เจาะลึกวิกฤต “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปี 2568: จุดต่ำสุดในรอบ 23 ปี และกลยุทธ์ความอยู่รอดของนักลงทุน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการพัฒนาที่ดินและการลงทุนมานานกว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์มาจนถึงโควิด-19 ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยในปี 2568 นี้ เป็นปีที่ “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง ตัวเลขทางสถิติที่ออกมาล่าสุดไม่ได้เป็นเพียงแค่สัญญาณเตือนภัย แต่เป็น “เสียงไซเรน” ที่ดังก้องบอกว่าโครงสร้างของธุรกิจที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนไปอย่างถาวร
บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกเบื้องหลังตัวเลขการเปิดตัวโครงการที่ต่ำสุดในรอบ 23 ปี วิเคราะห์ทิศทางเศรษฐกิจที่มีผลต่อ ราคาประเมินที่ดิน และที่สำคัญที่สุดคือ การเฟ้นหาโอกาสท่ามกลางวิกฤตสำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหา ในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดนี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568: เมื่อซัพพลายหายไปกว่าครึ่ง
หากเรากางตัวเลขดูจะพบความน่าตกใจที่ไม่อาจมองข้าม ข้อมูลล่าสุดชี้ชัดว่าในปี 2568 นี้ มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 39,540 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 251,371 ล้านบาท ตัวเลขนี้มีความสำคัญอย่างไร? มันคือการดิ่งลงอย่างน่าใจหายเมื่อเทียบกับปี 2567 โดยลดลงถึง 39.2% ในแง่จำนวนหน่วย และลดลง 35.7% ในแง่มูลค่าโครงการ
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น นี่คือสถิติที่ “ต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี” นับตั้งแต่ปี 2545 ซึ่งเป็นช่วงที่เราเพิ่งเริ่มฟื้นไข้จากวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 และหากมองในแง่มูลค่า นี่คือจุดที่ต่ำสุดในรอบ 16 ปี หรือตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา
สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ยิ่งตอกย้ำภาวะซบเซา ด้วยยอดเปิดตัวเพียง 15,452 หน่วย มูลค่า 110,820 ล้านบาท หายไปเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า Developer หรือผู้พัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเป็นรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ หรือรายย่อย ต่าง “เหยียบเบรก” กันตัวโก่ง เพราะกำลังซื้อในตลาดหดตัวอย่างรุนแรง
เจาะลึก Segmentation: ทำไม “บ้านเดี่ยวหรู” ถึงยังอยู่รอด?
แม้ภาพรวมจะดูมืดมน แต่ในโลกของการลงทุน ย่อมมีสินค้าบางประเภทที่ยังคงเป็น “ดาวรุ่ง” หรืออย่างน้อยก็เป็นหลุมหลบภัยได้ จากมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด พบว่าสินค้าที่ครองแชมป์ส่วนแบ่งการตลาดสูงสุดยังคงเป็น บ้านเดี่ยว โดยเฉพาะกลุ่มลักชัวรี่
ข้อมูลชี้ว่า บ้านเดี่ยว มีมูลค่าการเปิดตัวรวม 66,474 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 60% ของมูลค่าตลาดรวมในครึ่งปีแรก รองลงมาคือ คอนโดมิเนียม 22,931 ล้านบาท (20.7%) และ ทาวน์เฮาส์ 12,257 ล้านบาท (11.1%)
จุดที่น่าสนใจในฐานะนักวิเคราะห์ คือ พฤติกรรมของผู้ซื้อระดับบน บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีจำนวนหน่วยเปิดใหม่เพียง 821 หน่วย หรือแค่ 5.3% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด แต่กลับมีมูลค่ารวมสูงถึง 36,819 ล้านบาท (33.2% ของมูลค่าตลาด)
ปรากฏการณ์นี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเกิดภาวะ K-Shaped Recovery อย่างชัดเจน คนรวยหรือกลุ่ม High Net Worth Individual (HNWI) ยังคงมีกำลังซื้อและมองหาที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมเพื่อเป็นทรัพย์สินและการลงทุน ในขณะที่ตลาดแมส (Mass Market) หรือตลาดระดับกลาง-ล่าง กำลังเผชิญศึกหนักจากภาวะหนี้ครัวเรือนและ ดอกเบี้ยบ้าน ที่ยังทรงตัวในระดับสูง
