วิกฤตซ้อนวิกฤต? เจาะลึกแนวโน้ม “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปี 2568 ต่ำสุดในรอบ 23 ปี กับทางรอดของผู้ประกอบการและนักลงทุนในปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการและจับตาดูความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมต้องยอมรับว่าปี 2568 (2025) นี้ไม่ใช่ปีแห่งการเฉลิมฉลอง แต่เป็นปีแห่งการ “เผชิญความจริง” ครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย ตัวเลขและสถิติต่างๆ ที่ออกมาไม่ใช่แค่สัญญาณเตือนภัย แต่มันคือเสียงไซเรนที่ดังลั่นบอกว่าโครงสร้างพื้นฐานของกำลังซื้อในประเทศกำลังมีปัญหาอย่างหนัก
บทความนี้ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละลึกถึงไส้ในของสถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน วิเคราะห์เจาะลึกแบบบรรทัดต่อบรรทัดว่าทำไมตัวเลขการเปิดตัวโครงการถึงดิ่งลงเหวต่ำสุดในรอบ 23 ปี และที่สำคัญที่สุดคือ ในวิกฤตนี้ “โอกาส” ซ่อนอยู่ตรงไหน สำหรับทั้งนักพัฒนาอสังหาฯ นายหน้า และนักลงทุนที่มองการณ์ไกลไปถึงปี 2026
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อสถิติไม่เคยโกหก
หากเราย้อนกลับไปดูสถิติย้อนหลัง จะพบว่าตัวเลขการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 39,540 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 251,371 ล้านบาท ตัวเลขนี้หากมองผ่านๆ อาจจะดูเหมือนเยอะ แต่เมื่อเทียบกับปี 2567 มันคือการหดตัวลงอย่างน่าใจหายถึง 39.2% ในแง่จำนวนหน่วย และ 35.7% ในแง่มูลค่าโครงการ
ความน่าตกใจไม่ได้หยุดอยู่แค่นั้น เพราะนี่คือสถิติที่ “ต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี” ต่ำกว่าช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ที่เริ่มฟื้นตัวในปี 2545 และต่ำยิ่งกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ที่เราเพิ่งผ่านมา สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังป่วยไข้จากปัจจัยภายในที่รุนแรงกว่าโรคระบาด นั่นคือ “กำลังซื้อที่เหือดแห้ง” และ “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูงจนเพดานสินเชื่อของสถาบันการเงินไม่สามารถปล่อยผ่านได้ง่ายๆ อีกต่อไป
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ครึ่งปีแรกของปี 2568 มีโครงการเปิดใหม่เพียง 15,452 หน่วย มูลค่ากว่า 1.1 แสนล้านบาท ซึ่งลดลงฮวบฮาบเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และแนวโน้มครึ่งปีหลังก็ยังคงไม่มีปัจจัยบวกที่จะมากระตุ้นให้กราฟเชิดหัวขึ้นได้
ปรากฏการณ์ K-Shaped: รวยกระจุก จนกระจาย ในภาคอสังหาฯ
สิ่งหนึ่งที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดในปีนี้ คือความเหลื่อมล้ำของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่แยกขั้วอย่างชัดเจน (K-Shaped Recovery)
ตลาดบนยังไปได้ (แต่เหนื่อย): สินค้ากลุ่มบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี่ ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีสัดส่วนเพียง 5.3% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด (ประมาณ 821 หน่วย) แต่กลับกวาดมูลค่าตลาดไปถึง 33.2% หรือกว่า 3.6 หมื่นล้านบาท นี่คือภาพสะท้อนว่า “คนรวยยังซื้อ” แต่พวกเขาเลือกซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สินสะสม (Asset Allocation) หรือเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) เท่านั้น ไม่ใช่การเก็งกำไรเหมือนในอดีต
ตลาดล่างซึมยาว: ในทางกลับกัน ตลาดแมส (Mass Market) หรือที่อยู่อาศัยราคาถูก กลับกลายเป็นสมรภูมิเลือด ผู้ซื้อกลุ่มนี้คือคนส่วนใหญ่ของประเทศที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโดยตรง ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
เจาะลึกประเภทสินค้า: บ้านเดี่ยวยังครองแชมป์ แต่คอนโดฯ เริ่มแผ่ว
เมื่อพิจารณาในแง่มูลค่าการพัฒนา จะเห็นว่า “บ้านเดี่ยว” ยังคงเป็นพระเอกใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดถึง 60% (มูลค่า 66,474 ล้านบาท) รองลงมาคือ “ห้องชุด” หรือคอนโดมิเนียม 20.7% และทาวน์เฮาส์ 11.1%
ตัวเลขนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างถาวรหลังยุค New Normal คนต้องการพื้นที่ใช้สอย (Space) มากขึ้น และยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อความเป็นส่วนตัว อย่างไรก็ตาม การที่คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนลดลง ไม่ได้แปลว่าความต้องการหมดไป แต่เป็นเพราะ สินเชื่อคอนโด มีความเข้มงวดมากขึ้น และสต็อกคงค้าง (Inventory) ในตลาดยังมีอยู่มาก ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่
กลยุทธ์ “ปรับฐาน”: เมื่อ Supply ลดลง คือสัญญาณที่ดี?
