ผ่ากลยุทธ์อสังหาฯ: เจาะลึกงบการเงิน 41 บิ๊กคอร์ป ใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิเดือด (วิเคราะห์ฉบับเจาะลึก 2026)
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาร่วมทศวรรษ ผ่านวิกฤตต้มยำกุ้ง แฮมเบอร์เกอร์ จนมาถึงยุคโควิดและ Post-Covid บอกตามตรงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของผู้ประกอบการไทย หากเราย้อนกลับไปดูรากฐานของปัญหาที่เริ่มก่อตัวชัดเจนในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ Take off พุ่งทะยานรับฟ้าหลังฝน แต่กลับกลายเป็นปีที่เครื่องยนต์ดับกลางอากาศ โมเมนตัมที่สะสมมาหายวับไปกับตา
วันนี้ผมจะไม่มานั่งอ่านตัวเลขให้ฟังเฉยๆ ว่าใครรวยขึ้นหรือจนลง แต่ผมจะพาคุณไป “ชำแหละ” ไส้ในงบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่า ใครกันแน่คือ “ของจริง” ที่ยืนระยะได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และข้อมูลเหล่านี้ส่งสัญญาณอะไรถึงทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 (2026) ที่เรากำลังเผชิญอยู่นี้
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
หากมองย้อนกลับไปที่ปี 2566 ปีนั้นถือเป็น “Year of Disappointment” หรือปีแห่งความผิดหวังอย่างแท้จริง สาเหตุหลักมาจากภาวะชะลอตัวที่ลากยาวตั้งแต่ก่อนเลือกตั้ง ยิงยาวไปจนจบปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็น Golden Period หรือช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบกริบเหมือนป่าช้า
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมไว้ ทั้ง 41 บริษัทมหาชน ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาลครับ แต่ถ้าเทียบกับปีก่อนหน้า (2565) มันลดลงไป -1.2% ความน่ากลัวไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขรวมที่ลดลงเล็กน้อย แต่อยู่ที่ “สัดส่วนผู้บาดเจ็บ”
เชื่อไหมครับว่า ใน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! หรือเกินครึ่งตลาดที่กำลังเผชิญภาวะถดถอย นี่คือสัญญาณเตือนภัยล่วงหน้าของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ชัดเจนมาก
กลุ่มที่โดนพายุซัดหนัก (Revenue Drop > 20%)
กลุ่มนี้คือกลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดในเวลานั้น และต้องใช้เวลาฟื้นฟูสภาพคล่องกันข้ามปี ไม่ว่าจะเป็น
แอล.พี.เอ็น. (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับล่างที่เคยรุ่งเรือง กลับเจอปัญหากำลังซื้อรากหญ้าหดตัว ติดลบไปกว่า -28%
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ก็กอดคอกันร่วงในระดับเดียวกัน
ไรมอน แลนด์ (RML): เจ้าพ่อลักชัวรี่ที่พยายามปรับตัว แต่รายได้ก็ยังหายไปถึง -26%
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่มีความแข็งแกร่งด้าน Brand Loyalty สูงมาก รายได้รวมยังหายไปถึง -18% นี่คือสิ่งที่นักลงทุนต้องตระหนักครับว่า ในภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผันผวน ไม่มีใครใหญ่เกินกว่าจะล้ม หรือไม่มีใครแข็งแกร่งพอที่จะไม่ได้รับผลกระทบ
TOP 10 รายได้รวม: บัลลังก์เปลี่ยนมือ และความเจ็บใจของผู้แพ้
การจัดอันดับรายได้รวม (Total Revenue) เป็นตัวชี้วัดความสามารถในการ “หมุนเงิน” ของบริษัท ในปี 2566 เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจมาก
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (+12%) กลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะกลุ่มลักชัวรี่ของแสนสิริทำงานได้ผลดีเยี่ยม
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แพ้ไปแบบเฉียดฉิว แต่ต้องยอมรับว่า AP รักษามาตรฐานได้สม่ำเสมอมาก
ศุภาลัย (SPALI): มาในสไตล์ Conservative แต่แน่นอน ที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่สถานะการเงินยังปึ้ก
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง นั่นรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น (-4%) สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่ผู้นำตลาดก็ยังเหนื่อยกับการเข็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ ท่ามกลางปัญหา สินเชื่อบ้าน ที่ถูกปฏิเสธ (Rejection Rate) สูงลิ่ว
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales): ความจริงที่ซ่อนอยู่
ในฐานะคนทำงานสายนี้ ผมมักจะบอกลูกเพจเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือกำไรพิเศษ แต่ถ้าจะดูว่า “ของขายออกไหม” ต้องดูที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เท่านั้น
เมื่อกางตัวเลขชุดนี้ออกมา ภาพเปลี่ยนทันทีครับ!
