เจาะลึกทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ผ่ากลยุทธ์ยักษ์ใหญ่ บทเรียนจากปีวิกฤต และแนวโน้มสู่ปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาการลงทุนมากว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ภาพที่เราเห็นไม่ใช่แค่การชะลอตัวธรรมดา แต่มันคือการปรับฐานครั้งใหญ่ (Major Correction) ที่คัดกรองว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่จะอยู่รอดในสมรภูมิที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วนี้
บทความนี้ผมจะไม่พูดแค่ตัวเลขลอยๆ แต่จะพาคุณไปผ่าโครงสร้างรายได้ กำไร และกลยุทธ์ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือ คอนโดมิเนียม กำลังมุ่งหน้าไปทางไหน และทำไมข้อมูลเหล่านี้ถึงสำคัญต่อคุณ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา คอนโดปล่อยเช่า หรือคนที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน ในยุคดอกเบี้ยผันผวนนี้
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “โมเมนตัม” หายไป และความจริงปรากฏ
ย้อนกลับไปมองภาพรวมที่ผ่านมา หลายคนคาดหวังว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมา Take off หรือพุ่งทะยานอีกครั้ง โดยได้รับแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดเจอกับ “หลุมอากาศ” ขนาดใหญ่ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย
ข้อมูลจาก Property Mentor ที่รวบรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ ชี้ให้เห็นตัวเลขที่น่าตกใจ: รายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าเจาะลึกลงไปในไส้ใน เราจะพบ “สัญญาณอันตราย” ที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้หดตัวลง
นี่คือสัญญาณเตือนภัยสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จาก Developer ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินจึงกลายเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในยุคนี้ เพราะมันหมายถึงความมั่นใจว่าโครงการจะสร้างเสร็จ และบริการหลังการขายจะไม่ถูกลอยแพ
เจาะลึกรายได้: ใครคือผู้เพลี่ยงพล้ำในสมรภูมิเดือด?
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้คือเส้นเลือดใหญ่ที่หล่อเลี้ยงองค์กร ปีที่ผ่านมาเราเห็นยักษ์ใหญ่หลายรายต้องเผชิญกับภาวะ “เลือดไหลออก” อย่างน่าใจหาย
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (รายได้ติดลบมากกว่า 20%) ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง ที่ต้องปรับตัวอย่างหนักเมื่อกำลังซื้อในเซกเมนต์นี้เปราะบางที่สุด
ไรมอน แลนด์ (Raimon Land): ผู้พัฒนาอสังหาฯ ระดับลักซ์ชัวรี่ ที่แม้ตลาดบนจะยังพอไปได้ แต่จังหวะการรับรู้รายได้อาจสะดุด
อนันดา และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์: ก็อยู่ในกลุ่มที่ตัวเลขติดลบอย่างมีนัยสำคัญ
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses) ซึ่งปกติเป็นหุ้นพื้นฐานแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับ ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้ปรับตัวลดลง นี่สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุด ก็ยังไม่อาจต้านทานกระแสลมแรงของเศรษฐกิจมหภาคได้ทั้งหมด
บัลลังก์แชมป์รายได้: การช่วงชิงตำแหน่งของ “แสนสิริ” และ “เอพี”
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีวีรบุรุษ ในปีที่ผ่านมา แสนสิริ ได้ผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมอันดับ 1 ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นผลงานระดับ Masterpiece ในการบริหารจัดการพอร์ตสินค้า ทั้ง โครงการบ้านหรู และคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่
อันดับ 2 ตกเป็นของคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงแค่ปลายจมูก การขับเคี่ยวของสองยักษ์ใหญ่นี้สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในการแย่งชิงเค้กก้อนใหญ่ของตลาด
Top 5 ผู้นำรายได้รวม:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่ครองอันดับ 6 ด้วยรายได้เกือบ 2.5 หมื่นล้านบาท ยืนยันความแข็งแกร่งในตลาดบ้านหรู และ สิงห์ เอสเตท ที่เข้ามาติด Top 10 สะท้อนการกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานได้เป็นอย่างดี
ผ่าความจริง “รายได้จากการขาย”: ดัชนีวัด Real Demand ที่แท้จริง
ในฐานะกูรู ผมมักจะแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการขายที่ดิน หรือกำไรพิเศษจากการลงทุน แต่ถ้าคุณอยากรู้สุขภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งเกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดจริงๆ
เมื่อกรองข้อมูลดูเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของตลาดดูน่ากังวลกว่าที่คิด เพราะรายได้ส่วนนี้ของทั้ง 41 บริษัทรวมกันลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตก!
