เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปผู้ชนะและผู้แพ้จากสมรภูมิเลือด สู่ทิศทางตลาดและโอกาสลงทุนปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งจนถึงยุคโควิด-19 ต้องยอมรับตามตรงว่าปี 2566 ที่ผ่านมา ไม่ใช่ปีที่หมูสำหรับใครเลยครับ หลายคนอาจมองภาพจากภายนอกว่าตลาดเริ่มฟื้นตัว แต่หากมองลึกลงไปในไส้ในของงบการเงินและยอดโอนกรรมสิทธิ์ เราจะเห็นรอยร้าวที่ซ่อนอยู่ภายใต้ตัวเลขเหล่านั้น
จากความหวังอันเรืองรองในช่วงต้นปี 2565 ที่โมเมนตัมของตลาดดูเหมือนจะ Take off พุ่งทะยานขึ้นฟ้า แต่กลับกลายเป็นว่าเครื่องยนต์ดับกลางอากาศเมื่อเข้าสู่ปี 2566 ปัจจัยลบทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนน่าตกใจ และความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง ทำให้กำลังซื้อชะงักงัน ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้มากนัก
วันนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ แบบ “Uncensored” ไม่ใช่แค่อ่านตัวเลข แต่เราจะอ่านเกมกันว่า ใครคือของจริง ใครแค่ประคองตัว และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุนหรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุพัดผ่าน ใครยังยืนหยัดอยู่ได้?
หากเรากางตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทจดทะเบียนออกมาดู จะพบตัวเลขที่น่าสนใจคือ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขดูเหมือนลดลงไม่เยอะใช่ไหมครับ? แต่อย่าเพิ่งวางใจ เพราะในรายละเอียดนั้นมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง ซึ่งเกินครึ่งตลาด!
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุค “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” อย่างสมบูรณ์แบบ บริษัทที่มีสายป่านยาว มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และมีการกระจายความเสี่ยงที่ดีเท่านั้นที่จะรอด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุดคือกลุ่มที่รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดล้านต้นๆ, อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ การติดลบระดับนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียม และตลาดเฉพาะกลุ่มบางเซกเมนต์กำลังเผชิญปัญหา Rejection Rate หรือยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงลิบลิ่ว การ กู้ซื้อบ้าน ในยุคนี้ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป ธนาคารเข้มงวดสุดๆ ในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ Backlog ที่มีอยู่ในมือไม่สามารถเปลี่ยนเป็นรายได้จริงได้
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) พี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% หรือแม้แต่ ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ก็ยังต้องเผชิญกับตัวเลขสีแดง นี่คือปรากฏการณ์ที่ย้ำเตือนว่า ไม่มีใครใหญ่เกินกว่าจะล้ม หรืออย่างน้อยก็สะดุดขาตัวเองได้ หากปรับตัวไม่ทันทิศทางลม
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดโค่นแชมป์
ในความมืดมน ก็ยังมีดาวฤกษ์ที่ส่องแสงสว่างจ้าที่สุดในปีที่ผ่านมา นั่นคือ “แสนสิริ” ที่สามารถประกาศศักดาคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ไปแบบหายใจรดต้นคอ
ความสำเร็จของแสนสิริในปีนี้ ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากการวางกลยุทธ์เจาะตลาด บ้านหรู และ คอนโดลักชัวรี่ ที่กลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า ประกอบกับการทำแบรนดิ้งที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไหลมาเทมาอย่างต่อเนื่อง
Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (กลยุทธ์ Luxury จ่ายจบ โอนไว)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (เจ้าแห่งพอร์ตสินค้าแนวราบ ครอบคลุมทุกเซกเมนต์)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (เน้นกำไรและการบริหารต้นทุนที่เป็นเลิศ)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (เน้น Recurring Income ควบคู่การขาย)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท (กำลังปรับพอร์ตสู่ธุรกิจสุขภาพ)
ส่วนอันดับรองลงมาอย่าง เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น และ สิงห์ เอสเตท ต่างก็ขับเคี่ยวกันอย่างดุเดือดเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดในเค้กที่ก้อนเล็กลง
วัดกันที่เนื้อผ้า: ใครคือ “นักขาย” ตัวจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะมันรวมรายได้จากการบริหาร ค่าเช่า หรือกำไรพิเศษอื่นๆ เข้าไปด้วย แต่ถ้าจะดูว่าใครคือเจ้าตลาดที่ลูกค้าควักกระเป๋าจ่ายเงินซื้อบ้านจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อเรากรองข้อมูลเหลือเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที!