ในวิกฤตย่อมมีมุมมองที่น่าสนใจ การที่ผู้ประกอบการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงเหลือเพียง 1.5 หมื่นหน่วย ในขณะที่สามารถระบายสต็อกเก่าออกไปได้ถึง 2.3 หมื่นหน่วย (มากกว่าของใหม่ถึง 50.8%) ถือเป็นการ “ปรับสมดุล” (Market Correction) ที่ยอดเยี่ยม
หาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีการปรับตัว และยังดันทุรังเปิดโครงการใหม่นับแสนหน่วยต่อปีในสภาพเศรษฐกิจเช่นนี้ เราคงได้เห็น “ฟองสบู่แตก” อย่างแน่นอน แต่สถานการณ์ปัจจุบันคือภาวะ “ไร้ฟองสบู่” (No Bubble) เพราะเป็นการชะลอตัวตามกลไกความเป็นจริง นี่คือความแข็งแกร่งในความอ่อนแอที่ช่วยพยุงระบบเศรษฐกิจไม่ให้พังครืนลงมา
ทางรอดและโอกาสการลงทุนในปี 2026
เมื่อเรามองข้ามช็อตไปถึงปี 2569-2570 (2026-2027) หากเศรษฐกิจมหภาคยังไม่ฟื้นตัว การหวังพึ่งกำลังซื้อในประเทศเพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่คำตอบ ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องปรับกลยุทธ์ดังนี้:
เจาะตลาด BOI ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท
สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ได้ออกมาตรการส่งเสริมที่อยู่อาศัยราคาประหยัด นี่คือ “น่านน้ำใหม่” ที่น่าสนใจ แม้กำไรต่อหน่วยจะน้อย แต่ Volume ความต้องการมีมหาศาล อย่างไรก็ตาม ความท้าทายอยู่ที่การบริหารต้นทุนก่อสร้างและการคัดกรองลูกค้าที่มีวินัยทางการเงิน เพื่อป้องกันปัญหา NPLs ในอนาคต
รีไฟแนนซ์และบริหารจัดการหนี้ (High CPC Focus)
สำหรับผู้ที่ผ่อนบ้านอยู่และเริ่มตึงมือ การมองหาโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) หรือ สินเชื่อบ้านแลกเงิน (Home for Cash) เป็นกลยุทธ์สำคัญในการลดดอกเบี้ยและเสริมสภาพคล่อง การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายธนาคารจะช่วยให้คุณประหยัดเงินได้หลักแสนบาทในระยะยาว นี่คือช่วงเวลาที่ผู้บริโภคต้องฉลาดเลือกผลิตภัณฑ์ทางการเงิน
อสังหาฯ เพื่อการท่องเที่ยวและการปล่อยเช่า
ไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางระดับโลก การเบนเข็มไปพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา หรือเชียงใหม่ เพื่อจับกลุ่มชาวต่างชาติ หรือทำเป็น Pool Villa สำหรับปล่อยเช่ารายวัน/รายเดือน ถือเป็นทางออกที่สร้าง Cash Flow ได้ดีกว่าการขายขาดเพียงอย่างเดียว
ตลาดมือสองและทรัพย์ NPA (ทรัพย์สินรอการขาย)
ในภาวะที่ ราคาประเมินที่ดิน ยังคงปรับตัวสูงขึ้น แต่กำลังซื้อลดลง ตลาดบ้านมือสองและทรัพย์ NPA จากธนาคาร กลายเป็น “ขุมทรัพย์” ของนักลงทุน เพราะมักมีราคาต่ำกว่าตลาด 20-30% หากมีความรู้เรื่องการรีโนเวท (Renovation) จะสามารถสร้างกำไรส่วนต่างได้มหาศาล
เศรษฐกิจไทย vs เพื่อนบ้าน: ความจริงที่ต้องยอมรับ
