เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ถอดรหัสผู้ชนะตัวจริงจากวิกฤตปี 66 สู่ทิศทางตลาดปี 2569
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อปี 2565 ถึง 2566 หลายคนในแวดวงการลงทุนต่างตั้งความหวังว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมา “Take off” หรือทะยานขึ้นฟ้าอีกครั้งด้วยแรงส่งจากการเปิดประเทศและการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว แต่จากประสบการณ์กว่า 10 ปีที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้ ต้องยอมรับตรงๆ ว่าภาพความจริงที่เกิดขึ้นกลับสวนทางอย่างน่าใจหาย
ปี 2566 กลายเป็นปีที่กราฟความเชื่อมั่นดิ่งลงเหว ตลาดที่ควรจะคึกคักกลับเจอกับภาวะ “ชะลอตัว” (Slowdown) ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงโค้งสุดท้ายของปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นฤดูโกยยอดขาย (High Season) ของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าตกใจ และคลื่นผลกระทบนี้ยังคงส่งแรงกระเพื่อมมาจนถึงปัจจุบัน
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปผ่าตัดผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 3 ปีข้างหน้า (2567-2569) จะเป็นอย่างไร โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้าน หรือวางแผน ซื้อบ้านโครงการใหม่ บทความนี้มีคำตอบครับ
ภาพรวมความเสียหาย: เมื่อรายได้รวมถอยหลัง สัญญาณเตือนภัยที่มองข้ามไม่ได้
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกโดย Property Mentor เราพบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมๆ กัน มูลค่าตลาดรวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในปี 2566 ปิดจบที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจเป็นตัวเลขมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ารายได้รวมหดตัวลง -1.2%
ตัวเลข -1.2% อาจดูน้อยนิดในเชิงสถิติ แต่ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีต้นทุนดอกเบี้ยเดินอยู่ตลอดเวลา การติดลบแม้เพียงทศนิยมเดียวนั้นหมายถึงสัญญาณอันตราย สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ เมื่อเจาะไส้ในดูรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหารายได้ลดลง
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง (Red Zone):
รายชื่อบริษัทที่รายได้ดิ่งลงในระดับวิกฤต (มากกว่า 20%) ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดล้านต้นที่เคยรุ่งเรือง กลับติดลบหนักถึง -28% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในกลุ่ม Mass Market ยังไม่ฟื้นตัว และปัญหาหนี้ครัวเรือนยังเป็นตัวฉุดรั้งการ กู้ซื้อคอนโด
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: กอดคอกันร่วงในระดับ -28%
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้นำตลาดลักชัวรี่ที่ปรับตัวไม่ทัน ติดลบไป -26%
เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้: รายได้หายไปกว่า 20%
แม้แต่พี่ใหญ่ที่เน้นความมั่นคงอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังหนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งถือเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่ได้เห็นบ่อยนักสำหรับหุ้นปันผลขวัญใจมหาชนตัวนี้
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: สงครามรายได้รวม “แสนสิริ” ผงาดโค่นแชมป์
ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในปีที่ยากลำบากนี้ เราได้เห็นการเปลี่ยนขั้วอำนาจครั้งสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
อันดับ 1: แสนสิริ (SANSIRI)
ปีนี้ต้องยกให้เป็น “ปีทอง” ของแสนสิริอย่างแท้จริง ด้วยกลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการทำแบรนดิ้งที่แข็งแกร่ง ทำให้กวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% กลยุทธ์ Speed to Market และการจับกลุ่มลูกค้า Wealth ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้น คือกุญแจความสำเร็จ
