เจาะลึกสงครามธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปผู้ชนะปี 66 และผ่ากลยุทธ์ความอยู่รอดสู่ปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งจนถึงยุคโควิด-19 ต้องยอมรับว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนหนังคนละม้วนกับสิ่งที่นักวิเคราะห์หลายสำนักคาดการณ์ไว้ จากเดิมที่เรามองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์จากการฟื้นตัวในปี 2565 และคาดหวังแรงส่ง (Momentum) ที่จะพาตลาดทะยานขึ้น แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “กับดักภาพลวงตา” เมื่อตลาดเจอแรงต้านทานทางเศรษฐกิจถาโถมเข้าใส่ ทั้งภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงปรี๊ด และมาตรการเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ (LTV) ทำให้กราฟที่ควรจะเชิดหัวขึ้น กลับดิ่งลงหรือทรงตัวอย่างน่าใจหาย
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทาง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นอย่างไรต่อไปจนถึงปี 2569
ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุเศรษฐกิจพัดถล่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากมองในภาพใหญ่ ตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท ในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะคนทำงานหน้างาน ตัวเลข -1.2% นี้ซ่อนความเจ็บปวดไว้มหาศาล เพราะเมื่อเจาะลึกลงไป เราพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้หดตัวลง นี่ไม่ใช่สัญญาณของการปรับฐานธรรมดา แต่เป็นสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดหนีไม่พ้นผู้เล่นระดับกลางถึงเล็ก หรือผู้ที่ปรับตัวไม่ทันกับกระแสดิจิทัลและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป บริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ต่างเผชิญกับการติดลบของรายได้ในระดับ 20-28% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า คอนโดมิเนียม ตลาดแมส (Mass Market) กำลังถึงทางตัน หากไม่มีจุดขายที่แข็งแกร่งพอในเรื่องของ ทำเลศักยภาพ ใกล้รถไฟฟ้า หรือฟังก์ชันที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH), ศุภาลัย, หรือ พฤกษา โฮลดิ้ง ก็ยังหนีไม่พ้นแรงกระแทกนี้ โดยรายได้มีการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งนี้ยืนยันได้ว่า ในสภาวะที่กำลังซื้อเปราะบาง แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งก็ยังต้องเหนื่อย
บัลลังก์รายได้: ศึกชิงแชมป์ระหว่าง แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์)
ไฮไลท์ของปี 2566 คือการช่วงชิงบัลลังก์รายได้รวมที่ดุเดือดที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ความสำเร็จนี้ไม่ได้ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะกลุ่มตลาด บ้านหรู (Luxury Housing) และ คอนโดระดับลักซ์ชัวรี่ ที่กลุ่มลูกค้ายังมีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวมไปอย่างน่าเสียดาย แต่เอพีก็พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอที่มีสินค้าครอบคลุมทุกเซกเมนต์ (Diversified Portfolio) ตั้งแต่ทาวน์โฮมไปจนถึงบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์
อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษามาตรฐานความเสถียรไว้ได้ที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ศุภาลัยยังคงเป็นแบรนด์ที่ลูกค้ากลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) ให้ความเชื่อถือสูงที่สุดแบรนด์หนึ่งในตลาด
เจาะไส้ใน: ใครคือเจ้าตลาด “ยอดขาย” ตัวจริง?
