ผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปี 2569: เมื่อบิ๊กคอร์ปฯ กินรวบส่วนแบ่ง 71% ท่ามกลางวิกฤตกำลังซื้อที่เปลี่ยนทิศ
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมาร่วมทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของธุรกิจนี้มานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในช่วงรอยต่อของปี 2568 เข้าสู่ปี 2569 นี้ นับเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยเฉพาะข้อมูลล่าสุดจาก “ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย” (AREA) ที่สะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดที่กำลังเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
ไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขยอดขายหรือจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ แต่เป็นสัญญาณบ่งชี้ว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ของไทยกำลังเข้าสู่ยุค “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” อย่างสมบูรณ์แบบ และช่องว่างระหว่างตลาดแมสกับตลาดลักชัวรี่กำลังถ่างกว้างขึ้นจนน่าตกใจ วันนี้ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลเบื้องหลังตัวเลขเหล่านี้ พร้อมวิเคราะห์ทิศทางในปี 2569 ว่าผู้ซื้อและนักลงทุนควรปรับตัวอย่างไร
ภาพรวมตลาด: ปริมาณลดลง แต่มูลค่ากลับสวนทาง
หากใครกำลังมองหาซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในช่วงนี้ คงจะสัมผัสได้ว่าราคาเปิดตัวโครงการใหม่ๆ นั้น “แรง” ขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ข้อมูลจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ยืนยันความรู้สึกนั้นได้เป็นอย่างดี
แม้ว่าภาพรวมของเศรษฐกิจจะยังดูทรงตัว แต่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับมีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท จากจำนวนหน่วยเปิดใหม่เพียง 15,452 หน่วย ตัวเลขนี้บอกอะไรเรา? เมื่อนำมาหารเฉลี่ย เราจะพบว่าราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วยพุ่งขึ้นไปแตะที่ระดับ 7.172 ล้านบาท
นี่คือตัวเลขที่สะท้อน “ความจริงที่เจ็บปวด” ของผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย เพราะในขณะที่หนี้ครัวเรือนยังคงกดดันและการขอ สินเชื่อบ้าน หรือ กู้ซื้อบ้าน ในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ถูกธนาคารปฏิเสธ (Rejection Rate) ในอัตราที่สูงลิ่ว ผู้ประกอบการจึงหนีตายด้วยการขยับพอร์ตสินค้าไปจับกลุ่มตลาดบน (Upper Class) ที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยหรือเศรษฐกิจมากนัก
ยุคสมัยแห่ง “บิ๊กแบรนด์” ครองเมือง
ในอดีต เราอาจจะเห็นผู้ประกอบการรายย่อย (Local Developers) แทรกตัวขึ้นมาสร้างสีสันในตลาดได้บ้าง แต่สำหรับเทรนด์ปี 2569 นี้ พื้นที่ยืนของรายย่อยแทบจะหายไป ข้อมูลชี้ชัดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่กระจุกตัวอยู่ในมือของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ
เมื่อเจาะลึกลงไปในตัวเลข จะพบความน่าสนใจในเชิงโครงสร้างอำนาจตลาด:
ด้านจำนวนหน่วย: จาก 15,452 หน่วยทั่วตลาด เป็นของ 10 บริษัทใหญ่ไปแล้วถึง 10,324 หน่วย หรือคิดเป็น 67%
ด้านมูลค่าการลงทุน: ยิ่งตอกย้ำความยิ่งใหญ่ เพราะจากมูลค่ารวมกว่าแสนล้านบาท เป็นเม็ดเงินลงทุนจากท็อป 10 บริษัทนี้ถึง 72,219 ล้านบาท หรือกวาดส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ไปถึง 71%
นี่คือสัญญาณเตือนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังถูกขับเคลื่อนโดยผู้เล่นรายใหญ่เกือบ 3 ใน 4 ของตลาด ซึ่งข้อดีสำหรับผู้บริโภคคือความมั่นใจในเรื่องการก่อสร้างและบริการหลังการขาย แต่ข้อเสียคือทางเลือกด้านราคาที่อาจจะถูกกำหนดทิศทางได้ง่ายขึ้นโดยผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย
เจาะลึกกลยุทธ์: ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง?