อย่างไรก็ตาม ผมต้องเตือนนักลงทุนไว้ตรงนี้ว่า แม้บ้านหรูจะดูดี แต่เริ่มมีสัญญาณของการ “Oversupply” หรือล้นตลาดเล็กน้อย เห็นได้จากการที่หลายโครงการเริ่มมีการจัดโปรโมชั่นลดราคาหรือแถมแพ็กเกจตกแต่ง เพื่อเร่งระบายสต็อก นี่คือสัญญาณที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
กับดักหรือโอกาส? โครงการบ้าน BOI ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
อีกหนึ่งประเด็นที่น่าจับตามองในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 คือการทะลักเข้ามาของสินค้ากลุ่มราคาประหยัด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI)
นโยบายนี้มีเป้าหมายเพื่อช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่ในมุมมองของคนทำงานหน้างานจริง ผมมองเห็นความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ สินค้ากลุ่มนี้แม้จะมีราคาถูก แต่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายคือกลุ่มที่มีความเปราะบางทางการเงินสูงที่สุด
ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ “ไม่มีคนซื้อ” แต่อยู่ที่ “กู้ไม่ผ่าน” อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ในปัจจุบันพุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ สถาบันการเงินเข้มงวดมากในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย การที่ซัพพลายกลุ่มนี้จะเข้ามาในตลาดจำนวนมาก อาจนำไปสู่ภาวะสินค้าเหลือขายหากธนาคารไม่ปล่อยกู้ หรือผู้ซื้อไม่มีความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว
เศรษฐกิจนำตลาด: เมื่อกำลังซื้อคือตัวแปรที่แท้จริง
มีความเข้าใจผิดกันบ่อยครั้งว่าการกระตุ้นอสังหาฯ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ในความเป็นจริง ประสบการณ์ 10 ปีของผมสอนว่า “เศรษฐกิจต่างหากที่เป็นตัวกำหนด ตลาดอสังหาริมทรัพย์” เราไม่สามารถใช้อสังหาฯ ลากจูง GDP ได้ ถ้ากระเป๋าเงินของผู้คนยังแฟบอยู่
การลดลงของการเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวอย่างชัดเจน เมื่อรายได้ไม่เพิ่ม แต่ค่าครองชีพและหนี้สินเพิ่มขึ้น การตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่อย่างบ้านจึงถูกชะลอออกไป
แต่ในข่าวร้ายก็ยังมีข่าวดีซ่อนอยู่ การที่ผู้ประกอบการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงครึ่งหนึ่ง ถือเป็นการ “ปรับตัว” ที่ยอดเยี่ยมของกลไกตลาด เพราะในขณะที่เปิดตัวใหม่เพียง 15,452 หน่วย แต่ตลาดกลับสามารถระบายสินค้าคงค้างออกไปได้ถึง 23,305 หน่วย (มากกว่าที่เปิดใหม่ 50.8%)
ส่งผลให้สต็อกเหลือขายลดลงจาก 234,478 หน่วย เหลือ 223,019 หน่วย นี่คือสัญญาณที่ดีว่าเราไม่ได้อยู่ในภาวะ “ฟองสบู่แตก” แต่กำลังอยู่ในภาวะ “ซึมตัวเพื่อปรับสมดุล” หากผู้ประกอบการยังฝืนเปิดตัวนับแสนหน่วยเหมือนปีก่อนๆ ป่านนี้เราคงได้เห็นวิกฤตฟองสบู่อสังหาฯ ของจริงไปแล้ว
เจาะลึกคีย์เวิร์ดการเงิน: ทางรอดของผู้กู้และนักลงทุน
ในสภาวะตลาดเช่นนี้ ความรู้ทางการเงินคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้ออยู่เองหรือนักลงทุน สิ่งที่ต้องให้ความสำคัญสูงสุดไม่ใช่แค่ราคาบ้าน แต่คือการวางแผนการเงิน
สินเชื่อบ้านและการกู้ยืม: สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในปีนี้ การเตรียม Statement ให้สวยงามเป็นเรื่องคอขาดบาดตาย การเดินบัญชีต้องสม่ำเสมอ และควรเคลียร์หนี้บัตรเครดิตให้หมดก่อนยื่นกู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ
รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance): สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้วและผ่อนมาเกิน 3 ปี การ รีไฟแนนซ์ คือกลยุทธ์ที่จำเป็นที่สุดในยุคดอกเบี้ยแพง การลดดอกเบี้ยลงเพียง 1-2% สามารถช่วยลดค่างวดและประหยัดเงินได้หลักแสนบาทตลอดอายุสัญญา อย่าลืมเช็คโปรโมชั่น Retention กับธนาคารเดิมเทียบกับการย้ายค่ายเสมอ
ประกันอสังหาริมทรัพย์: ในยุคที่ภัยธรรมชาติและความไม่แน่นอนสูง การทำ ประกันอัคคีภัย หรือประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (MRTA) ไม่ใช่เรื่องสิ้นเปลือง แต่คือการบริหารความเสี่ยงที่คุ้มค่า โดยเฉพาะเมื่อมูลค่าทรัพย์สินคือเงินเก็บทั้งชีวิตของคุณ
ทิศทางอนาคต: อสังหาฯ ไทยจะไปทางไหนในปี 2569?
