เจาะลึกผ่าตัดใหญ่ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: จากบทเรียนปี 66 สู่ทิศทางตลาดและโอกาสทองในปี 2569
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อของทศวรรษที่ผ่านมา เราจะเห็นกราฟอารมณ์ของนักลงทุนและผู้ประกอบการที่สวิงขึ้นลงยิ่งกว่ารถไฟเหาะตีลังกา โดยเฉพาะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปรียบเสมือนกระดูกสันหลังเส้นสำคัญของระบบเศรษฐกิจมหภาค ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผมได้คลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ตลาดและการลงทุน ผมกล้าพูดได้เลยว่า ปี 2566 ที่ผ่านมานั้นคือ “ปีแห่งความจริง” (The Year of Reality Check) ที่กระชากหน้ากากมายาของตลาดออกจนหมดเปลือก
หลายคนอาจจำได้ว่าเราเคยวาดฝันถึงการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของตลาดหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาดในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะ “Stagnation” หรือชะลอตัวอย่างหนัก ทั้งปัจจัยทางการเมือง ดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเสียดฟ้า ทำให้กำลังซื้อในมือของผู้บริโภคหดหายไปในพริบตา บทความนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลจากบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ของจริง” และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 และอนาคตข้างหน้าจะเป็นอย่างไร
ผ่าโครงสร้างรายได้: เมื่อ “ยักษ์ใหญ่” ยังสะเทือน
ในโลกของการทำธุรกิจ ตัวเลขในงบการเงินคือหลักฐานที่ไม่เคยโกหกใคร จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ในเชิงเศรษฐศาสตร์และจิตวิทยาการลงทุน การที่อุตสาหกรรมหลักไม่โต (Growth) เท่ากับเรากำลังถอยหลัง
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือไส้ในของข้อมูล พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่หอมหวานสำหรับทุกคนอีกต่อไป ผู้เล่นรายกลางและรายเล็กกำลังเผชิญกับพายุลูกใหญ่
รายชื่อบริษัทที่รายได้หายไปเกินกว่า 20% ล้วนเป็นแบรนด์ที่เราคุ้นหู ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่เจาะตลาดลักชัวรี่ ก็ยังได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วง สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ไม่ว่าจะเป็นตลาดแมส (Mass Market) หรือตลาดบน ก็ไม่มีใครมีภูมิคุ้มกันถาวรหากปรับตัวไม่ทันทิศทางลม
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่ขึ้นชื่อเรื่องความเสถียร ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เหตุการณ์นี้สอนให้รู้ว่า ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ การมีชื่อเสียงเก่าแก่อาจไม่เพียงพอ แต่ต้องอาศัยความคล่องตัว (Agility) และการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่เป็นเลิศ
สงครามชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ vs เอพี
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีวีรบุรุษเสมอ ในรอบปีแห่งความยากลำบากนี้ “แสนสิริ” ได้ประกาศศักดาขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด
ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์ Branding ที่แข็งแกร่ง และการเจาะกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ (Gen Z & Millennials) ได้อย่างแม่นยำ รวมถึงการรุกตลาดลักชัวรี่คอนโดมิเนียมในทำเลทองอย่างสุขุมวิทและทองหล่อ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
ในขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวมไปอยู่อันดับ 2 ด้วยยอด 38,399 ล้านบาท แต่หากวิเคราะห์ลึกลงไปในโมเดลธุรกิจ เอพียังคงเป็นเจ้าตลาดแนวราบที่แข็งแกร่งที่สุดในปฐพี ด้วยโปรดักต์บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่ตอบโจทย์ฟังก์ชันการอยู่อาศัยจริง (Real Demand)
ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขาย (Revenue from Sales)
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกกับนักลงทุนเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม ให้ดูรายได้จากการขาย” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายสินทรัพย์ ขายที่ดิน หรือกำไรพิเศษอื่นๆ แต่รายได้จากการขายคือชีพจรที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเรากรองข้อมูลเหลือเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ภาพที่เห็นจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ทั้ง 41 บริษัททำรายได้ส่วนนี้รวมกันได้เพียง 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า! และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก นี่คือเครื่องยืนยันว่ากำลังซื้อในประเทศ (Domestic Demand) อยู่ในภาวะเปราะบางอย่างยิ่ง
ตัวเลขที่น่าตกใจที่สุดคงหนีไม่พ้น “ไรมอน แลนด์” ที่รายได้จากการขายหายไป -78% และ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่ลดลง -38% ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่า ลูกค้าเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารที่มีความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากขึ้น
ใครคือ “นักขาย” มือทองตัวจริง?
