ผ่าวิกฤตและโอกาส ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกบทเรียนจากสงครามราคา สู่ผู้นำตัวจริงในยุค Property Disruption
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคน้ำท่วมใหญ่ วิกฤตการเมือง จนถึงมรสุมโรคระบาด ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านปี 2566 เข้าสู่ 2567 และส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงเทรนด์ปี 2569 ในปัจจุบันนั้น เป็นหนังคนละม้วนกับสิ่งที่ตำราเศรษฐศาสตร์เคยสอนไว้ ปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีที่ “น่าผิดหวัง” แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์วงการที่อยู่อาศัยไทย
ภาพความหวังที่เคยวาดฝันไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) จากโมเมนตัมปี 2565 กลับพังทลายลงด้วยปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนน่าตกใจ และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงิน วันนี้ผมจะพาคุณไปชำแหละไส้ในของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่าใครคือ “ของจริง” ใครที่แค่ประคองตัว และใครที่กำลังตกอยู่ในที่นั่งลำบาก พร้อมวิเคราะห์เจาะลึกแบบ Uncensored เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยอย่างทะลุปรุโปร่ง
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบของทุกสิ่ง
หากมองดูตัวเลขผิวเผิน มูลค่ารวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ากลับลดลง -1.2% ซึ่งในภาษาของนักลงทุนและนักพัฒนาที่ดิน นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การ “ไม่โต” เท่ากับ “ถอยหลัง”
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ สัดส่วนผู้ที่ “บาดเจ็บ” มีมากกว่าผู้ “รอดชีวิต” จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลกระทบเชิงโครงสร้าง การปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่ม สินเชื่อบ้าน และ กู้ซื้อบ้าน พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้ยอดจอง (Booking) ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอน (Transfer) ได้จริง
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วงที่สุดคือบริษัทที่รายได้หายไปเกินกว่า 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สะท้อนให้เห็นว่า คอนโดมิเนียม หรือโปรดักต์บางกลุ่มอาจไม่ใช่คำตอบที่ถูกต้องเสมอไปหากขาดการวางแผนกระแสเงินสดที่ดีพอ
บัลลังก์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่
ในการจัดอันดับรายได้รวม (Total Revenue) เราได้เห็นปรากฏการณ์ “เฉือนคม” ที่น่าตื่นเต้นที่สุดครั้งหนึ่ง
แสนสิริ (Sansiri): ก้าวขึ้นเป็นเบอร์ 1 อย่างสมศักดิ์ศรี ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (+12%) กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรีและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่ม Real Demand ระดับบนได้สำเร็จ แม้ในวันที่เศรษฐกิจผันผวน
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อย (-1%) แต่ AP ยังคงเป็นเจ้าตลาดที่น่ากลัวในทุกเซกเมนต์ โดยเฉพาะ บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม
ศุภาลัย (Supalai): พี่ใหญ่ที่เน้นความยั่งยืน กวาดไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ด้วยต้นทุนการจัดการที่ต่ำ (Low Cost Management) ทำให้ศุภาลัยยังคงรักษาสถานะทางการเงินได้แข็งแกร่ง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): รายได้รวมลดลงถึง 18% เหลือ 30,170 ล้านบาท แต่เดี๋ยวผมจะเล่าให้ฟังในหัวข้อ “กำไร” ว่าทำไมพี่ใหญ่อย่าง LH ถึงไม่เคยกลัวตัวเลขรายได้ที่ลดลง
สิ่งที่ต้องจับตามองคือ การลงทุนอสังหา ของกลุ่มทุนใหญ่เริ่มมีการกระจายความเสี่ยง (Diversify) มากขึ้น ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว แต่เริ่มมีรายได้จากค่าเช่า บริการ และธุรกิจโรงแรมเข้ามาเสริมพอร์ต
สมรภูมิยอดขาย (Sales Revenue): วัดกันที่ฝีมือการระบายสต็อก
ถ้าจะดูว่าใคร “ขายของเก่ง” จริงๆ เราต้องตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก แล้วดูเนื้อๆ ที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” ตรงนี้แหละที่หนังเปลี่ยนม้วน
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้งตลาดลดลงถึง -11% เหลือ 268,460 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่ฟ้องว่ากำลังซื้อในระบบหายไปมหาศาล การขอ สินเชื่อบ้าน ยากขึ้น การ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระหนี้เดิมก็ทำได้จำกัด ทำให้เงินในกระเป๋าผู้บริโภคฝืดเคือง
Top 3 เจ้าตลาดนักขาย:
อันดับ 1 เอพี ไทยแลนด์: ยืนหนึ่งเรื่องการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท เอพีพิสูจน์แล้วว่า การมีพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย (Product Mix) ทั้งแนวราบและแนวสูง ในทำเลศักยภาพ คือกุญแจสำคัญ
อันดับ 2 แสนสิริ: ทำยอดขายได้ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขาย “โตขึ้น” (+7%) สวนกระแสตลาด