ตัวเลขที่น่าตกใจ:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายลดลง -78%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ขายหายไป -38%
เอพี (ไทยแลนด์): แม้จะแข็งแกร่ง แต่รายได้ขายก็ย่อตัวลงเล็กน้อย -2%
แต่ท่ามกลางตัวเลขสีแดง ยังมี “ดาวรุ่งพุ่งแรง” ที่น่าจับตามองที่สุด คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN). การที่ CPN กระโดดลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยใช้จุดแข็งเรื่องทำเลติดศูนย์การค้า (Mixed-use) ทำให้รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% ทะลุ 5,835 ล้านบาท นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ โครงการมิกซ์ยูส จะกลายเป็น Key Success Factor ของการอยู่อาศัย
Top 5 แชมป์รายได้จากการขาย (Real Demand):
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ครองแชมป์ขายเก่งที่สุด)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโตสวนตลาด +7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาฐานลูกค้าได้เหนียวแน่น)
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น +13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
ใครคือนักทำ “กำไร” ตัวจริง? (Profitability Analysis)
“ขายดี แต่ไม่มีกำไร ก็เหมือนทำนาบนหลังคน” คำกล่าวนี้ใช้ได้จริงเสมอในโลกธุรกิจ
แม้รายได้จะลดลง แต่ถ้าบริหารจัดการต้นทุน (Cost Management) ได้ดี บริษัทก็ยังอยู่รอดและเติบโตได้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พิสูจน์ให้เห็นถึงความเก๋าเกม แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลง แต่กลับครองแชมป์ กำไรสุทธิ สูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท! เคล็ดลับวิชาคือการบริหารพอร์ตการลงทุน โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรพิเศษเข้ากระเป๋ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ที่นักลงทุนควรศึกษา
ในขณะที่ ศุภาลัย คือตัวอย่างของการบริหารต้นทุนก่อสร้างที่ยอดเยี่ยม ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท โดยไม่ต้องพึ่งกำไรพิเศษมากมาย และ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% จากการจับตลาดลักซ์ชัวรี่ที่มีมาร์จิ้นสูง
Top 5 บริษัทที่มีกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
แนวโน้มและกลยุทธ์สู่ปี 2026: ปรับตัวอย่างไรให้อยู่รอด?
จากข้อมูลผลประกอบการข้างต้น เราสามารถถอดบทเรียนเพื่อมองข้ามช็อตไปถึงปี 2026 ว่าทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นอย่างไร และอะไรคือปัจจัยที่ต้องจับตามอง:
ยุคแห่ง “ความยั่งยืน” และ Green Living
เทรนด์ปี 2026 ไม่ใช่แค่เรื่องทำเลอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของ Sustainability การพัฒนาโครงการที่ประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof และรองรับ EV Charger จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ไม่ใช่แค่ Option เสริม ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานในระยะยาว
Pet Humanization: คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้คือขุมทอง
ตลาดคนรักสัตว์เลี้ยงโตวันโตคืน โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-friendly) มีอัตราการขาย (Take-up rate) และราคาปล่อยเช่า (Rental Yield) สูงกว่าโครงการทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด Developer ที่ปรับตัวมารับเทรนด์นี้ เช่น ออริจิ้น หรือ เมเจอร์ฯ จะยังคงมีความได้เปรียบ
มาตรการทางการเงินและการคัดกรองลูกค้า
ปัญหาหนี้เสีย (NPL) ทำให้ธนาคารเข้มงวดเรื่องการปล่อย กู้ซื้อบ้าน มากขึ้น เราจะเห็น Developer หันมาจับกลุ่มลูกค้าระดับบน (High-End) มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่า และมีกำลังซื้อจริง ส่วนตลาดระดับล่างถึงกลาง อาจต้องพึ่งพามาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ หรือโปรโมชั่น ดอกเบี้ยบ้าน ต่ำพิเศษเพื่อจูงใจ
การลงทุนที่คุ้มค่า (Value Investment)
สำหรับผู้ที่มองหาการลงทุน ช่วงนี้คือตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ราคาอสังหาฯ หลายแห่งยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก การมองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านมือสอง สภาพดีในทำเลศักยภาพ แล้วนำมา รีโนเวท หรือปล่อยเช่า อาจสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่าการรอซื้อโครงการใหม่ที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างแพงขึ้นทุกปี
บทสรุป: ถึงเวลาของการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน มันคือช่วงเวลาที่ความจริงถูกเปิดเผย เราได้เห็นว่าใครคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่บริหารงานได้แข็งแกร่ง และใครที่เปราะบาง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะไม่ใช่การแข่งกันเปิดตัวโครงการจำนวนมากอีกต่อไป แต่จะเป็นการแข่งขันกันที่ “คุณภาพ” “นวัตกรรม” และ “ความน่าเชื่อถือ”
หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านหลังแรก มองหาคอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการวางแผนการเงินเพื่อขอ สินเชื่อบ้าน อย่าดูแค่ภาพโฆษณาที่สวยหรู แต่จงดูที่ผลงานและความมั่นคงของบริษัทเจ้าของโครงการด้วย ข้อมูลเหล่านี้คือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุดของคุณ
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องทำเลทอง หรือเทคนิคการยื่นกู้ให้ผ่านฉลุยในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น เริ่มต้นศึกษาข้อมูลวันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้รอบด้านก่อนตัดสินใจ