ในเวทีรายได้จากการขายนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” ได้พิสูจน์แล้วว่าเขาคือ “King of Sales” ตัวจริง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ทวงคืนบัลลังก์จากแสนสิริได้สำเร็จ สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า กลยุทธ์การกระจายพอร์ตสินค้า (Portfolio Diversification) ของเอพี ที่มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ในทุกระดับราคา เป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องที่สุดในสภาวะเศรษฐกิจผันผวน
ส่วนแสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ในแง่ยอดขาย แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ ทั้งเอพีและแสนสิริ เป็นเพียงไม่กี่บริษัทที่ยังรักษาระดับการเติบโต หรือประคองตัวได้ดี ในขณะที่รายอื่นๆ บาดเจ็บสาหัส
อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้ก้าวกระโดดด้วยการเติบโตกว่า 103% การที่ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัย คือสัญญาณการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของโครงสร้างอุตสาหกรรม ที่เน้นการพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use ผสมผสานที่อยู่อาศัยเข้ากับไลฟ์สไตล์มอลล์
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสินผู้ชนะ
ท้ายที่สุดแล้ว ในโลกทุนนิยม “กำไร” คือพระเจ้า แม้คุณจะขายได้หมื่นล้าน แต่ถ้าขาดทุน ก็ไม่มีความหมาย ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง และกำไรลดลงกว่า 20 แห่ง
แต่ในวิกฤตยังมีโอกาส “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” แสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกมในการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งทำกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจ Recurring Income (รายได้ประจำ) ที่ช่วยพยุงบริษัทได้ในยามคับขัน
ส่วน “ศุภาลัย” ยังคงเป็นบริษัทที่รักษาระดับอัตรากำไร (Net Profit Margin) ได้ดีเยี่ยม ด้วยการบริหารต้นทุนที่รัดกุม (Cost Control) ทำให้ครองอันดับ 2 ด้านกำไร ตามมาด้วย เอพี และ แสนสิริ ตามลำดับ
บทวิเคราะห์: ทิศทางและแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2568-2569
จากข้อมูลปี 66 ส่งผ่านมายังปัจจุบัน และมองต่อไปถึงปี 2569 ผมมองเห็นเทรนด์สำคัญที่จะกำหนดชะตาชีวิตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ดังนี้:
ยุคของ “Big Fish Eat Small Fish” สมบูรณ์แบบ:
ตลาดจะถูกผูกขาดโดย Top 5-10 บริษัทใหญ่ที่มีสายป่านยาวและเข้าถึงแหล่งเงินทุน (Capital Market) ได้ง่ายกว่า รายเล็กจะอยู่รอดยากขึ้นหากไม่หา Niche Market ของตัวเองให้เจอ การควบรวมกิจการ (M&A) จะเกิดขึ้นบ่อยครั้ง
การปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) คือศัตรูหมายเลข 1:
ปัญหาหนี้ครัวเรือนไทยที่สูงเกิน 90% ของ GDP จะยังคงอยู่ ธนาคารจะเข้มงวดกับการปล่อย กู้ซื้อบ้าน แบบสุดๆ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับตัวโดยการทำ Pre-approve ให้ลูกค้าตั้งแต่เนิ่นๆ หรือหันไปจับตลาดชาวต่างชาติที่ซื้อเงินสดมากขึ้น
Pet-Friendly & Wellness Residence:
เทรนด์สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) และพฤติกรรม “Pet Humanization” (เลี้ยงสัตว์เหมือนลูก) จะไม่ใช่แค่ลูกเล่นการตลาด แต่จะเป็น “Standard Feature” ที่โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรต้องมี หากโครงการไหนไม่มี จะเสียโอกาสในการขายไปกว่า 40% ของตลาด
ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีใหม่ๆ:
พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มอิ่มตัวและราคาที่ดินแพงเกินกำลังซื้อ การขยายตัวจะออกไปสู่ทำเลส่วนต่อขยาย (Extension Lines) เช่น รถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม การเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม ในโซนเหล่านี้เพื่อการลงทุนปล่อยเช่า (Rental Yield) จะกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง
Green Real Estate & ESG:
ผู้บริโภคยุคใหม่และนักลงทุนสถาบัน ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof) และวัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อโลก จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ และยังช่วยให้การขอสินเชื่อโครงการ (Project Finance) ง่ายขึ้นด้วย
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือต้องการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เอง หรือซื้อหุ้นกลุ่มอสังหาฯ นี่คือช่วงเวลาแห่งการ “คัดกรอง” (Selection) อย่างแท้จริง
สำหรับผู้ซื้อบ้าน: ปีนี้และปีหน้าเป็นโอกาสของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) เพราะผู้ประกอบการจะแข่งกันจัดโปรโมชั่นระบายสต๊อก อย่างไรก็ตาม ควรศึกษาเรื่อง อัตราดอกเบี้ย และการ รีไฟแนนซ์บ้าน ให้ดี เพราะการวางแผนการเงินที่ผิดพลาดอาจทำให้ท่านผ่อนไม่ไหวในระยะยาว การปรึกษา นายหน้าอสังหา ที่มีความเชี่ยวชาญอาจช่วยให้ท่านได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด
สำหรับนักลงทุนหุ้น: ให้โฟกัสไปที่บริษัทที่มี Recurring Income (เช่น มีโรงแรม, ห้าง, หรือโกดังให้เช่า) ผสมอยู่ในพอร์ต เพื่อลดความเสี่ยงจากยอดขายที่ผันผวน หุ้นกลุ่มที่มีปันผลสูง (Dividend Stock) อย่าง LH, SPALI หรือ AP ยังคงเป็นหลุมหลบภัยที่ดี แต่ต้องหาจังหวะเข้าซื้อ (Timing) ที่เหมาะสม
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนเรือลำใหญ่ที่กลับตัวช้า แต่เมื่อมันเคลื่อนที่แล้ว แรงส่งจะมหาศาล ปี 2566 คือบทเรียนราคาแพง ปี 2567-2568 คือช่วงเวลาของการปรับจูนเครื่องยนต์ เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับความท้าทายใหม่ในปี 2569
โลกของการลงทุนไม่มีที่ว่างสำหรับผู้ที่หยุดนิ่ง หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งจากสินทรัพย์ที่มีค่าที่สุดอย่างอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเจาะลึกข้อมูลโครงการ บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม ในทำเลศักยภาพที่คุ้มค่าที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป เริ่มต้นวางแผนการเงินและการลงทุนของคุณวันนี้ คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ หรือรับข่าวสารวิเคราะห์เจาะลึกก่อนใครได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์/Line OA ของคุณ]
