียมตัวเรื่องเครดิตบูโรและการเดินบัญชีเป็นสิ่งที่ต้องทำล่วงหน้าอย่างน้อย 6-12 เดือน
ทำเลทองใหม่ที่น่าจับตามอง
กรุงเทพกรีฑา: ย่าน Beverly Hills ของเมืองไทย รวมบ้านหรู
บางนา-ตราด: ประตูสู่ EEC และ Mixed-use ขนาดใหญ่
จรัญสนิทวงศ์-บางพลัด: คอนโดวิวแม่น้ำราคาจับต้องได้ เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
บทสรุป: ปรับตัวเพื่ออยู่รอดและเติบโต
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคนในวงการ แต่สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่มีวิสัยทัศน์ มันคือช่วงเวลาแห่งการ “ช้อนของดี” ในราคาที่สมเหตุสมผล บริษัทอสังหาฯ ที่ปรับตัวได้เร็ว กระจายความเสี่ยง และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ คือผู้ที่จะครอบครองส่วนแบ่งตลาดในยุคต่อไป
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือจังหวะที่คุณมีอำนาจต่อรองสูงที่สุด โปรโมชั่น “อยู่ฟรี” “ลดราคาปิดตึก” หรือ “ดอกเบี้ยพิเศษ” จะมีออกมาให้เห็นอย่างต่อเนื่อง สำคัญที่สุดคือการเลือกแบรนด์ที่ไว้ใจได้ เพราะในยามวิกฤต การส่งมอบบ้านที่มีคุณภาพคือเครื่องพิสูจน์ความจริงใจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ตาย แต่กำลังเกิดใหม่ในรูปแบบที่ฉลาดขึ้นและยั่งยืนขึ้น
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันการเปลี่ยนแปลงนี้?
หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก คอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการปรึกษาเรื่องการจัดพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงสุดท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
คลิกที่นี่เพื่อลงทะเบียนรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลและข้อเสนอสุดพิเศษสำหรับสมาชิก Exclusive เท่านั้น! เริ่มต้นสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ของคุณตั้งแต่วันนี้
