ผ่าวิกฤตอสังหาฯ ไทย 2568: สถิติต่ำสุดในรอบ 23 ปี กับทางรอดของผู้ประกอบการและนักลงทุนในยุคเศรษฐกิจถดถอย
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง น้ำท่วมใหญ่ จนมาถึงโควิด-19 แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 ในขณะนี้ นับว่าเป็นปรากฏการณ์ที่น่ากังวลและท้าทายที่สุดครั้งหนึ่ง ตัวเลขดัชนีชี้วัดต่างๆ ส่งสัญญาณชัดเจนว่าเรากำลังเข้าสู่ยุค “เผาหลอก” หรือ “เผาจริง” กันแน่? บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกสถานการณ์จริงแบบบรรทัดต่อบรรทัด วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และชี้เป้าทางรอดสำหรับทุกคนที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าคุณจะเป็นดีเวลลอปเปอร์ นายหน้า หรือคนที่กำลังมองหาบ้าน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: เมื่อตัวเลขไม่โกหก
หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงต้นปี หลายคนคาดหวังว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวแบบ V-Shape แต่ความเป็นจริงกลับโหดร้ายกว่านั้น ตัวเลขสถิติจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงภาวะ “ชะงักงัน” อย่างรุนแรง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งถือเป็นเส้นเลือดใหญ่ของภาคอสังหาฯ
ข้อมูลล่าสุดชี้ให้เห็นว่า การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ตลอดทั้งปี 2568 มีจำนวนเพียง 39,540 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 251,371 ล้านบาท ตัวเลขนี้มีความหมายอย่างไร? หากเทียบกับปี 2567 จำนวนหน่วยลดลงถึง 39.2% และมูลค่าโครงการหายไปกว่า 35.7%
สิ่งที่น่าตกใจในมุมมองของนักวิเคราะห์อย่างผมคือ สถิตินี้ถือเป็น จุดต่ำสุดในรอบ 23 ปี หรือนับตั้งแต่ปี 2545 ซึ่งเป็นช่วงที่เราเพิ่งเริ่มฟื้นไข้จากวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 แม้กระทั่งในช่วงวิกฤตโรคระบาดโควิด-19 ที่ว่าหนักหนาสาหัส ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ยังไม่ดิ่งลงลึกเท่ากับปีนี้ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 กำลังเผชิญกับพายุลูกใหญ่ที่เกิดจากกำลังซื้อที่หดตัวอย่างแท้จริง
เจาะลึกครึ่งปีแรก: สัญญาณชีพที่แผ่วเบา
เมื่อซูมดูเฉพาะครึ่งปีแรกของปี 2568 เราพบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 15,452 หน่วย มูลค่ารวม 110,820 ล้านบาท ซึ่งลดลงไปถึงครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่และรายย่อยต่าง “เบรกตัวโก่ง” ชะลอการลงทุนเพราะไม่มั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม ในความมืดมนยังมีรายละเอียดที่น่าสนใจ หากพิจารณาในแง่มูลค่าการพัฒนา สินค้าที่ยังพอไปได้และครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดคือ “บ้านเดี่ยว” โดยมีมูลค่ารวมสูงถึง 66,474 ล้านบาท หรือคิดเป็น 60% ของมูลค่าตลาดรวมในครึ่งปีแรก รองลงมาคือคอนโดมิเนียม 20.7% และทาวน์เฮาส์ 11.1% ตามลำดับ
ความเหลื่อมล้ำในตลาดที่อยู่อาศัย: รวยรอด-จนร่วง
ประเด็นที่ผมอยากจะเน้นย้ำและเป็น Trend ที่เห็นได้ชัดเจนในปีนี้คือ “ความเหลื่อมล้ำของกำลังซื้อ” ข้อมูลระบุว่า บ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีที่มีราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีจำนวนเปิดตัวเพียง 821 หน่วย (ประมาณ 5.3% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด) แต่กลับมีมูลค่ารวมสูงถึง 36,819 ล้านบาท หรือคิดเป็น 1 ใน 3 ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด
ปรากฏการณ์นี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 ขับเคลื่อนด้วยกลุ่ม Real Demand ที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals) กลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก และยังมีความต้องการซื้อสินทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน ในทางตรงกันข้าม ตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นประชากรส่วนใหญ่ของประเทศ กลับประสบปัญหาอย่างหนักในการ กู้ซื้อบ้าน เนื่องจากหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงและการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร
BOI และบ้านราคาประหยัด: ความหวังหรือกับดัก?
ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 เราเริ่มเห็นการเคลื่อนไหวที่น่าจับตามองจากนโยบายภาครัฐ นั่นคือการส่งเสริมการลงทุน (BOI) สำหรับที่อยู่อาศัยราคาถูก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท โครงการเหล่านี้คาดว่าจะทยอยเข้าสู่ตลาดจำนวนมากหลังจากผ่านกระบวนการขออนุญาต
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การผลักดันสินค้าราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ถือเป็นดาบสองคม ด้านหนึ่งคือการช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่อีกด้านหนึ่งคือความเสี่ยงเรื่อง Supply ล้นตลาดในเซกเมนต์ที่กลุ่มเป้าหมายมีกำลังซื้อเปราะบางที่สุด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มนี้อาจพุ่งสูงขึ้นหากไม่มีการคัดกรองที่ดี
ส่วนตลาดที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือ “กลุ่มราคา 2-4 ล้านบาท” หรือตลาดระดับกลาง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากที่สุด คนกลุ่มนี้รายได้ไม่เพิ่ม แต่ค่าครองชีพสูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระลดลง ผู้พัฒนาอสังหาฯ จึงควรระมัดระวังอย่างยิ่งในการเปิดตัวสินค้าในกลุ่มราคานี้
กลไกตลาดทำงาน: ไร้ฟองสบู่แต่ซบเซา
หลายคนกังวลเรื่องฟองสบู่แตก แต่จากข้อมูลล่าสุด ผมกล้ายืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 “ไม่มีฟองสบู่” สาเหตุไม่ใช่เพราะตลาดดี แต่เป็นเพราะตลาดมีการปรับตัวอย่างรุนแรง (Self-Correction)
เมื่อผู้ประกอบการลดการเปิดตัวโครงการใหม่เหลือเพียงหมื่นกว่าหน่วย แต่ในขณะเดียวกันยังสามารถระบายสินค้าคงค้าง (Inventory) ออกไปได้กว่า 23,305 หน่วย ซึ่งมากกว่าจำนวนที่เปิดใหม่ถึง 50.8% ทำให้สต็อกเหลือขายในตลาดลดลงจาก 234,478 หน่วย เหลือ 223,019 หน่วย นี่คือสัญญาณที่ดีในเชิงโครงสร้างที่ช่วยลดความเสี่ยงของภาวะล้นตลาด (Oversupply) แต่ก็แลกมาด้วยความซบเซาของกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคการก่อสร้าง
อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่อัศวินขี่ม้าขาวกู้เศรษฐกิจ
มีความเข้าใจผิดมาตลอดว่าการกระตุ้นอสังหาฯ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจชาติได้ แต่ในความเป็นจริง “เศรษฐกิจเป็นตัวกำหนดอสังหาฯ ไม่ใช่อสังหาฯ นำเศรษฐกิจ” หากจีดีพีของประเทศไม่โต รายได้ต่อหัวของประชากรไม่เพิ่ม การจะหวังให้คนมาซื้อบ้านหรือ ลงประกาศขายบ้าน แล้วมีคนซื้อทันทีเป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้
แนวโน้มเศรษฐกิจไทยในระดับมหภาคยังน่าเป็นห่วง ข้อมูลจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าขนาดเศรษฐกิจของไทยอาจถูกแซงโดยประเทศเพื่อนบ้านอย่างสิงคโปร์ ฟิลิปปินส์ และเวียดนาม ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า หากไทยยังไม่มีการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจขนานใหญ่ ความน่าสนใจในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ (Foreign Direct Investment) ในภาคอสังหาฯ ก็จะลดน้อยถอยลงตามไปด้วย
ทิศทางและทางรอดปี 2569: พลิกเกมสู่สินค้าทางเลือก
แล้วเราจะไปทางไหนต่อ? สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง หากผู้ประกอบการยังดันทุรังทำโครงการแบบเดิมๆ (Build to Sell) ในทำเลเดิมๆ อาจเจ็บตัวได้ นี่คือทิศทางที่ผมวิเคราะห์ว่าจะเกิดขึ้นและเป็นทางรอด:
