ผ่าวิกฤต “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” 2568 ดิ่งต่ำสุดในรอบ 23 ปี: เจาะลึกทางรอดและโอกาสลงทุนอสังหาฯ ยุคเศรษฐกิจเปราะบาง
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมผ่านร้อนผ่านหนาวกับวัฏจักรเศรษฐกิจไทยมาหลายรอบ ทั้งช่วงบูมสุดขีดที่ใครจับอะไรก็เป็นเงินเป็นทอง ไปจนถึงช่วงฟองสบู่แตกที่เจ็บตัวกันระนาว แต่สำหรับสถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2568 ต่อเนื่องไปถึง 2569 นี้ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่า “เรากำลังเผชิญกับความท้าทายรูปแบบใหม่” ที่ตำราเล่มเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป
ตัวเลขสถิติที่ออกมาล่าสุดไม่ใช่แค่สัญญาณเตือน แต่มันคือ “ไซเรน” ที่กำลังกึกก้องบอกเราว่า อุตสาหกรรมที่เคยเป็นเสาหลักค้ำจุนเศรษฐกิจกำลังทรุดตัวลงสู่จุดที่ต่ำที่สุดในรอบกว่าสองทศวรรษ บทความนี้ผมจะพาเจาะลึกถึงไส้ในของปัญหา วิเคราะห์ทิศทาง ราคาบ้าน และ คอนโดมิเนียม รวมถึงชี้เป้าโอกาสที่ยังซ่อนอยู่ท่ามกลางวิกฤต สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยครับ
ผ่าสถิติ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปี 68: เมื่อตัวเลขไม่เคยโกหก
หากเราย้อนกลับไปดูสถิติย้อนหลัง สิ่งที่น่าตกใจที่สุดในปีนี้คือปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยชี้ชัดว่า ภาพรวมที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี 2568 นี้ มีจำนวนเพียง 39,540 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 251,371 ล้านบาท
ตัวเลขนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังหดตัวลงอย่างรุนแรงเมื่อเทียบกับปี 2567 โดยจำนวนหน่วยลดลงถึง 39.2% และมูลค่าโครงการลดลง 35.7% ถ้าคุณคิดว่าช่วงโควิด-19 คือจุดต่ำสุดแล้ว ผมต้องขอแสดงความเสียใจด้วยครับ เพราะสถิติปีนี้ทำลายสถิตินั้นลงราบคาบ โดยถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 23 ปี นับตั้งแต่ปี 2545 ซึ่งเป็นช่วงที่เราเพิ่งเริ่มโงหัวขึ้นมาจากวิกฤตต้มยำกุ้งปี 40 ใหม่ๆ
เฉพาะครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการเปิดตัวเพียง 15,452 หน่วย มูลค่ารวม 110,820 ล้านบาท หายไปครึ่งต่อครึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สาเหตุหลักไม่ได้ซับซ้อนครับ มันคือ “กำลังซื้อที่เหือดแห้ง” ผสมโรงกับ “ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน”
การ กู้ซื้อบ้าน ในยุคนี้กลายเป็นเรื่องยากเข็ญสำหรับคนทั่วไป ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เดิน ผู้พัฒนาโครงการ (Developer) จึงต้องเหยียบเบรกการเปิดตัวโครงการใหม่แบบหัวทิ่ม เพื่อระบายสต็อกคงค้าง (Inventory) เดิมออกไปก่อน
เจาะลึก Segmentation: รวยกระจุก จนกระจาย ในตลาดที่อยู่อาศัย
แม้ภาพรวมจะดูซบเซา แต่ในฐานะคนทำงานหน้างาน ผมเห็นปรากฏการณ์ K-Shaped Recovery ที่ชัดเจนมากใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย กล่าวคือ สินค้าบางกลุ่มตายสนิท แต่บางกลุ่มกลับโตสวนกระแสอย่างน่าตกใจ
ตลาดบ้านหรู: หลุมหลบภัยของเศรษฐี (Wealth Haven)
เชื่อหรือไม่ว่า ในมูลค่าการพัฒนาโครงการทั้งหมดกว่าแสนล้านบาทในครึ่งปีแรก สินค้าที่เป็นพระเอกขี่ม้าขาวกลับเป็น บ้านเดี่ยว ระดับลักชัวรี โดยเฉพาะกลุ่มราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป แม้จำนวนหน่วยจะมีเพียง 821 หน่วย (ประมาณ 5.3% ของอุปทานใหม่) แต่กลับกวาดมูลค่าไปถึง 36,819 ล้านบาท หรือคิดเป็น 1 ใน 3 ของมูลค่าตลาดทั้งหมด
