ผ่าวิกฤตและอนาคต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากงบการเงินสู่ทิศทางตลาดปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการมานานกว่า 1 ทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาแล้วหลายรูปแบบ ทั้งยุคเฟื่องฟูสุดขีดและยุคที่ฟองสบู่พร้อมจะแตกได้ทุกเมื่อ แต่สิ่งที่เราเห็นจากข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย มันไม่ใช่แค่วิกฤต แต่มันคือการ “คัดกรอง” ผู้เล่นตัวจริงออกจากตลาด
บทความนี้ผมไม่ได้จะมาแค่อ่านตัวเลขให้ฟัง แต่เราจะมาถอดรหัสเบื้องหลังตัวเลขเหล่านั้นว่าทำไมยักษ์ใหญ่บางรายถึงสะดุด ขาใหญ่รายไหนที่ปรับตัวได้ทัน และทิศทางของ ตลาดที่อยู่อาศัย ในยุคดอกเบี้ยผันผวนและหนี้ครัวเรือนสูงแบบนี้จะเป็นอย่างไรต่อไป สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม สักแห่ง นี่คือข้อมูล Insight ที่คุณต้องรู้ก่อนตัดสินใจวางเงินจอง
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อ “Momentum” หายไป
หากย้อนกลับไปดูความคาดหวังเมื่อไม่กี่ปีก่อน ผู้ประกอบการหลายรายต่างมั่นใจว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมา Take off ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อโมเมนตัมที่สะสมมากลับแผ่วลงอย่างน่าใจหาย ตลาดเข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัว” ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ ตัวเลขก็ยังไม่กระเตื้องขึ้นเท่าที่ควร
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกบริษัท ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ดูเผินๆ อาจจะดูเหมือนลดลงไม่เยอะ แต่ในมุมมองของนักวิเคราะห์การเงิน การที่อุตสาหกรรมหลักของประเทศติดลบในขณะที่เศรษฐกิจควรจะฟื้นตัว คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ เมื่อเรากางงบการเงินดูรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ มันสะท้อนว่ากำลังซื้อในระดับรากหญ้าและชนชั้นกลางกำลังมีปัญหาอย่างหนัก การปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดขายที่ทำได้ ไม่สามารถแปลงเป็นรายได้จริง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
เจาะลึกรายบริษัท: ใครรอด ใครร่วง ในสมรภูมิเดือด
ในสภาวะที่น้ำลด ตอจะเริ่มผุด เราเห็นรายชื่อบริษัทชั้นนำที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลสำหรับผู้ถือหุ้น ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป หรือแม้แต่แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบหนักถึง -26%
แม้แต่ “พี่ใหญ่” ที่มีความ Conservative สูงอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังหนีไม่พ้นผลกระทบนี้ โดยรายได้รวมหายไปถึง 18% สาเหตุหลักมาจากการขาดช่วงของการโอนโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ และสภาวะตลาดแนวราบที่เริ่มอิ่มตัวในบางเซกเมนต์
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตยังมีโอกาสเสมอ เรามาดู Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่กวาดรายได้สูงสุด และยังยืนหยัดอยู่ได้ในสมรภูมินี้:
แสนสิริ: ปีนี้ต้องยกให้เขาเป็น “The Winner” ในด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการบริหารสต็อกที่ดีทำให้แสนสิริเฉือนชนะคู่แข่งไปได้
เอพี (ไทยแลนด์): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงเล็กน้อย แต่พื้นฐานยังแกร่งมากในพอร์ตสินค้าแนวราบ
ศุภาลัย: ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีที่ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่ต่ำทำให้ยังคงความสามารถในการทำกำไร
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
รายชื่อเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ในยุคที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เผชิญความท้าทาย ผู้ที่ปรับตัวได้ไวและมีพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย (Diversified Portfolio) เท่านั้นที่จะประคองตัวอยู่รอด
รายได้จากการขาย (Sales Revenue): เครื่องวัดความนิยมที่แท้จริง
ในฐานะที่ปรึกษา ผมมักจะบอกนักลงทุนเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือกำไรพิเศษอื่นๆ แต่ถ้าอยากรู้ว่าแบรนด์ไหน “ขายของเก่ง” จริงๆ ให้ดูที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเราคัดเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2,68,460 ล้านบาท นี่คือภาพสะท้อนที่ชัดเจนที่สุดว่า Demand หรือความต้องการซื้อจริงในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
แชมป์ยอดขายตัวจริง:
ถ้าตัดรายได้พิเศษออกไป เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ในเรื่องการขายบ้านและคอนโด ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท) จุดแข็งของเอพีคือการครองตลาดทาวน์โฮมและบ้านแฝดในทำเลศักยภาพ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่แค่เก็งกำไร
สิ่งที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในเกมที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตได้อย่างงดงาม รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% อยู่ที่ 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่พัฒนาที่อยู่อาศัยติดกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล กลายเป็นจุดขายที่ทรงพลังมาก ซึ่งเป็นเทรนด์ที่น่าจับตาต่อไปในปี 2026
บรรทัดสุดท้ายที่เจ็บปวด: กำไรสุทธิ (Net Profit)
ขายดีแค่ไหน ถ้าไม่เหลือเงินเข้ากระเป๋าก็ไร้ความหมาย ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง! บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด และยังหาก้นหลุมไม่เจอ
ใครคือนักบริหารกำไรขั้นเทพ?