“เอพี (ไทยแลนด์)” คือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่า เอพี คือเบอร์ 1 ในใจผู้บริโภคเมื่อต้องการ ซื้อบ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์โฮม ในทำเลศักยภาพ ความหลากหลายของโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ตั้งแต่ระดับ Entry Level ไปจนถึง Super Luxury ทำให้เอพีสามารถกวาดรายได้จากการขายไปครองได้อย่างสมศักดิ์ศรี
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของรายได้จากการขายทั้งตลาดลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดว่า Demand หรือความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยกำลังหดตัว หรืออาจจะเป็นเพราะ Supply ในตลาดมีมากเกินความต้องการในบางทำเล โดยเฉพาะ คอนโดติดรถไฟฟ้า สายสีใหม่ๆ ที่ยังไม่มีชุมชนเมืองขยายไปถึงจริง
ที่น่าจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” แม้จะเป็นหน้าใหม่ในวงการที่อยู่อาศัย (เมื่อเทียบกับรุ่นเก๋า) แต่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่นำที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า คือสูตรสำเร็จที่ยากจะเลียนแบบ และจะเป็นเทรนด์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงปี 2026 อย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ”
ขายดีแต่ไม่มีกำไร ก็เหมือนตำน้ำพริกละลายแม่น้ำ ในโลกธุรกิจ “Net Profit” คือพระเจ้า
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท แต่ท่ามกลางตัวเลขที่ลดลง แชมป์กำไรสูงสุดยังคงเป็นหน้าเดิมที่คุ้นเคย คือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท
แต่เดี๋ยวก่อน! หากเจาะลึกลงไป กำไรก้อนโตนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ซึ่งเป็นกำไรพิเศษราว 2,500 ล้านบาท หากตัดส่วนนี้ออกไป แชมป์ตัวจริงในแง่ของการดำเนินงาน (Operation) อาจเปลี่ยนมือไปเป็น ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) หรือ เอพี (6,054 ล้านบาท) แทน
ส่วนที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตพุ่งพรวด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีขึ้น (Cost Control) และการเลิกทำสงครามราคา (Price War) ที่บั่นทอนกำไร
ส่องเทรนด์อสังหาฯ 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากข้อมูลปี 2566 และสัญญาณที่ส่งต่อมายังปีปัจจุบัน ผมขอวิเคราะห์ทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จะเกิดขึ้นในระยะยาวไปจนถึงปี 2026 เพื่อให้ท่านผู้อ่าน ทั้งในฐานะนักลงทุนและผู้บริโภค ได้เตรียมตัว
ยุคแห่งการ “เช่า” แทนการ “ซื้อ” (Generation Rent):
ด้วยราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงสวนทางกับรายได้ และหนี้ครัวเรือนที่กดดัน ทำให้เทรนด์การ เช่าคอนโด หรือ เช่าบ้าน จะได้รับความนิยมมากขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเริ่มหันมาทำโครงการ Leasehold หรือโมเดล Subscription มากขึ้น การ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ในทำเล CBD หรือใกล้มหาวิทยาลัย ยังคงเป็น High CPC Keyword ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน
Pet Humanization คือ Standard ใหม่:
หมดยุคที่คอนโดเลี้ยงสัตว์ไม่ได้ ปี 2026 ทุกโครงการที่เปิดใหม่ หากไม่ใช่ Pet-Friendly จะขายยากมาก เพราะคนรุ่นใหม่มองสัตว์เลี้ยงเป็นลูก การออกแบบฟังก์ชันส่วนกลางต้องรองรับ Lifestyle นี้อย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่การอนุญาตให้เลี้ยง แต่ต้องมี Facilities เพื่อสัตว์เลี้ยงโดยเฉพาะ
Wellness & Aging Society:
ประเทศไทยก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ การพัฒนาโครงการที่ผสานบริการทางการแพทย์ (Wellness Residence) จะไม่ใช่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะเป็น Mainstream พฤกษา โฮลดิ้ง เริ่มเดินเกมนี้แล้ว และเราจะได้เห็นเจ้าอื่นๆ กระโดดลงมาเล่นในตลาด บ้านผู้สูงอายุ มากขึ้น
Smart Home & Green Energy:
ค่าไฟที่แพงขึ้นทำให้ Solar Roof และระบบ EV Charger กลายเป็นอุปกรณ์มาตรฐานที่ทุกบ้านต้องมี ไม่ใช่แค่ Option เสริม การออกแบบบ้านประหยัดพลังงาน (Passive Design) จะเป็นจุดขายหลักที่ผู้บริโภคใช้ตัดสินใจซื้อ
ทำเลศักยภาพใหม่:
กรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มอิ่มตัวและราคาแพงเกินเอื้อม การขยายตัวจะมุ่งสู่ “Extension Business District” (EBD) อย่าง บางนา, รามอินทรา หรือโซนราชพฤกษ์ ที่การเดินทางสะดวกและราคาที่ดินยังจับต้องได้ การมองหา ที่ดินทำเลทอง ในโซนเหล่านี้เพื่อเก็งกำไร หรือการซื้อเพื่ออยู่อาศัย จึงเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
บทสรุป: วิกฤตคือโอกาสของคนที่มีความพร้อม
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ฝันร้ายของหลายบริษัท แต่ก็เป็นปีที่พิสูจน์ฝีมือของผู้บริหารและโมเดลธุรกิจที่แข็งแกร่ง สำหรับผู้บริโภค ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง หากคุณมีเครดิตที่ดี มีเงินสดในมือ คุณมีอำนาจต่อรองมหาศาลในการเลือก ซื้อบ้านราคาถูก หรือ คอนโดหลุดดาวน์ ในราคาที่หาไม่ได้อีกแล้วในอนาคต
แต่สิ่งที่ต้องระวังคือ การเลือกผู้พัฒนาโครงการ (Developer) ที่มีความน่าเชื่อถือ เพราะในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ความเสี่ยงที่โครงการจะสร้างไม่เสร็จ หรือลดสเปควัสดุ มีสูงมาก การดูงบการเงินและผลประกอบการย้อนหลังที่เราวิเคราะห์กันมาข้างต้น จึงเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยตาย แต่แคเปลี่ยนรูปแบบไปตามกาลเวลา ใครที่ปรับตัวได้ทันเทรนด์ปี 2026 คนนั้นคือผู้ชนะ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสทองในช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านเช่นนี้ อย่าลืมศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตัวจริงก่อนตัดสินใจวางเงินก้อนโตครับ เพราะการลงทุนในอสังหาฯ คือการลงทุนระยะยาวที่ความผิดพลาดเพียงครั้งเดียว อาจหมายถึงภาระผูกพันตลอดชีวิต
พร้อมก้าวทันทุกเทรนด์อสังหาฯ และเจาะลึกทำเลเด่นก่อนใคร ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกแบบ Exclusive ได้ที่นี่ที่เดียว!