มูลค่ารวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัท เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ลดลงหนักถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้แหละคือ “ดัชนีชี้วัดสุขภาพที่แท้จริง” ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ใครคือ “นักขาย” ตัวจริง?
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ทวงบัลลังก์คืนได้สำเร็จด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริไปแบบสะใจ นี่พิสูจน์ให้เห็นว่า Product Mix ของ AP ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ดีที่สุด
แสนสิริ (SIRI): ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท แม้จะเป็นที่ 2 แต่เป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขาย “โตขึ้น” (+7%) สวนกระแสตลาด
ศุภาลัย (SPALI): ยืนระยะที่ 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): อันนี้ต้องชมเชย พุ่งขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง +13% ถือว่าแกร่งมากในเซกเมนต์บ้านหรู
จุดตายของยักษ์ใหญ่
ที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายหายไปถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในแง่การขาย ซึ่งสะท้อนปัญหาบางอย่างในโครงสร้างสินค้าที่อาจจะปรับตัวไม่ทัน หรืออาจจะเป็นความตั้งใจในการชะลอการขายเพื่อรอจังหวะที่ดีกว่า แต่ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใด การที่ยอดขายหายไปเกือบ 40% ไม่ใช่เรื่องปกติสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระดับนี้
กำไรสุทธิ (Net Profit): ใครเหลือเงินทอนใส่กระเป๋ามากที่สุด?
“ยอดขายคือความภูมิใจ กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังใช้ได้เสมอ ท้ายที่สุดแล้ว ผู้ถือหุ้นไม่ได้ต้องการแค่ยอดขายสวยหรู แต่ต้องการเงินปันผล และความยั่งยืน
ภาพรวมกำไรสุทธิทั้งตลาดอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง! (บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่โควิดยังไม่ฟื้น)
แชมป์กำไรอำมหิต: แลนด์แอนด์เฮ้าส์
แม้รายได้จากการขายจะร่วงระนาว แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท!
ถามว่าทำได้ยังไง? คำตอบคือ “วิศวกรรมทางการเงิน” และการบริหาร Portfolio ครับ ปีนั้น LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ LH ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มี Recurring Income และทรัพย์สินรอการขาย (Asset Monetization) มาช่วยพยุงกำไร
ผู้ท้าชิงที่น่ากลัว
ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท (Organic Growth ล้วนๆ บริหารต้นทุนเก่งมาก)
เอพี ไทยแลนด์: กำไร 6,054 ล้านบาท (หายใจรดต้นคอศุภาลัย)
แสนสิริ: กำไร 5,846 ล้านบาท (โตกระโดด 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริจริงๆ)
ม้ามืดที่ต้องจับตา: Central Pattana (CPN)
ท่ามกลางสงครามของ Developer เดิมๆ มีผู้เล่นรายหนึ่งที่ผมอยากให้จับตามองให้ดี นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
จากเดิมที่เป็นเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ปี 2566 CPN เริ่ม “ติดเครื่อง” ธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103%! การใช้กลยุทธ์ Mixed-use นำห้างไปลงที่ไหน คอนโดและบ้านของ CPN ก็ไปขึ้นข้างๆ ขายพ่วงความสะดวกสบาย กลยุทธ์นี้กำลังเขย่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว เพราะมันตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกครบจบในที่เดียว
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยเสี่ยงและโอกาสในปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมาจนถึงปี 2026 นี้ เราเห็นเทรนด์อะไรบ้างที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องรู้?