อันดับ 1 ตกเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท แต่… เดี๋ยวก่อน! ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมต้องชี้ให้เห็นว่ากำไรส่วนนี้มีก้อนใหญ่ถึง 2,500 ล้านบาทที่มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดกำไรพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี แทบจะหายใจรดต้นคอหรืออาจจะแซงได้เลยด้วยซ้ำ
นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุน การดู อัตราส่วนทางการเงิน (Financial Ratios) และที่มาของรายได้เป็นสิ่งสำคัญมากในการวิเคราะห์ความแข็งแกร่งของบริษัทอสังหาฯ
ทิศทางและกลยุทธ์การลงทุนในปี 2026
จากบทเรียนปี 2566 สู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2026 ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจัยที่เคยเป็นตัวขับเคลื่อนในอดีตอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป
การปรับตัวสู่สินเชื่อบ้านยุคใหม่: ด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือน ผู้ประกอบการเริ่มจับมือกับธนาคารเพื่อทำแคมเปญ กู้ซื้อบ้าน ที่ยืดหยุ่นขึ้น หรือแม้แต่โมเดล “Rent-to-Own” (เช่าออมเจ้าของ) ที่กำลังเริ่มได้รับความสนใจ
ทำเลศักยภาพใหม่: การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ทำให้ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในโซนส่วนต่อขยาย (Extension Lines) กลับมาน่าสนใจอีกครั้ง แต่ต้องระวังเรื่อง Supply ล้นตลาดในบางสถานี
บ้านประหยัดพลังงาน: เทรนด์ Solar Roof และ EV Charger ไม่ใช่แค่ของแถมอีกต่อไป แต่เป็น Standard Spec ที่ผู้ซื้อบ้านมองหา เพื่อลดค่าใช้จ่ายระยะยาว
การลงทุนอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า: Yield หรือผลตอบแทนจากการเช่าเริ่มกลับมาน่าสนใจในโซนท่องเที่ยวและย่านมหาวิทยาลัย แต่นักลงทุนต้องคำนวณ Cash Flow ให้ดี และเปรียบเทียบกับดอกเบี้ย รีไฟแนนซ์บ้าน ที่อาจจะปรับตัวสูงขึ้น
โอกาสของผู้ซื้อและนักลงทุน
ท่ามกลางวิกฤตของผู้ประกอบการ คือ “โอกาสทอง” ของผู้บริโภค ปัจจุบันเราเห็นสงครามราคา (Price War) ที่รุนแรง โปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ช่วยผ่อน” มีออกมาเกลื่อนตลาด หากคุณมีความพร้อมทางด้านการเงิน มีเครดิตที่ดี นี่คือจังหวะที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงสุดในการซื้อ บ้านหรู หรือ คอนโดมิเนียม ในราคาที่หาไม่ได้อีกแล้วในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น
นอกจากนี้ สำหรับผู้ที่สนใจ โครงการบ้านใหม่ 2567 – 2568 ควรพิจารณาผู้พัฒนาที่มีประวัติการก่อสร้างและส่งมอบงานที่น่าเชื่อถือ เพราะในภาวะที่ผู้รับเหมาขาดแคลนแรงงานและวัสดุก่อสร้างแพงขึ้น บริษัทที่มีสายป่านยาวเท่านั้นที่จะส่งมอบบ้านที่มีคุณภาพได้ตามกำหนด
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังของหลายบริษัท แต่เป็นปีแห่งการเรียนรู้ที่สำคัญของอุตสาหกรรม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ตัวเลขที่ติดลบไม่ใช่จุดจบ แต่เป็นสัญญาณให้เกิดการปรับตัว ผู้ที่แข็งแกร่งและเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างแท้จริงเท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะในระยะยาว
สำหรับท่านผู้อ่านที่กำลังวางแผนชีวิต ไม่ว่าจะมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการจัดพอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ให้เติบโตอย่างยั่งยืน การติดตามข่าวสารและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเป็นสิ่งจำเป็น อย่าเชื่อแค่คำโฆษณา แต่จงเชื่อในตัวเลขและข้อเท็จจริง
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการคว้าสินทรัพย์คุณภาพเยี่ยมในช่วงเวลาที่ผู้ซื้อได้เปรียบที่สุด หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุย อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการเงินของคุณตั้งแต่วันนี้ เพราะโอกาสดีๆ ในตลาดอสังหาฯ ไม่ได้รอคุณตลอดไป!
