ผ่าทางตัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569: จุดต่ำสุดในรอบ 2 ทศวรรษ กับโอกาสใหม่ในวิกฤตที่ต้องจับตา
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยและการลงทุนมายาวนานกว่า 10 ปี ได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของเศรษฐกิจไทยมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2568 ถึง 2569 นี้นับเป็นปรากฏการณ์ที่น่ากังวลและน่าจับตามองเป็นที่สุดครับ เพราะตัวเลขสถิติที่ออกมาล่าสุดไม่ได้เป็นเพียงสัญญาณเตือนภัยธรรมดา แต่มันกำลังบอกเราว่า เรากำลังยืนอยู่บนปากเหวของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 23 ปี
หากคุณกำลังมองหาลู่ทางในการ ลงทุนอสังหา หรือกำลังวางแผนที่จะ ซื้อบ้าน สักหลังในช่วงเวลานี้ บทความนี้จะไม่ได้แค่บอกเล่าตัวเลขสถิติ แต่ผมจะพาคุณไปเจาะลึกถึงไส้ในของปัญหา และชี้เป้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤต เพื่อให้คุณวางแผนการเงินและพอร์ตการลงทุนได้อย่างแม่นยำที่สุดครับ
ภาพรวมตลาด: เมื่อกราฟดิ่งลงเหว สัญญาณเตือนภัยที่ดังกว่ายุคโควิด
หากเราย้อนกลับไปดูสถิติย้อนหลัง สิ่งที่น่าตกใจคือตัวเลขการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ผ่านมา มีจำนวนเพียง 39,540 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 251,371 ล้านบาท ตัวเลขนี้หากมองผ่านๆ อาจจะดูเป็นแค่สถิติ แต่ถ้าเทียบกับปี 2567 ที่ผ่านมา พบว่าจำนวนหน่วยลดลงฮวบฮาบถึง 39.2% และมูลค่าโครงการหายไปกว่า 35.7%
สิ่งที่ผมอยากจะเน้นย้ำคือ ตัวเลขนี้ถือว่า “ต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี” ต่ำกว่าช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ที่เศรษฐกิจพังครืน และต่ำกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ที่ผ่านมาเสียอีก นี่คือเครื่องบ่งชี้ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของเรากำลังเผชิญกับปัจจัยลบที่รุมเร้ารอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และกำลังซื้อที่เปราะบางอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
โดยเฉพาะในครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีโครงการเปิดใหม่เพียงหมื่นกว่าหน่วย มูลค่าแสนล้านบาทต้นๆ ซึ่งหายไปกว่าครึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เริ่ม “เพลย์เซฟ” ชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพื่อระบายสต็อกคงค้าง (Inventory) ที่มีอยู่ออกไปก่อน แทนที่จะถมเงินลงทุนลงไปในตลาดที่กำลังซื้อกำลังหดตัว
เจาะลึก Segment: ใครรอด ใครร่วง?
แม้ภาพรวมจะดูซบเซา แต่ในฐานะคนวงใน ผมเห็นความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจในรายละเอียดของสินค้าแต่ละประเภทครับ เพราะไม่ใช่ทุกเซกเมนต์ที่จะแย่ไปเสียหมด
บ้านเดี่ยว: พี่ใหญ่ที่ยังประคองตลาด
แม้ในยามวิกฤต สินค้ากลุ่ม บ้านเดี่ยว โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพ ยังคงเป็นพระเอกที่ช่วยพยุงมูลค่าตลาดรวมไว้ได้ หากดูจากมูลค่าการพัฒนาโครงการใหม่กว่า 60% หรือประมาณ 66,474 ล้านบาท ล้วนมาจากโครงการบ้านเดี่ยวทั้งสิ้น นี่สะท้อนให้เห็นว่า ดีมานด์ในกลุ่ม Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่มีกำลังซื้อสูง ยังคงมีอยู่ในตลาด เพียงแต่พวกเขาเลือกเฟ้นมากขึ้น
ตลาดลักชัวรี่ (Luxury): เริ่มส่งสัญญาณแผ่ว
หลายปีที่ผ่านมา เรามักได้ยินว่า “ตลาดคนรวยไม่กระทบ” แต่ในปี 2569 นี้ ผมเริ่มเห็นสัญญาณที่เปลี่ยนไปครับ บ้านเดี่ยวราคาแพง ระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีสัดส่วนจำนวนหน่วยน้อย (เพียง 5% ของตลาด) แต่กินมาร์เก็ตแชร์ในแง่มูลค่าถึง 1 ใน 3 ของตลาดรวม อย่างไรก็ตาม เราเริ่มเห็นปรากฏการณ์ “ลดแลกแจกแถม” หรือการทำ Price War ในกลุ่มสินค้าระดับบนมากขึ้น เพื่อเร่งระบายสต็อกและปิดการขายให้เร็วที่สุด นี่คือสัญญาณว่าแม้แต่เศรษฐีก็เริ่มระมัดระวังการใช้จ่าย
คอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์: อาการน่าเป็นห่วง
กลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียมและ ทาวน์เฮ้าส์ โดยเฉพาะในกลุ่มราคาปานกลางถึงล่าง (2-4 ล้านบาท) เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายคือชนชั้นกลางและมนุษย์เงินเดือน ที่กำลังเผชิญกับปัญหาหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของกลุ่มนี้พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ การ กู้ซื้อบ้าน สำหรับกลุ่มนี้จึงกลายเป็นเรื่องยากเข