ในวงการอสังหาฯ รายได้รวมอาจมีส่วนผสมของรายได้ค่าเช่า ค่าบริหาร หรือกำไรพิเศษ แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายโครงการจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพรวมตลาดดูน่ากังวลกว่าเดิม เพราะรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์
แต่ในวิกฤตย่อมมีวีรบุรุษ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้ ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท (SC Asset) เป็นเพียงไม่กี่รายที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้สวนกระแสตลาด (แสนสิริ +7%, เอสซี +13%)
SC Asset ถือเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ด้วยการวางโพสิชั่นแบรนด์ที่ชัดเจนในเรื่อง “For Good Mornings” และการรุกตลาด บ้านเดี่ยวหรู ทำให้พวกเขาสามารถไต่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้อย่างงดงาม
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเพิ่งกระโดดลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว แต่สามารถสร้างการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% กวาดรายได้ไปกว่า 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์การพัฒนาโครงการติดศูนย์การค้า (Mixed-use Development) กลายเป็นไม้ตายที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ และเป็นเทรนด์สำคัญของ การลงทุนคอนโด ในอนาคต
บทวิเคราะห์กำไรสุทธิ: เมื่อ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” เล่นแร่แปรธาตุ
บรรทัดสุดท้ายคือกำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสุขภาพทางการเงินที่แท้จริง ปี 2566 กำไรของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง
อย่างไรก็ตาม แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องความสามารถในการทำกำไร สูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องดอกจันตัวโตๆ ไว้ว่า กำไรกว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนฯ นี่คือความเหนือชั้นของการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ทำให้ LH แตกต่างจากดีเวลลอปเปอร์รายอื่น คือการมีรายได้ประจำ (Recurring Income) และสินทรัพย์ที่สามารถแปลงเป็นเงินสดได้เมื่อจำเป็น
หากตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัย และ เอพี คือบริษัทที่มีผลการดำเนินงานจากการขายที่ยอดเยี่ยมที่สุด โดยมีกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกัน ส่วน แสนสิริ ทำผลงานได้น่าประทับใจที่สุดในแง่ของการเติบโต โดยกำไรพุ่งขึ้นถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท
แนวโน้มและกลยุทธ์สู่ปี 2567-2569: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากข้อมูลข้างต้น เราเห็นชัดเจนว่าตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ในยุค “สร้างมาแล้วขายไป” อีกต่อไป การแข่งขันในปี 2567 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569 จะถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยใหม่ๆ ที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องรู้:
Pet-Friendly & Wellness Living: เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) และสังคมผู้สูงอายุ ไม่ใช่แค่กระแสชั่วคราว โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรยุคใหม่ต้องมีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยง และการออกแบบ Universal Design เพื่อรองรับทุกวัย นี่คือ Niche Market ที่มีกำลังซื้อสูงและพร้อมจ่าย (High Willingness to Pay)
Green & Sustainable Real Estate: ผู้บริโภคยุคใหม่และนักลงทุนต่างชาติให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance) อาคารประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof หรือมีจุดชาร์จ EV Charger จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นต่ำ ไม่ใช่ออปชั่นเสริมอีกต่อไป โครงการที่ผ่านเกณฑ์อาคารเขียวจะได้รับความสนใจจาก การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ระยะยาวมากกว่า
Leasehold & Service-Oriented: ราคาที่ดินในเมืองที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้รูปแบบการขายแบบ Leasehold (เช่าเซ้งระยะยาว) ในทำเล Prime Area อย่างเพลินจิต ชิดลม หรือทองหล่อ จะมีบทบาทมากขึ้น พร้อมบริการระดับโรงแรม (Branded Residence) เพื่อดึงดูดลูกค้าชาวต่างชาติและนักลงทุนที่มองหา Rental Yield สูงๆ
เจาะตลาด Ultra-Luxury: ในขณะที่ตลาดระดับล่าง-กลาง ยังคงเปราะบางจากหนี้ครัวเรือน ตลาดระดับบน หรือ บ้านหรู ราคา 50-100 ล้านบาทขึ้นไป จะยังคงไปได้ดี เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ย และมองหาอสังหาฯ เพื่อเป็นทรัพย์สินสะสมความมั่งคั่ง (Store of Wealth)
บทสรุป: วิกฤตคัดกรอง “ตัวจริง”
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ตัวเลขมหภาค แต่เป็นปีที่ “เปิดเผยความจริง” ว่าใครคือผู้ประกอบการที่มีฝีมือในการบริหารจัดการต้นทุนและเข้าใจลูกค้าอย่างแท้จริง บริษัทอย่าง เอพี, แสนสิริ, ศุภาลัย และ เอสซี แอสเสท พิสูจน์แล้วว่าพวกเขาสามารถปรับตัวได้ในทุกสภาวะ
สำหรับท่านผู้อ่านที่เป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัย บทเรียนจากปีที่ผ่านมาสอนให้เรารู้ว่า “ความมั่นคงของแบรนด์” สำคัญพอๆ กับ “ทำเล” การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากบริษัทที่มีสุขภาพทางการเงินแข็งแรง มีบริการหลังการขายที่ดี และมีวิสัยทัศน์ที่ยั่งยืน คือกุญแจสำคัญในการลดความเสี่ยง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนคอนโด หรือซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย และต้องการข้อมูลเชิงลึกที่มากกว่าแค่โบรชัวร์โฆษณา หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตโฟลิโอการลงทุนของคุณให้สอดคล้องกับทิศทางตลาดปี 2026
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณวันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในอนาคต คลิกที่นี่เพื่อเริ่มต้น