ในสงครามชิงความเป็นหนึ่ง ไม่มีใครชนะในทุกสมรภูมิ ข้อมูลชุดนี้ทำให้เราเห็นการแบ่งเค้กที่ชัดเจนระหว่าง “เจ้าแห่งปริมาณ” และ “เจ้าแห่งมูลค่า”
แสนสิริ: แชมป์จำนวนหน่วยเปิดขายสูงสุด
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในการกระจายสินค้าเข้าสู่ตลาด โดยครองแชมป์อันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ที่ 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของตลาดรวม การเปิดตัว 7 โครงการใหม่ที่มีมูลค่ารวมกว่าหมื่นล้านบาท เฉลี่ยราคาขายต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าแสนสิริยังคงพยายามรักษาสมดุล พอร์ตสินค้าให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่กว้างกว่า (Mass to Mid-High Segment) เมื่อเทียบกับคู่แข่งรายอื่น
เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งมูลค่าการลงทุน
ในขณะที่แสนสิริเน้นจำนวน บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับเลือกเกมที่ต่างออกไป โดยขึ้นแท่นอันดับ 1 ในด้านมูลค่าโครงการเปิดใหม่สูงสุดถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นส่วนแบ่งเกือบ 1 ใน 5 ของมูลค่าตลาดรวม (19%)
สิ่งที่น่าสนใจคือ เอพีพัฒนาโครงการจำนวน 1,661 หน่วย (รองแชมป์ด้านจำนวน) แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยกระโดดขึ้นไปถึง 12.694 ล้านบาท ตัวเลขนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาดเกือบเท่าตัว แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่มุ่งเน้น บ้านหรู และ บ้านเดี่ยว ในทำเลศักยภาพสูง ซึ่งตอบโจทย์กลุ่ม Wealthy ที่มองหาที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นทรัพย์สินระยะยาว
ผู้ท้าชิงที่น่าจับตามอง
นอกจากสองยักษ์ใหญ่ ยังมีผู้เล่นที่น่าสนใจอย่าง บมจ.แอสเซทไวส์ ที่รุกตลาดหนักด้วยจำนวน 1,355 หน่วย เน้นเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่และ คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า รวมถึง บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ยังคงรักษาระดับการเปิดตัวโครงการมูลค่าสูงอย่างต่อเนื่อง
ปรากฏการณ์ “Super Luxury”: เมื่อราคาไม่ใช่ประเด็น
ไฮไลท์ที่สร้างความฮือฮาให้กับวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในรอบนี้ ไม่ใช่แค่เรื่องใครขายดีกว่ากัน แต่คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สะท้อนความเหลื่อมล้ำและกำลังซื้อของกลุ่มเศรษฐีไทย
Major Development: แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สร้างมูลค่าสูงถึง 4,559 ล้านบาท นั่นหมายความว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 101.3 ล้านบาท! นี่คือสินค้ากลุ่ม Ultra-Luxury ที่เน้นความเป็นส่วนตัวและดีไซน์ระดับโลก เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals)
SC Asset: อีกหนึ่งแบรนด์ที่ขึ้นชื่อเรื่องความพรีเมียม ปีนี้มาพร้อมกับแบรนด์ใหม่อย่าง “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง แต่ราคาเริ่มต้นที่ 260-400 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะสร้างสถิติใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง
ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นว่า ในขณะที่ ทาวน์โฮม ราคา 2-3 ล้านบาทขายยาก แต่บ้านราคา 100 ล้านบาทกลับมีคนรอซื้อ นี่คือภาพสะท้อนของ K-Shaped Economy ที่ชัดเจนที่สุดในภาคอสังหาฯ
ทิศทางการลงทุนและคำแนะนำสำหรับปี 2569
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาลู่ทางในการลงทุน หรือต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2569 ผมมีข้อสังเกตและคำแนะนำเพื่อรับมือกับเทรนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เปลี่ยนไป ดังนี้:
ทำเลคือหัวใจ (Location is still King)
ด้วยราคาเฉลี่ยที่สูงขึ้น การเลือกทำเลจึงสำคัญกว่าที่เคย หากคุณมองหา บ้านเดี่ยว กรุงเทพ โซนกรุงเทพกรีฑา หรือราชพฤกษ์ ยังคงเป็นทำเลทองของบ้านหรู แต่ถ้าใครงบจำกัด การขยับออกไปดู ทาวน์โฮม ปริมณฑล แถบบางนา-ตราด หรือรังสิต ที่มีการคมนาคมสะดวก อาจเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่า
เลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ (Trust the Big Brands)
จากข้อมูลส่วนแบ่งตลาด 71% ที่อยู่กับรายใหญ่ การซื้อบ้านจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการทิ้งงาน และเพิ่มโอกาสในการขอ สินเชื่อบ้าน ผ่านได้ง่ายขึ้น เนื่องจากธนาคารมักมีแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษร่วมกับโครงการเกรด A เหล่านี้
จับตาดอกเบี้ยและมาตรการรัฐ
แม้เทรนด์ดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัว แต่สำหรับไทย การกู้ซื้อบ้านยังต้องวางแผนการเงินอย่างรัดกุม ควรเตรียมเงินดาวน์ไว้อย่างน้อย 10-20% เพื่อลดวงเงินกู้และเพิ่มโอกาสอนุมัติ การรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือการมองหาโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” ที่หลายค่ายจัดออกมา ก็เป็นเทคนิคที่ช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้
โอกาสในตลาดมือสอง (Resale Market Opportunity)
ในเมื่อบ้านใหม่ราคาเฉลี่ยพุ่งไปถึง 7 ล้านกว่าบาท บ้านมือสอง หรือ ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ในทำเลดีๆ อาจกลายเป็นเพชรในตมที่คุณสามารถรีโนเวทและสร้างมูลค่าเพิ่มได้ ในราคาที่จับต้องได้มากกว่า
บทสรุป: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ของอสังหาฯ ไทย
ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 ไม่ใช่ยุคของการหว่านแหเปิดโครงการอีกต่อไป แต่เป็นยุคของ “Sniper” หรือการเจาะตลาดเฉพาะกลุ่มอย่างแม่นยำ ผู้ประกอบการรายใหญ่ปรับตัวด้วยการเน้นของแพง ขายคนรวย และลดความเสี่ยงในตลาดล่าง
สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ การมีความรู้ความเข้าใจในกลไกตลาด และการวางแผนทางการเงินที่ดี คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหา คอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง หรือ บ้านเดี่ยว ชานเมือง การตัดสินใจซื้อในยุคนี้ต้องดูทั้ง “มูลค่าปัจจุบัน” และ “อนาคต” ของสินทรัพย์นั้นๆ
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่แน่ใจว่าจะเริ่มต้นอย่างไร หรือกังวลเรื่องการยื่นกู้ธนาคาร อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณพลาดโอกาสดีๆ หรือเสียเปรียบในสัญญา
พร้อมที่จะก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในโลกอสังหาฯ แล้วหรือยัง? คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากผู้เชี่ยวชาญ และค้นหาดีลสินเชื่อบ้านที่ดีที่สุดสำหรับคุณก่อนใคร!