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand)
แม้จะถูกเฉือนแซงไปอย่างน่าเจ็บใจ แต่ตัวเลข 38,399 ล้านบาท ก็ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ AP ยังคงเป็นราชาแห่ง บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ที่ครองใจคนเมือง แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อย (-1%) แต่รากฐานยังคงแข็งแกร่งที่สุดในปฐพี
อันดับ 3: ศุภาลัย (SUPALAI)
ตามมาห่างๆ ที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง -10% แต่ศุภาลัยยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้อย่างยอดเยี่ยม ซึ่งเป็นจุดเด่นที่ทำให้นักลงทุนระยะยาวยังคงเชื่อมั่น
โซนกลางตารางที่น่าจับตามอง:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (อันดับ 4)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท (อันดับ 5)
เอสซี แอสเสท (SC Asset): 24,487 ล้านบาท (อันดับ 6) โดดเด่นในเรื่องบ้านหรู
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): ที่น่าสนใจคือการกระโดดเข้ามาเล่นตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวรายได้เป็นกอบเป็นกำ
ความจริงที่เจ็บปวด: “รายได้จากการขาย” สะท้อนดีมานด์ที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะเตือนนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะนั่นอาจรวมถึงกำไรพิเศษ การขายที่ดิน หรือรายได้ค่าเช่า ถ้าอยากรู้สุขภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อเรากรองเอาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัท เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณที่บอกชัดเจนว่า “คนซื้อบ้านน้อยลง” หรือ “โอนไม่ได้” จากปัญหากู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
ใครคือเจ้ายุทธจักรยอดขายตัวจริง?
เอพี ไทยแลนด์ (36,927 ล้านบาท): นี่คือเบอร์ 1 ในแง่ของการขายสินค้า แม้ตลาดจะแย่ แต่ AP ยังคงระบายสต็อกและโอนกรรมสิทธิ์ได้เก่งที่สุดในอุตสาหกรรม
แสนสิริ (32,829 ล้านบาท): เป็น 1 ใน 2 บริษัทจาก Top 10 ที่รายได้จากการขาย “โตขึ้น” (+7%) แสดงให้เห็นว่าโปรดักต์ตอบโจทย์ตลาด และทีมการตลาดทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท): ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น
เอสซี แอสเสท (23,370 ล้านบาท): เติบโตถึง +13% ถือว่าเป็นม้ามืดที่วิ่งแรงมากในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะโครงการบ้านหรูระดับ 20-50 ล้านบาท
จุดสังเกตสำคัญ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางยอดขาย ซึ่งสะท้อนว่า LH กำลังปรับพอร์ตโฟลิโอครั้งใหญ่ หรืออาจกำลังเผชิญปัญหาในกลุ่มสินค้าบางประเภท แต่เดี๋ยวเราไปดูที่ “กำไรสุทธิ” กันครับ เพราะนั่นคือไม้ตายของค่ายนี้
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ต้องขีดเส้นใต้หนาๆ ให้กับ CPN ที่ทำรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) จากการปูพรมเปิดโครงการคอนโดมิเนียมติดห้างและ คอนโด ติดรถไฟฟ้า ทั่วประเทศ โมเดล Retail-Led Mixed-Use ของเซ็นทรัลกำลังเริ่มแผลงฤทธิ์และน่ากลัวสำหรับคู่แข่งดั้งเดิม
วัดกันที่บรรทัดสุดท้าย: ใครคือกำไร “เนื้อๆ” ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity). ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน สะท้อนให้เห็นว่าสงครามราคา (Price War) และต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น กำลังกัดกิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
Top Profit: แชมป์กำไรที่ฆ่าไม่ตาย
