ผ่าวิกฤตอสังหาฯ และทิศทางอนาคต: เจาะลึกแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 ตกต่ำสุดในรอบ 23 ปี หรือเป็นโอกาสทองของผู้มีเงินสด?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานับทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวทั้งช่วงวิกฤตและช่วงบูมสุดขีด ต้องยอมรับว่าตัวเลขสถิติและปรากฏการณ์ที่เราเห็นในช่วงปี 2568 ต่อเนื่องมาจนถึงการคาดการณ์ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 นี้น่ากังวลและน่าจับตามองที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทยครับ
บทความนี้ผมจะไม่พูดแค่ตัวเลขสถิติที่น่าเบื่อ แต่จะพาเจาะลึกไปถึง “ไส้ใน” ของปัญหา วิเคราะห์โครงสร้างที่บิดเบี้ยว และชี้ช่องทางรอดสำหรับทั้งผู้พัฒนาโครงการ นักลงทุนรายย่อย และคนที่กำลังมองหาบ้าน ว่าในสถานการณ์ที่ตลาดซบเซาจนน่าใจหายเช่นนี้ เราควรวางแผนชีวิตและการเงินอย่างไร
ภาพรวมความเสียหาย: เมื่ออสังหาฯ ไทย “ทรุด” หนักกว่าช่วงโควิด
หากย้อนกลับไปดูตัวเลขสถิติที่เป็นทางการ เราจะพบความจริงที่น่าตกใจครับ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ชี้ชัดว่าในปี 2568 ที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนเพียง 39,540 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 251,371 ล้านบาท
คุณอาจจะถามว่า “ตัวเลขนี้มันแย่ขนาดไหน?” ผมตอบได้ทันทีในฐานะคนทำงานว่า นี่คือสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี ต่ำกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ที่เราว่าหนักหนาสาหัสเสียอีก และหากนับในแง่มูลค่าโครงการ นี่คือจุดต่ำสุดในรอบ 16 ปี นับตั้งแต่วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ปี 2552
เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขจำนวนหน่วยลดลงถึง 39.2% และมูลค่าโครงการลดลง 35.7% การหดตัวในระดับเกือบ 40% นี้ ไม่ใช่แค่การ “ชะลอตัว” ธรรมดา แต่มันคือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังเผชิญกับพายุลูกใหญ่ที่เกิดจากกำลังซื้อที่เหือดแห้งของคนในประเทศ
เจาะลึกพฤติกรรมผู้บริโภค: ทำไม “บ้านหรู” ไปรอด แต่ “บ้านล้านต้น” อาการหนัก?
สิ่งหนึ่งที่น่าสนใจมากและสะท้อนความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจได้ชัดเจนที่สุดคือ โครงสร้างของสินค้าที่เปิดตัวใหม่ครับ ในขณะที่ตลาดรวมซบเซา แต่พระเอกที่ยังคงประคองมูลค่าตลาดไว้ได้กลับเป็น “บ้านเดี่ยวหรู”
สถิติระบุว่า บ้านเดี่ยวระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพียง 821 หน่วย (คิดเป็นแค่ 5.3% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด) แต่กลับมีมูลค่ารวมสูงถึง 36,819 ล้านบาท หรือกินสัดส่วนไปกว่า 1 ใน 3 ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น?
คำตอบในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญคือ กลุ่มลูกค้า High Net Worth Individuals (HNWI) หรือกลุ่มคนรวย ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น หรือหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง กลุ่มนี้ซื้อด้วยเงินสด หรือมีเครดิตที่ดีเยี่ยมจนธนาคารแทบจะประเคน สินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้ ดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการ (Developers) จึงหนีตายด้วยการทิ้งตลาดล่างและกลาง แล้วกระโดดขึ้นไปจับตลาดบนกันหมด
ในทางกลับกัน ตลาดระดับล่างถึงกลาง คือกลุ่มราคา 2-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นประชากรส่วนใหญ่ของประเทศ กลับอยู่ในภาวะ “กู้ไม่ผ่าน” หรือ “ไม่กล้ากู้” ปัญหานี้ลุกลามจนทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในบางโครงการพุ่งสูงถึง 50-60%
กับดัก “บ้านบีโอไอ” และภาพลวงตาของที่อยู่อาศัยราคาถูก
รัฐบาลและคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) พยายามแก้เกมด้วยการสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูก (Low-cost housing) ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เพื่อหวังให้คนมีรายได้น้อยมีบ้าน และกระตุ้นเศรษฐกิจ
แต่ในมุมมองของผม และเมื่อดูจาก แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 นโยบายนี้อาจเป็น “ดาบสองคม” ครับ
จริงอยู่ที่เราจะเห็นคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาททะลักเข้าสู่ตลาดจำนวนมากในช่วงครึ่งหลังของปี แต่คำถามสำคัญคือ:
ใครจะเป็นคนซื้อ? ในเมื่อกลุ่มเป้าหมายหลักคือผู้มีรายได้น้อย ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีหนี้ครัวเรือนสูงสุดและเข้าถึงสินเชื่อยากที่สุด
การเก็งกำไร: มีความเป็นไปได้สูงที่สินค้าเหล่านี้จะถูกกวาดซื้อโดยนักลงทุนรายใหญ่เพื่อนำมาปล่อยเช่า หรือเก็งกำไรต่อ ทำให้วัตถุประสงค์ที่ต้องการให้คนจนมีบ้านอาจไม่สัมฤทธิ์ผล 100%
เศรษฐกิจนำอสังหาฯ: ความจริงที่เจ็บปวด
มีคำกล่าวหนึ่งในวงการที่ผมมักได้ยินเสมอว่า “กระตุ้นอสังหาฯ เพื่อช่วยชาติ” แต่ความเป็นจริงที่เราเห็นในรอบปีนี้พิสูจน์แล้วว่าทฤษฎีนี้ใช้ไม่ได้ผลเสมอไปครับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ตัวนำเศรษฐกิจ แต่มันคือ “เงาสะท้อน” ของเศรษฐกิจต่างหาก
เมื่อเศรษฐกิจภาพรวมไม่ดี จีดีพีโตต่ำ ส่งออกติดขัด และการท่องเที่ยวฟื้นตัวไม่เต็มที่ คนก็ไม่กล้าก่อหนี้ก้อนใหญ่ระยะยาว 30 ปี การที่จำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงฮวบฮาบ ถือเป็นกลไกการปรับตัวทางธรรมชาติของตลาดเพื่อป้องกันภาวะ “ฟองสบู่แตก” (Housing Bubble)
ข้อดีเพียงอย่างเดียวของสถานการณ์นี้คือ “ตลาดไร้ฟองสบู่” เพราะซัพพลายใหม่หายไป ทำให้สินค้าคงค้าง (Inventory) เดิมที่มีอยู่ค่อยๆ ถูกดูดซับออกไป ตัวเลขหน่วยเหลือขายลดลงเหลือประมาณ 2.23 แสนหน่วย ซึ่งถือเป็นการปรับสมดุลที่เจ็บปวดแต่จำเป็น
กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการและนักลงทุนปี 2569
สำหรับใครที่อยู่ในแวดวงนี้ ไม่ว่าจะเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ หรือ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หากยังทำธุรกิจแบบเดิมๆ รอวันเจ๊งได้เลยครับ ยุคนี้ต้องปรับตัวขนานใหญ่:
Diversification คือทางรอด: เราจะเห็นผู้ประกอบการอสังหาฯ หันไปทำธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายบ้านโดยตรงมากขึ้น เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจสุขภาพ (Wellness) ธุรกิจคลังสินค้า หรือแม้แต่ธุรกิจการเกษตร เพื่อกระจายความเสี่ยง
บริการหลังการขาย (After-sales Service): เมื่อขายของใหม่ยาก การกินบุญเก่าด้วยการดูแลลูกค้าเดิมจึงสำคัญ งานนิติบุคคล งานซ่อมแซม งานบริหารสินทรัพย์ จะกลายเป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคง (Recurring Income)
รุกตลาดต่างประเทศ: เมื่อกำลังซื้อในไทยตีบตัน การออกไปหาลูกค้าต่างชาติ หรือไปพัฒนาโครงการในต่างประเทศ เป็นทางออกที่น่าสนใจ แม้แต่การดึงดูดชาวต่างชาติมาซื้ออสังหาฯ ไทย (ในโควต้า 49% ของคอนโด) ก็ต้องทำอย่างเข้มข้นขึ้น
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภค: กู้ ซื้อ หรือ เช่า?