นี่สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่ม Real Demand ที่เป็นเศรษฐีหรือผู้มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals) ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก พวกเขามองหา บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ในทำเลศักยภาพเพื่อเป็นทรัพย์สินสะสมและอยู่อาศัยจริง สำหรับนักลงทุน การมองหา ที่ดิน หรืออสังหาฯ ในเซกเมนต์นี้ยังถือว่ามีความปลอดภัยสูง (Safe Haven)
ตลาดระดับกลาง: พื้นที่สังหาร (Kill Zone)
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือ ทาวน์โฮม และ บ้านแฝด ในระดับราคา 2-4 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมสที่ใหญ่ที่สุด กลุ่มลูกค้าหลักคือมนุษย์เงินเดือนและเจ้าของกิจการขนาดเล็ก ซึ่งเป็นกลุ่มที่โดนผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนและภาวะเศรษฐกิจมากที่สุด ทำให้ยอดการ ขอสินเชื่อบ้าน ไม่ผ่านสูงลิ่ว ผู้ประกอบการที่จับตลาดนี้ต้องเหนื่อยหนักในการทำโปรโมชั่น ทั้ง ลดราคาบ้าน แจกของแถม หรือช่วยผ่อน เพื่อดึงดูดลูกค้า
ตลาดราคาประหยัด: ความหวังใหม่จาก BOI
อีกหนึ่งเทรนด์ที่กำลังมาแรงในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 และจะต่อเนื่องไปปี 2569 คือการกลับมาของ “ที่อยู่อาศัยราคาถูก” ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เราจะเห็น คอนโดมิเนียม ราคาประหยัดและ ทาวน์เฮาส์ ชานเมืองผุดขึ้นมาเป็นดอกเห็ดเพื่อรองรับดีมานด์ของผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่สู้ราคาตลาดปกติไม่ไหว
เศรษฐกิจนำอสังหาฯ: เลิกฝันเรื่องการกระตุ้นแบบเดิมๆ
หลายคนมักเข้าใจผิดว่าการกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยฉุดเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวได้ แต่จากประสบการณ์ 10 ปีของผม ความจริงมันกลับตาลปัตรครับ “เศรษฐกิจคือตัวกำหนดอสังหาฯ” ไม่ใช่อสังหาฯ นำเศรษฐกิจ
ในวันที่ GDP ของประเทศโตต่ำเตี้ยเรี่ยดิน การส่งออกชะลอตัว และหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง การจะหวังให้มาตรการลดค่าโอนหรือลดค่าจดจำนองมาช่วยกระตุ้นตลาดให้กลับมาบูมเหมือนเก่าเป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้ ตราบใดที่ “รายได้ในกระเป๋า” ของประชาชนยังไม่เพิ่มขึ้น ความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่อย่างบ้านก็จะไม่เกิดขึ้น
ยิ่งไปกว่านั้น ข้อมูลจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ยังคาดการณ์ว่าขนาดเศรษฐกิจของไทยอาจถูกประเทศเพื่อนบ้านแซงหน้า ทั้งสิงคโปร์ (ในปี 2568) ฟิลิปปินส์ (ปี 2571) และเวียดนาม (ปี 2572) นี่คือสัญญาณอันตรายที่บ่งบอกว่า ประเทศไทยต้องเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจขนานใหญ่ และภาคอสังหาฯ เองก็ต้องปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงนี้
ข่าวดีในข่าวร้าย: ฟองสบู่ยังไม่แตก เพราะมันไม่มีฟอง
อ่านมาถึงตรงนี้ หลายท่านอาจจะเริ่มจิตตก แต่ผมมีข่าวดีมาบอกครับ ท่ามกลางวิกฤตนี้ ข้อดีที่สุดคือ “ตลาดมีการปรับตัวตามกลไกธรรมชาติ”
ตัวเลขที่น่าสนใจคือ แม้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อย (15,452 หน่วย) แต่ยอดขายที่ระบายออกไปได้กลับสูงถึง 23,305 หน่วย ซึ่งมากกว่าของใหม่ถึง 50.8% นั่นหมายความว่า สต็อกบ้าน และ คอนโด ที่ค้างอยู่ในตลาดกำลังถูกดูดซับออกไป (Absorption Rate ที่ดี) จำนวนหน่วยเหลือขายลดลงจาก 234,478 หน่วย เหลือ 223,019 หน่วย
สิ่งนี้ยืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปัจจุบัน “ไม่มีภาวะฟองสบู่” (No Bubble) เพราะผู้ประกอบการไหวตัวทัน หยุดสร้างของใหม่มาเติม และเน้นระบายของเก่า ไม่เหมือนยุคต้มยำกุ้งที่สร้างกันไม่ลืมหูลืมตาจนล้นตลาด การปรับสมดุลครั้งนี้แม้จะเจ็บปวดแต่จะทำให้ฐานรากของตลาดแข็งแรงขึ้นในระยะยาว
