ผ่าวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568: เจาะลึกจุดเปลี่ยนครั้งใหญ่และการปรับพอร์ตลงทุนรับเทรนด์ 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาที่ดินมากว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์มาจนถึงยุคโควิด ต้องยอมรับว่าภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในครึ่งปีแรกของปี 2568 (2025) นี้ ไม่ใช่แค่การ “สะดุด” ธรรมดา แต่เป็นสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บ่งบอกถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างครั้งใหญ่ที่สุดในรอบทศวรรษ
ตัวเลขผลประกอบการของ 40 บริษัทบิ๊กเนมในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่รายได้รวมหายวูบไปกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท และกำไรสุทธิดิ่งลงเกือบ 40% ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่มันคือผลลัพธ์ของ “Perfect Storm” หรือพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำใส่ประเทศไทย สิ่งที่ผมจะเล่าต่อไปนี้ไม่ใช่แค่การวิเคราะห์ข่าว แต่คือการชำแหละไส้ในของปัญหา พร้อมชี้เป้าโอกาสทำเงินสำหรับนักลงทุนที่กล้าพอจะมองต่างมุม ในยุคที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังคัดกรองผู้ที่แข็งแกร่งที่สุดเท่านั้นที่จะอยู่รอด
ปรากฏการณ์ “กำไรระเหย”: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มโซซัดโซเซ
หากใครติดตามพอร์ตหุ้นกลุ่ม PROP (Property Development) คงจะเห็นสีแดงเถือกในกระดาน จากข้อมูลที่ทาง LWS Wisdom ได้รวบรวมไว้ ชี้ให้เห็นว่ารายได้รวมของกลุ่มลดลงเหลือ 1.31 แสนล้านบาท (ลดลง 15.21%) และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือบรรทัดสุดท้ายอย่าง “กำไรสุทธิ” ที่เหลือเพียง 8,369 ล้านบาท ลดลงไปถึง 37.17%
ในมุมมองของนักวิเคราะห์อุตสาหกรรม การที่บริษัทถึง 18 แห่ง หรือเกือบครึ่งหนึ่งของตลาดต้องประสบภาวะ “ขาดทุน” สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้าง ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น ค่าแรงงาน และค่าการตลาดที่แพงขึ้น ในขณะที่ราคาขายปรับขึ้นไม่ได้ เพราะกำลังซื้อของผู้บริโภคถูกแช่แข็ง
กรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (Pruksa) ที่แม้จะยังครองส่วนแบ่งตลาดในระดับ Top 10 แต่กราฟรายได้ก็เริ่มส่งสัญญาณปรับฐาน ในขณะที่ม้ามืดอย่าง พราว เรียล เอสเตท (Proud Real Estate) กลับทำสวนทางตลาดด้วยรายได้ที่โตระเบิดถึง 111% นี่คือข้อพิสูจน์ว่า ในวิกฤตยังมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ที่จับกลุ่มลูกค้า “Niche Market” หรือตลาดเฉพาะกลุ่มได้ถูกจุด โดยเฉพาะกลุ่มลักซ์ชัวรี่ที่ได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจ
กับดักหนี้ครัวเรือน: กำแพงเมืองจีนที่กั้นคนไทยจากคำว่า “บ้าน”
สาเหตุหลักที่ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซบเซา ไม่ใช่เพราะคนไทยไม่อยากมีบ้าน ความต้องการที่อยู่อาศัย (Real Demand) ยังคงมีอยู่เต็มเปี่ยม โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพอย่าง คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า หรือ ทาวน์โฮมชานเมือง แต่สิ่งที่ขวางกั้นคือ “ความสามารถในการกู้”
ในปี 2568 นี้ เราเห็นยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารพุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสูงถึง 60-70% นี่คือผลพวงของหนี้ครัวเรือนไทยที่ทะลุเพดาน 90% ของ GDP ทำให้สถาบันการเงินต้องเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย แบบที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