สงครามราคาในตลาดบน: แม้ตลาดบ้านหรู 20 ล้านบาทขึ้นไปจะยังไปได้ แต่เริ่มเห็นสัญญาณของ Supply ที่มากเกินความต้องการ ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มใช้กลยุทธ์ลดราคาหรืออัดโปรโมชั่นเพื่อเร่งระบายสต็อก ใครสายป่านไม่ยาวพออาจต้องระวัง
อสังหาฯ เพื่อการเช่าและการบริการ (Recurring Income): ยุคของการขายขาดอาจเริ่มตัน เทรนด์การพัฒนาอสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยว หรือการสร้างโครงการเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว (Leasehold) จะได้รับความนิยมมากขึ้น เพื่อสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอแทนการรอเงินก้อนจากการโอนกรรมสิทธิ์
Wellness & Healthcare Real Estate: สังคมสูงวัยคือ Mega Trend ที่หนีไม่พ้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่รองรับผู้สูงอายุหรือมีบริการด้านสุขภาพครบวงจร จะเป็น Blue Ocean ใหม่ที่มีศักยภาพสูงและมีคู่แข่งน้อยกว่าตลาดทั่วไป
การกระจายความเสี่ยง (Diversification): ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะเริ่มแตกไลน์ธุรกิจไปทำอย่างอื่นมากขึ้น เช่น ธุรกิจเกษตรสมัยใหม่, ธุรกิจพลังงานสะอาด หรือธุรกิจบริการหลังการขาย (Property Management) เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว
นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัว: สำหรับอาชีพนายหน้า การขายทรัพย์มือหนึ่งอาจยากขึ้น ตลาดบ้านมือสอง (Resale) และการ รีไฟแนนซ์บ้าน จะเป็นตลาดที่คึกคัก เนื่องจากเจ้าของเดิมต้องการเงินสดและผู้ซื้อต้องการของดีราคาถูก นายหน้าที่เข้าใจกลไกราคาและการเจรจาต่อรองจะเป็นที่ต้องการตัวอย่างมาก
บทสรุป: โอกาสในวิกฤตยังมีเสมอ
โดยสรุป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 อยู่ในภาวะที่ต้อง “ประคองตัว” ตัวเลขที่ตกต่ำสุดในรอบ 23 ปี ไม่ได้หมายความว่าธุรกิจจะล่มสลาย แต่เป็นสัญญาณเตือนให้ผู้เล่นทุกรายในตลาดต้อง “ตื่นรู้” และปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ ยุคของการเก็งกำไรระยะสั้นได้จบลงแล้ว แทนที่ด้วยยุคของ “ตัวจริง” ที่เข้าใจความต้องการของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง
สำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน นี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณมีอำนาจต่อรองสูงและมีตัวเลือกมากมายในราคาที่สมเหตุสมผล ส่วนผู้ประกอบการ การมองหา Niche Market และสินค้าทางเลือกใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่ามรสุมเศรษฐกิจครั้งนี้ไปได้
โลกเปลี่ยน เศรษฐกิจเปลี่ยน อสังหาฯ ไทยต้องเปลี่ยน… คุณพร้อมหรือยังที่จะปรับตัวไปพร้อมกับกระแสธารแห่งความเปลี่ยนแปลงนี้?
หากคุณคือผู้ที่มองเห็นโอกาสในวิกฤต และต้องการเครื่องมือทรงพลังในการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์
ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของบ้านที่ต้องการ ลงประกาศขายบ้าน ให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้รวดเร็ว หรือเป็นนายหน้าที่ต้องการเครือข่ายที่แข็งแกร่งและค่าตอบแทนที่คุ้มค่า
Tooktee คือคำตอบของคุณ!
เราเปิดรับสมัคร นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ รุ่นใหม่ไฟแรง พร้อมรับคอมมิชชั่นสูงถึง 2-7%
ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของเครือข่ายตัวแทนขายอสังหาฯ ที่ทันสมัยที่สุด พร้อมรับฟังโอกาสทางธุรกิจในงานสัมมนา Tooktee Live
อย่ารอให้โอกาสหลุดมือ! ลงทะเบียนเป็นตัวแทนอิสระกับเราวันนี้ (รับจำนวนจำกัดเพียง 50 ท่านเท่านั้น)
[คลิกที่นี่เพื่อสมัครและลงประกาศขายฟรีกับ Tooktee]