สำหรับผู้อ่านที่กำลังวางแผนเรื่องที่อยู่อาศัย หรือกำลังมองหา สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย นี่คือคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีของผม:
ผู้ที่มีความพร้อม (Cash is King): นี่คือตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริงครับ คุณมีอำนาจต่อรองสูงมาก โปรโมชั่นลดแลกแจกแถม ทั้งส่วนลดเงินสด ฟรีค่าโอน ฟรีค่าส่วนกลาง จะมีออกมาเพียบ ถ้าคุณมีเครดิตดี หรือมีเงินเย็น นี่คือจังหวะช้อนซื้อของดีในทำเลทอง เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือบ้านเดี่ยวโซนราชพฤกษ์-พระราม 5 ในราคาที่หาไม่ได้อีกแล้ว
ผู้ที่ตึงมือ: อย่าเพิ่งรีบก่อหนี้ครับ การเช่าไม่ใช่เรื่องน่าอาย เทรนด์ Generation Rent หรือการเช่าอยู่กำลังมาแรงทั่วโลก เก็บเงินสดไว้ รอให้ดอกเบี้ยนิ่งและเศรษฐกิจชัดเจนกว่านี้ค่อยตัดสินใจ หรือถ้ามีบ้านอยู่แล้ว ลองศึกษาเรื่อง การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) เพื่อลดค่างวด หรือมองหา ประกันภัยบ้าน ที่คุ้มครองครอบคลุมเพื่อลดความเสี่ยงจากภัยพิบัติที่ไม่คาดฝัน ซึ่งอาจจะซ้ำเติมสถานะการเงินของคุณได้
จับตาคู่แข่งเพื่อนบ้าน: ไทย vs เวียดนาม vs ฟิลิปปินส์
มองออกไปนอกประเทศ เราเจอปัญหาที่ท้าทายกว่านั้นครับ ข้อมูลจาก IMF ชี้ว่า ขนาดเศรษฐกิจของไทยอาจจะถูกแซงโดยสิงคโปร์ ฟิลิปปินส์ และเวียดนาม ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
ถ้าจีดีพีเราโตช้ากว่าเพื่อนบ้าน นักลงทุนต่างชาติ (Foreign Direct Investment) ก็จะไหลไปที่อื่น เมื่อเงินลงทุนไม่มา การจ้างงานก็ไม่เกิด กำลังซื้อในภาคอสังหาฯ ก็ไม่ฟื้น นี่คือห่วงโซ่ที่น่ากลัว ดังนั้น แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยจึงผูกติดอยู่กับความสามารถในการแข่งขันของประเทศอย่างแยกไม่ออก
บทสรุป: แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์?
สรุปแล้ว แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568-2569 ยังคงอยู่ในภาวะ “ซึมยาว” การฟื้นตัวจะเป็นไปในรูปแบบ K-Shape คือกลุ่มบนไปได้ดี แต่กลุ่มล่างยังลำบาก
แต่อย่าเพิ่งหมดหวังครับ ในทุกวิกฤตมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุนระยะยาว อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นสินทรัพย์ที่ชนะเงินเฟ้อได้ดีที่สุดอย่างหนึ่ง และสำหรับคนหาบ้าน จังหวะที่ตลาดปรับฐานแรงๆ แบบนี้ คือโอกาสที่คุณจะได้ของดีในราคาที่สมเหตุสมผลที่สุด เพียงแต่ต้องตรวจเช็คสุขภาพทางการเงินของตัวเองให้ดีก่อนตัดสินใจ
คุณพร้อมหรือยังที่จะวางแผนรับมือกับความผันผวนนี้?
หากคุณกำลังมองหาทรัพย์สินคุณภาพดีในราคาที่คุ้มค่า หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่รู้ลึกรู้จริง ไม่ว่าจะเป็นการฝากขายบ้าน การหาผู้เช่า หรือการประเมินราคาตลาดที่แม่นยำ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในช่วงเวลาทองของผู้ซื้อเช่นนี้
คลิกที่นี่เพื่อค้นหา “บ้านเดี่ยวทำเลทอง” และ “คอนโดราคาพิเศษ” ที่คัดสรรมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ หรือปรึกษาทีมงานมืออาชีพของเราได้ฟรีวันนี้!