คำว่า “ความกลัวหนี้สิน” กลายเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญ ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ เพราะไม่มั่นใจในรายได้ระยะยาว ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่แม้จะเริ่มทรงตัว แต่ก็ยังอยู่ในระดับที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้ การผ่อนบ้านล้านละ 7,000 บาท ในอดีต ปัจจุบันอาจต้องผ่อนถึงล้านละ 8,000-8,500 บาท ส่วนต่างตรงนี้คือกำแพงที่กั้นไม่ให้คนรุ่นใหม่เข้าถึงการเป็นเจ้าของสินทรัพย์
Inventory Overload: สึนามิของเหลือขายกว่า 7 แสนล้าน
อีกหนึ่งระเบิดเวลาที่ซ่อนอยู่คือตัวเลข “สินค้าคงค้าง” (Inventory) มูลค่ากว่า 7.25 แสนล้านบาท ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้หมายความว่า หากไม่มีการเปิดโครงการใหม่เลย และขายด้วยอัตราเร็วเท่าปัจจุบัน เราอาจต้องใช้เวลาถึง 3-4 ปีในการระบายสต็อกนี้ให้หมด
สินค้าคงค้างเหล่านี้คือต้นทุนจม (Sunk Cost) ของผู้ประกอบการ ทั้งค่าส่วนกลาง ค่าดูแลรักษา และดอกเบี้ยเงินกู้ที่เดินอยู่ทุกวัน นี่จึงเป็นเหตุผลที่เราเห็นแคมเปญลดแลกแจกแถมแบบ “เทกระจาด” ไม่ว่าจะเป็น ฟรีโอน, อยู่ฟรี 2 ปี, หรือส่วนลดเงินสดหลักแสนหลักล้าน เพื่อดึงเงินสดกลับเข้ามาหมุนเวียนในบริษัท
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมและมีเงินเย็น นี่คือช่วงเวลา “Golden Time” ในการช้อนซื้อของดีราคาถูก โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ในทำเลใจกลางเมืองอย่าง สุขุมวิท, พระราม 9, หรือ สาทร ที่ราคาแทบจะไม่ขยับขึ้นเลยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา หรือแม้แต่ บ้านเดี่ยวราชพฤกษ์ ที่มีการทำโปรโมชั่นปิดโครงการ
เทรนด์อสังหาฯ 2026: การปรับตัวสู่ New S-Curve
มองข้ามช็อตไปถึงปี 2569 (2026) ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะไม่กลับไปเป็นเหมือนเดิมอีกแล้ว (New Normal) ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเลิกเน้นปริมาณ (Volume Game) แต่จะหันมาเน้นคุณภาพและมูลค่า (Value Game) มากขึ้น
Wellness Residence คือทางรอด: เมื่อสังคมไทยก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Super-Aged Society) โครงการที่ผนวกเรื่องสุขภาพ การแพทย์ และการดูแลผู้สูงวัยเข้าไปในตัวบ้าน จะกลายเป็น Blue Ocean ใหม่ เราจะเห็นการร่วมมือ (Joint Venture) ระหว่างบริษัทอสังหาฯ กับเครือโรงพยาบาลมากขึ้น
Pet-Family Dominance: เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) มาแรงมาก คอนโดมิเนียมที่ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์จะขายยากขึ้น ในขณะที่โครงการ Pet-Friendly ที่มีสวนสุนัข บริการดูแลสัตว์เลี้ยง จะสามารถอัพราคาขายได้สูงกว่าตลาดทั่วไป
Leasehold สำหรับชาวต่างชาติ: เพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะ จีน รัสเซีย และยุโรป ที่มองหาบ้านหลังที่สองในเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต, พัทยา, หรือ เชียงใหม่ การผลักดันกฎหมายเช่าซื้อระยะยาว (Leasehold) หรือการขยายสิทธิการถือครอง จะเป็นกุญแจสำคัญในการระบายสต็อกระดับ Luxury
กลยุทธ์การเงินและการลงทุน: รู้ไว้จะได้ไม่เจ็บตัว