วิกฤตสินเชื่อและการกู้ซื้อบ้าน (The Loan Crisis)
ปัญหาใหญ่ที่สุดที่กดดันยอดขายในปี 2566 คือ Rejection Rate หรือการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร มาถึงปี 2026 ปัญหานี้ยังไม่จบง่ายๆ ธนาคารเข้มงวดมากกับการปล่อย สินเชื่อบ้าน
คำแนะนำ: ผู้กู้ต้องเตรียม Statement ให้แน่นหนากว่าเดิม การมีประวัติเครดิตที่ดีคือลาภอันประเสริฐ และควรเปรียบเทียบดอกเบี้ย สินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคารก่อนยื่นกู้เสมอ
เทรนด์การรีไฟแนนซ์ (Refinance Strategy)
สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้ว ดอกเบี้ยขาขึ้นในช่วงที่ผ่านมาทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนสูงขึ้น การ รีไฟแนนซ์บ้าน จึงเป็น Keyword ที่ร้อนแรงมาก และยังคงเป็นเครื่องมือทางการเงินที่สำคัญในปี 2026 นี้ เพื่อลดดอกเบี้ยและเพิ่มสภาพคล่อง หากคุณผ่อนบ้านมาครบ 3 ปีแล้ว อย่าลืมเช็คโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน ทันทีครับ ช่วยประหยัดได้หลักแสน
บ้านมือสองและ NPA (Asset Opportunity)
เมื่อมีบริษัทขาดทุน และมีคนผ่อนไม่ไหว ทรัพย์หลุดจำนองหรือบ้านมือสองจะทะลักเข้าสู่ตลาด นี่คือโอกาสของผู้ซื้อที่มีเงินสด หรือมีความพร้อมทางเครดิต ที่จะได้ของดีในราคาที่ต่ำกว่าทุน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ (Prime Location) ที่ราคาเคยพุ่งไปไกล ตอนนี้เริ่มกลับมาสมเหตุสมผลมากขึ้น
การกระจายทำเล (Location Diversification)
Developer อย่าง AP และ SC Asset พิสูจน์แล้วว่า การกระจายพอร์ตสินค้าไปในหลายทำเล และหลายระดับราคา ช่วยลดความเสี่ยงได้ ใครที่พึ่งพาแค่คอนโดกลางเมืองอย่างเดียว (เหมือน RML หรือ Ananda ในอดีต) จะเจ็บหนัก ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ คือยุคของ “แนวราบ” และ “ทำเลชานเมืองที่รถไฟฟ้าเข้าถึง”
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามผมว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ยากลำบากนั้นและส่งผลมาถึงความเป็นผู้นำในปัจจุบัน?
ด้านยอดขาย: ยกให้ เอพี (ไทยแลนด์) ที่เข้าใจพฤติกรรมคนซื้อบ้านยุคใหม่ได้ดีที่สุด
ด้านการเติบโต: ยกให้ แสนสิริ ที่ปรับตัวได้เร็ว และสร้างแบรนด์ได้แข็งแกร่งในทุกเซกเมนต์
ด้านความเก๋า: ยกให้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่พิสูจน์แล้วว่า “กำไร” สำคัญกว่า “ยอดขาย” และการมี Recurring Income คือเกราะป้องกันภัยที่ดีที่สุด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องไกลตัว ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือคนที่กำลังมองหาบ้านสักหลัง การเข้าใจทิศทางลมจากงบการเงินเหล่านี้ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้เฉียบคมขึ้น ไม่ติดดอย และได้ของคุ้มค่าที่สุด
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหลังแรก มองหาคอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการจัดพอร์ตอสังหาฯ ให้เหมาะกับสถานการณ์เศรษฐกิจปี 2026 อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณเสียโอกาส
พร้อมที่จะก้าวทันทุกจังหวะของตลาดอสังหาฯ หรือยัง?
เริ่มวางแผนอนาคตการลงทุนของคุณตั้งแต่วันนี้ ศึกษาข้อมูล สินเชื่อบ้าน และเปรียบเทียบทำเลให้ชัวร์ก่อนตัดสินใจ เพราะในวิกฤต มีโอกาสซ่อนอยู่เสมอสำหรับคนที่มองเห็นครับ