ข้อมูลจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ชี้ให้เห็นถึงความน่ากังวลว่าขนาดเศรษฐกิจของไทยอาจจะถูกแซงหน้าโดยสิงคโปร์ในปี 2568 ฟิลิปปินส์ในปี 2571 และเวียดนามในปี 2572
นี่คือสัญญาณเตือนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเผชิญการแข่งขันระดับภูมิภาค นักลงทุนต่างชาติ (Foreign Direct Investment) มีตัวเลือกมากขึ้น การดึงดูดเม็ดเงินเหล่านี้ต้องอาศัยโครงสร้างพื้นฐานที่ดี กฎหมายที่เอื้ออำนวย และบริการหลังการขาย (After-Sales Service) ที่เป็นเลิศ การทำธุรกิจแบบเดิมๆ ไม่สามารถอยู่รอดได้อีกต่อไป
อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์: ยุคทองของมืออาชีพ
ในสภาวะที่ขายยาก เจ้าของบ้านและโครงการต่างๆ ต่างพึ่งพา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Agent) มากขึ้น นี่ไม่ใช่ยุคของการแค่ “ปักป้ายขาย” แต่เป็นยุคของนายหน้าที่มีความรู้เรื่อง Digital Marketing, การวิเคราะห์ทำเล และความเข้าใจเรื่องสินเชื่อ นายหน้าที่มีคุณภาพสามารถสร้างรายได้จากค่าคอมมิชชั่น 3-7% ได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ สวนทางกับภาวะเศรษฐกิจ เพราะในทุกวิกฤต ย่อมมีการเปลี่ยนมือของทรัพย์สินเสมอ
บทสรุป: ปรับตัวให้อยู่รอด เพื่อรอวันฟ้าเปิด
สถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 และแนวโน้มปี 2569 สอนให้เรารู้ว่า “ความไม่แน่นอน คือความแน่นอน” ภาคอสังหาฯ ไม่ใช่ตัวนำเศรษฐกิจ แต่เป็นกระจกสะท้อนเศรษฐกิจ เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว อสังหาฯ ก็ต้องชะลอตาม
ทางรอดของผู้ประกอบการคือการ Diversify หรือแตกไลน์ธุรกิจไปสู่ด้านอื่นๆ เช่น ธุรกิจบริการ, Wellness, หรือธุรกิจเกี่ยวเนื่องที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ส่วนผู้ซื้อและนักลงทุน ต้องเน้นความระมัดระวัง (Prudence) ศึกษาข้อมูล สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างละเอียด และไม่ก่อหนี้เกินตัว
สุดท้ายนี้ แม้ภาพรวมจะดูมืดมน แต่ผมเชื่อมั่นว่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่ปลอดภัยที่สุดในการป้องกันเงินเฟ้อ (Inflation Hedge) ในระยะยาว เพียงแต่จังหวะเวลาและการเลือกทรัพย์ที่ “ใช่” คือกุญแจสำคัญ
หากคุณคือคนหนึ่งที่มองเห็นโอกาสในวิกฤต และต้องการก้าวเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของผู้เล่นตัวจริงในวงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการเริ่มต้นอาชีพนายหน้า หรือต้องการหาช่องทางกระจายสินค้าของคุณให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป เริ่มต้นสร้างรายได้ไร้ขีดจำกัดกับเครือข่ายอสังหาฯ ที่แข็งแกร่งที่สุด
สมัครเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์กับ Tooktee วันนี้ รับคอมมิชชั่นสูง 2-7% พร้อมเครื่องมือการขายครบวงจร ลงทะเบียนฟรี คลิกที่นี่!