ทางรอดและกลยุทธ์การลงทุนปี 2569: พลิกเกมอย่างไรให้รอด
สำหรับปี 2569 ที่จะถึงนี้ หากเศรษฐกิจมหภาคยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน ทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะถูกบีบให้เปลี่ยนรูปแบบไป ผมขอสรุปกลยุทธ์สำคัญสำหรับทั้งผู้ประกอบการ นายหน้า และนักลงทุน ดังนี้ครับ:
จับตลาดบนให้มั่น (Go Premium): การพัฒนาโครงการหรือการเป็นนายหน้าขายอสังหาฯ ควรโฟกัสที่กลุ่ม Luxury บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงไปได้ แต่ต้องระวังเรื่อง Supply ที่เริ่มเข้ามาเยอะขึ้น อาจเห็นการทำสงครามราคา (Price War) ในเซกเมนต์นี้บ้าง
เล่นเกมราคาถูก (Budget Play): สำหรับนักลงทุนรายย่อย การมองหาทรัพย์สินราคาถูก (Distressed Assets) หรือโครงการ BOI ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท เพื่อปล่อยเช่าให้กับแรงงานหรือผู้มีรายได้น้อย ยังเป็นช่องทางที่สร้าง Cash Flow ได้ เพราะคนซื้อบ้านไม่ไหวก็ต้องเช่าอยู่
อสังหาฯ เพื่อการท่องเที่ยว (Tourism Real Estate): ไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางระดับโลก การลงทุนในอสังหาฯ เมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ ทั้งในรูปแบบวิลล่า หรือคอนโดตากอากาศ เพื่อปล่อยเช่าระยะสั้น-ยาว ยังให้ผลตอบแทน (Yield) ที่น่าสนใจกว่าในกรุงเทพฯ
บริการหลังการขายคือหัวใจ (Service is King): ยุคนี้ขายแล้วจบไม่มีจริง ธุรกิจบริหารนิติบุคคล งานซ่อมแซม รีโนเวทบ้าน และบริการปล่อยเช่า จะกลายเป็นรายได้หลักที่ยั่งยืนกว่าการสร้างขายเพียงอย่างเดียว
บริหารสภาพคล่อง (Cash is King): สำหรับคนที่ผ่อนบ้านไม่ไหว อย่าปล่อยให้โดนยึด การ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารคือสิ่งที่ต้องรีบทำ ส่วนใครที่มีเงินเย็น นี่คือจังหวะทองในการช็อปของดีราคาถูก
สรุป: วิกฤตคือโอกาสของผู้ที่เตรียมพร้อม
ปี 2568 – 2569 คือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของคนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ รายย่อย หรือแม้แต่นายหน้าอิสระ การยึดติดกับความสำเร็จเดิมๆ หรือวิธีการเดิมๆ อาจนำไปสู่ทางตัน ตลาดไม่ได้ตาย แต่ตลาดกำลัง “กลายพันธุ์” ไปสู่รูปแบบใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ และเน้นกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนแม่นยำ
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่มองเห็นโอกาสท่ามกลางวิกฤตนี้ และต้องการเครื่องมือที่จะช่วยให้การทำธุรกิจอสังหาฯ ของคุณง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการหาทรัพย์ดีๆ มาขาย หรือต้องการช่องทางโปรโมทที่มีประสิทธิภาพ การมีพันธมิตรที่แข็งแกร่งคือแต้มต่อสำคัญ
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดมือไป!
หากคุณคือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการความก้าวหน้า หรือบุคคลทั่วไปที่สนใจสร้างรายได้เสริมจากการขายอสังหาฯ แบบจับเสือมือเปล่า มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งกับเครือข่ายนายหน้ามืออาชีพกับเรา
สมัครเป็นตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์กับ Tooktee วันนี้
✅ รับค่าคอมมิชชั่นสูงถึง 2-7%
✅ มีสต็อกบ้านและคอนโดราคาดีให้ขายทั่วประเทศ
✅ ระบบสนับสนุนการขายและทีมงานมืออาชีพคอยดูแล
✅ ลงประกาศขายฟรี ไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง
คลิกที่นี่เพื่อลงทะเบียนเป็นตัวแทนอิสระและรับฟังโอกาสทางธุรกิจ (รับจำนวนจำกัดเพียง 50 ท่านเท่านั้น!) หรือลงประกาศขายทรัพย์ของคุณได้ทันทีเพื่อเข้าถึงลูกค้าตัวจริง
การปรับตัวในวันนี้ คือกำไรของวันหน้า มาร่วมพลิกเกมอสังหาฯ ไปด้วยกันครับ