อันดับ 3 ศุภาลัย: ยังคงเหนียวแน่นที่ 30,836 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางยอดขาย นี่คือสัญญาณของการปรับเปลี่ยนโมเดลธุรกิจ หรืออาจจะเป็นการชะลอการขายเพื่อรอจังหวะราคาที่เหมาะสม? ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมองว่า LH กำลังเล่นเกมยาว ไม่เน้นทำสงครามราคา (Price War) แต่เน้นรักษามาร์จิ้น
ดาวรุ่งพุ่งแรง: ต้องยกให้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยเต็มตัว และทำผลงานได้ก้าวกระโดด โตขึ้นกว่า 103% กวาดรายได้ขายไป 5,835 ล้านบาท การใช้จุดแข็งเรื่องทำเลติดศูนย์การค้า (Mixed-use) คือกลยุทธ์ที่ฉลาดล้ำลึกและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีคำกล่าวว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งตลาดลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน
แต่ภายใต้วิกฤต กลับมี “เสือนอนกิน” ที่คำรามก้อง:
แชมป์กำไรสูงสุด: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท)
นี่คือความเก๋าเกมของ LH แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่กำไรกลับพุ่งสวนทาง เหตุผลหลักคือการบริหารพอร์ตการลงทุน (Investment Portfolio) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรพิเศษเข้ากระเป๋ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่เหนือชั้น
อันดับ 2 ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท): ยังคงรักษามาตรฐานการทำกำไรได้ดีเยี่ยม
อันดับ 3 เอพี ไทยแลนด์ (6,054 ล้านบาท): เบียดกับศุภาลัยมาแบบสูสี
อันดับ 4 แสนสิริ (5,846 ล้านบาท): กำไรโตระเบิดถึง 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง ทั้งยอดขายและกำไรไปด้วยกันได้สวย
บทวิเคราะห์เจาะลึก: เทรนด์อสังหาฯ จากปี 2566 สู่ปี 2569
จากข้อมูลปี 2566 ส่งสัญญาณอะไรถึงอนาคต? ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองเห็น 3 เทรนด์ใหญ่ที่จะกำหนดชะตาชีวิตของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 3 ปีข้างหน้า:
การคัดเลือกสายพันธุ์ (Natural Selection): ตลาดจะถูกยึดครองโดยรายใหญ่ (Big Players) มากขึ้น รายเล็กรายกลางที่สายป่านไม่ยาวพอ และไม่มีที่ดินในมือ (Land Bank) ต้นทุนต่ำ จะอยู่รอดยากขึ้น เราจะเห็นการ M&A (ควบรวมกิจการ) หรือการร่วมทุน (JV) มากขึ้น
นวัตกรรมทางการเงินสำคัญกว่าการก่อสร้าง: ผู้พัฒนาโครงการต้องทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงินให้ลูกค้า ช่วยเรื่องการกู้ สินเชื่อบ้าน การหาดอกเบี้ยที่ดีที่สุด หรือแม้แต่การทำ Rent-to-Own (เช่าออมซื้อ) เพื่อแก้ปัญหา Rejection Rate
ทำเลและโปรดักต์ต้อง Niche เท่านั้น: ตลาด Mass Market เหนื่อยหนัก แต่ตลาด Niche เช่น Wellness Residence, Pet-Friendly Condo หรือ บ้านทำเลทอง กรุงเทพ โซนใหม่ๆ ยังมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
High CPC Strategy: มองหาโอกาสในการลงทุน
สำหรับผู้อ่านที่กำลังมองหาลู่ทางใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหรือผู้ซื้ออยู่เอง ช่วงเวลานี้คือจังหวะของ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market)
ผู้ซื้อบ้าน: โครงการต่างๆ กำลังอัดโปรโมชั่นระบายสต็อก หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน เครดิตบูโรดี นี่คือเวลาที่จะต่อรองราคาได้ดีที่สุด ลองเปรียบเทียบ โครงการบ้านใหม่ หลายๆ แห่ง และอย่าลืมเช็คโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคารต่างๆ
นักลงทุน: มองหาทรัพย์หลุดจำนอง หรือคอนโดมิเนียม Resale ในทำเลศักยภาพ เช่น ใกล้รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ราคา ประเมินที่ดิน มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ การเข้าซื้อในจังหวะที่ตลาดซบเซา อาจทำกำไรส่วนต่าง (Capital Gain) ได้มหาศาลในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามผมว่าใครคือผู้ชนะในปีที่โหดร้ายอย่าง 2566?
คำตอบไม่ได้มีแค่หนึ่งเดียว…
ถ้ามองที่ “การเติบโต” ต้องยกให้ แสนสิริ
ถ้ามองที่ “ความแข็งแกร่งในการขาย” ต้องยกให้ เอพี ไทยแลนด์
แต่ถ้ามองที่ “ความชาญฉลาดในการทำเงิน” ต้องยกให้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ ยุคที่ไม่ได้วัดกันแค่ใครสร้างบ้านได้เยอะกว่ากัน แต่วัดกันที่ใครเข้าใจ “Pain Point” ของลูกค้าและแก้ปัญหาได้ตรงจุดที่สุด ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร บ้านยังคงเป็นปัจจัยสี่ที่ทุกคนถวิลหา ความต้องการที่อยู่อาศัย (Real Demand) ยังคงมีอยู่เสมอ เพียงแต่รอเวลาและเงื่อนไขที่ใช่
สำหรับผู้ประกอบการ การปรับตัวไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด สำหรับผู้บริโภค ความรู้และการวางแผนการเงินคืออาวุธที่ดีที่สุดในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในฝัน
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวข้ามความผันผวนนี้ไปพร้อมกับโอกาสใหม่ๆ?
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลเพื่อการอยู่อาศัยที่คุ้มค่าที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในช่วงเวลาทองเช่นนี้
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ และค้นหาดีลอสังหาฯ ที่ดีที่สุดสำหรับคุณก่อนใคร!