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท): แม้ยอดขายจะตก รายได้รวมจะลด แต่ LH คือ “เจ้าพ่อ Financial Engineering” ด้วยกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน ทำให้ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิ นี่คือความเหนือชั้นของการมีสินทรัพย์เพื่อการลงทุน (Recurring Income) มาช่วยพยุงในวันที่ยอดขายบ้านชะลอตัว
ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท): กำไรจากการดำเนินงานล้วนๆ เน้นๆ ไม่ต้องพึ่งท่ายาก นี่คือบริษัทที่มี Net Profit Margin แข็งแกร่งที่สุดรายหนึ่ง
เอพี ไทยแลนด์ (6,054 ล้านบาท): ไล่จี้ศุภาลัยมาติดๆ ห่างกันเพียงหลักสิบล้าน
แสนสิริ (5,846 ล้านบาท): กำไรโตกระโดด 42% ถือเป็นการคัมแบ็คที่สมศักดิ์ศรี
บทวิเคราะห์และก้าวต่อไปสู่ปี 2569 (Expert Outlook)
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและคาดการณ์อนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย เพื่อเป็นแนวทางให้กับทั้งนักลงทุนและผู้บริโภคดังนี้:
หมดยุค “สร้างมาเดี๋ยวก็ขายได้”:
ตลาดปี 2567-2569 จะเป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างสมบูรณ์ ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ (New Launch) มากขึ้น เราจะไม่เห็นการเปิดตัวคอนโดเกลื่อนเมืองเหมือนในอดีต แต่จะเน้นโครงการที่มี Real Demand จริงๆ เช่น บ้านเดี่ยว โซนราชพฤกษ์ หรือ คอนโด ใกล้มหาวิทยาลัย
การเงินต้องแข็งแกร่ง (Cash is King):
บริษัทที่มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) สูง จะอยู่ยากขึ้น ดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูงจะบีบให้บริษัทเล็กๆ ต้องออกจากตลาด หรือถูกควบรวมกิจการ (M&A) เราอาจได้เห็น Big Player กินรวบตลาดมากขึ้น
เทรนด์บ้านประหยัดพลังงานมาแรง:
ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่ดีไซน์ แต่มองหา Solar Roof, EV Charger และนวัตกรรมบ้านเย็น เพื่อลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว บริษัทอย่าง SC Asset และ Sansiri ที่นำร่องเรื่องนี้จะได้เปรียบ
โอกาสทองของผู้ซื้อและรีไฟแนนซ์:
สำหรับผู้บริโภค ช่วงเวลานี้คือโอกาสดีที่สุดในการต่อรองราคา ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านมือหนึ่งที่มีโปรโมชั่น “ฟรีโอน-ฟรีส่วนกลาง” หรือการหาจังหวะ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย เพราะธนาคารต่างแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อบ้านให้กับลูกค้าเกรด A อย่างดุเดือด หากคุณมีเครดิตดี นี่คือเวลาที่คุณจะเป็นผู้เลือก
คำแนะนำสำหรับปีนี้:
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเพื่ออยู่เองหรือลงทุน ผมแนะนำให้เน้นดูโครงการจาก Top 10 Developer ที่กล่าวมาข้างต้น เพราะความเสี่ยงในการทิ้งดาวน์หรือก่อสร้างไม่เสร็จมีน้อยกว่ามาก และที่สำคัญ ทำเล (Location) ยังคงเป็นหัวใจสำคัญ อย่าหลงเชื่อแค่ราคาถูก แต่ให้ดูศักยภาพในการขายต่อในอนาคตด้วย
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่โหมด “คัดกรองผู้ตัวจริง” ใครปรับตัวได้เร็ว มีกระแสเงินสดดี และเข้าใจความต้องการลูกค้าที่เปลี่ยนไป คือผู้ที่จะอยู่รอดจนถึงปี 2570 ส่วนใครที่ยังยึดติดกับความสำเร็จเดิมๆ อาจจะต้องม้วนเสื่อกลับบ้านไป
โลกการลงทุนอสังหาฯ มีความซับซ้อนและเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา หากคุณไม่อยากพลาดทุกจังหวะสำคัญในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาในการเลือก สินเชื่อบ้าน ที่คุ้มค่าที่สุด การมีข้อมูลที่ถูกต้องคืออาวุธที่สำคัญที่สุดครับ
พร้อมก้าวทันทุกเทรนด์อสังหาฯ หรือยัง?
อย่าปล่อยให้โอกาสในการสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์หลุดลอยไป เริ่มต้นวางแผนการเงินและสำรวจโครงการศักยภาพสูงได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว คลิกเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที!