สำหรับผู้อ่านที่กำลังมองหาลู่ทางใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน ผมมีข้อแนะนำเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand):
เจรจาให้สุด: ตลาดตอนนี้เป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่ากลัวที่จะต่อรองราคา ขอของแถม หรือขอส่วนลดดอกเบี้ย ผู้ขายอยากขายมากกว่าที่คุณอยากซื้อ
เปรียบเทียบดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์: หากคุณมีบ้านอยู่แล้ว การ รีไฟแนนซ์บ้าน (Home Refinance) ไปยังธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า เป็นวิธีลดภาระหนี้ที่ดีที่สุด พยายามหาโปรโมชั่นดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ไม่เกิน 3-3.5%
เลือกทำเลที่มีอนาคต: อย่าดูแค่ราคาถูก แต่ให้ดูศักยภาพทำเล การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีใหม่ๆ หรือโครงการ Mega Project ของภาครัฐ เช่น EEC จะช่วยพยุงราคาบ้านของคุณไม่ให้ตกในอนาคต
สำหรับนักลงทุน (Investors):
Cash is King: เก็บเงินสดไว้รอช้อนซื้อทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หรือทรัพย์หลุดจำนองจากกรมบังคับคดี ซึ่งมักจะมีราคาต่ำกว่าตลาด 30-50%
เน้น Yield มากกว่า Capital Gain: ในภาวะที่ราคาที่ดินขึ้นช้า การเก็งกำไรใบจองคอนโดฯ แทบจะเป็นไปไม่ได้แล้ว ให้หันมาเน้นการลงทุนปล่อยเช่าที่สร้างกระแสเงินสด (Cash Flow) เป็นบวก โดยมองหา คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย หรือใกล้นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีผู้เช่าแน่นอน
กระจายความเสี่ยง: อย่าทุ่มเงินทั้งหมดไปกับอสังหาฯ ชิ้นเดียว ลองพิจารณากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอและมีสภาพคล่องสูงกว่าการถือครองโฉนด
บทสรุป: แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์?
แม้ภาพรวมครึ่งปีแรกของ 2568 จะดูมืดมน แต่ผมยังเชื่อมั่นในพื้นฐานของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ประวัติศาสตร์สอนเราเสมอว่า หลังวิกฤตจะมีการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง (V-Shape Recovery) เสมอ เพียงแต่รอบนี้อาจจะเป็น K-Shape คือมีทั้งคนที่ฟื้นและคนที่ร่วง
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต จากค่ายอนันดาฯ มองว่าจุดต่ำสุดน่าจะผ่านไปแล้วในช่วงไตรมาส 2 และเราจะเริ่มเห็นแสงสว่างในช่วงปลายปีต่อเนื่องไปถึงปี 2569 การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐ จะเป็นตัวจุดชนวนให้เครื่องยนต์เศรษฐกิจกลับมาเดินอีกครั้ง
สิ่งสำคัญที่สุดในตอนนี้คือ “ความรู้” และ “ข้อมูล” การตัดสินใจซื้อบ้านหลักล้าน หรือลงทุนในโครงการอสังหาฯ ไม่ใช่เรื่องที่จะใช้เพียงความรู้สึกอีกต่อไป แต่ต้องใช้ Data และ Insight ที่แม่นยำ
หากคุณกำลังมองหาทรัพย์สินที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการที่ปรึกษาในการจัดพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เงินของคุณงอกเงยชนะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้น อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในช่วงที่ตลาดกำลังปรับฐาน
คลิกที่นี่เพื่อลงทะเบียนรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเล และรับสิทธิ์ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและการลงทุนอสังหาฯ ฟรี! ก่อนโควตาจะเต็ม (โอกาสดีๆ สำหรับผู้ที่พร้อมจะเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในราคาที่ดีที่สุดแห่งทศวรรษ รอคุณอยู่)