จากการวิเคราะห์แนวโน้มและข้อมูลจาก IMF ที่คาดการณ์ว่าขนาดเศรษฐกิจของไทยอาจถูกประเทศเพื่อนบ้านแซงหน้า (ต่ำกว่าสิงคโปร์ปี 68, ฟิลิปปินส์ปี 71, เวียดนามปี 72) ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายระดับภูมิภาค นักลงทุนต่างชาติอาจเริ่มมองหาตัวเลือกอื่นที่ให้ผลตอบแทน (Yield) สูงกว่าและมีการเติบโตทางเศรษฐกิจ (Capital Gain) ที่น่าสนใจกว่า
ดังนั้น ทิศทางของผู้พัฒนาอสังหาฯ ไทยในปี 2568-2569 จึงต้องปรับตัวขนานใหญ่:
Diversification: เราจะเห็นการแตกไลน์ธุรกิจมากขึ้น ไม่ใช่แค่สร้างบ้านขาย แต่หันไปทำโรงแรม ธุรกิจเวลเนส (Wellness) หรืออสังหาฯ ให้เช่า (Recurring Income) เพื่อลดความเสี่ยงจากการผันผวนของยอดขาย
เจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): ตลาดแมสขายยาก ผู้ประกอบการจะหันไปจับตลาดเฉพาะทางมากขึ้น เช่น Pet-friendly Condo (คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้) ซึ่งกำลังมาแรงมาก หรือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
Go Inter: ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว จะเริ่มออกไปหาโอกาสในต่างประเทศ เพื่อกระจายความเสี่ยงจากกำลังซื้อในประเทศที่หดตัว
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ: ควรซื้อหรือควรรอ?
คำถามยอดฮิตที่ผมได้รับทุกวันคือ “ช่วงนี้ควรซื้ออสังหาฯ หรือไม่?”
คำตอบของผมคือ “ในวิกฤตมีของดีราคาถูกเสมอ” ช่วงเวลานี้คือ ตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อก หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน มีเงินเย็น และเครดิตดี นี่คือจังหวะที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงสุดในการเลือกซื้อทรัพย์สินในทำเลทอง (Prime Location) ที่หาไม่ได้ในภาวะปกติ
แต่ถ้าคุณเป็นนักลงทุนเก็งกำไรระยะสั้น (Flipper) ผมขอแนะนำให้ “พักก่อน” ตลาดตอนนี้ไม่เหมาะกับการซื้อมาขายไป แต่เหมาะกับการถือครองระยะยาว (Long-term Holding) หรือการปล่อยเช่าที่เน้น Cash Flow เป็นบวกเท่านั้น
บทสรุป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2568 อยู่ในช่วงของการ “พักฐานปรับสมดุล” ตัวเลขที่ต่ำสุดในรอบ 23 ปี ไม่ได้หมายถึงจุดจบ แต่หมายถึงจุดเริ่มต้นของวัฏจักรใหม่ที่ผู้เล่นต้องแข็งแกร่งและปรับตัวได้เร็วจึงจะอยู่รอด สำหรับผู้บริโภค การมีความรู้เรื่องการเงิน การเลือกทำเล และการเข้าใจจังหวะเวลา คือกุญแจสำคัญในการเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาสในการครอบครองสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ
โลกของการลงทุนอสังหาฯ กำลังเปลี่ยนไป หากคุณต้องการก้าวทันทุกความเคลื่อนไหว ไม่ว่าจะเป็นเทรนด์ราคาที่ดินล่าสุด เทคนิคการกู้สินเชื่อให้ผ่านฉลุย หรือต้องการที่ปรึกษาในการเลือกทรัพย์เพื่อการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป หากคุณกำลังมองหาทรัพย์สวยทำเลดี หรือต้องการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพที่มีเครือข่ายแข็งแกร่ง มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งกับเราที่ Tooktee แพลตฟอร์มที่รวบรวมโอกาสทางธุรกิจอสังหาฯ ไว้ให้คุณครบจบในที่เดียว
ลงทะเบียนเพื่อรับสิทธิพิเศษและข้อมูลเชิงลึกก่อนใครได้ที่ [เว็บไซต์ Tooktee] วันนี้
