ผ่าวิกฤตและโอกาส: เจาะลึกทิศทาง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” และบทสรุปผู้ชนะในสมรภูมิที่อยู่อาศัย ฉบับผู้เชี่ยวชาญปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวกับวัฏจักรเศรษฐกิจมาหลายรอบ ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ยุคปัจจุบัน เป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยครับ
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมที่ผ่านมา หลายคนอาจคาดหวังว่า Momentum จากการเปิดประเทศจะช่วยให้ธุรกิจ Take off ได้สวยหรู แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ตัวเลขไม่เคยโกหกครับ และตัวเลขจากผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง คือเครื่องยืนยันชั้นดีว่า “ของจริง” นั้นโหดหินแค่ไหน วันนี้ผมจะพาไปเจาะลึกแบบบรรทัดต่อบรรทัด วิเคราะห์กันให้เห็นถึงไส้ในว่า ใครคือของจริง ใครที่กำลังเหนื่อย และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุนหรือเลือกซื้อบ้านได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมความผันผวน: เมื่อ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไม่เป็นดั่งใจหวัง
ปี 2566 ถูกจารึกว่าเป็นปีแห่งความผิดหวังของนักพัฒนาที่ดินหลายราย ภาวะชะลอตัวเกิดขึ้นตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งและลากยาวไปจนจบปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์และการเปิดตัวโครงการใหม่ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นกราฟให้เชิดหัวขึ้นได้เท่าที่ควร
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า รายได้รวมของ 41 บริษัทจดทะเบียนฯ อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ฟังดูเหมือนลดลงไม่เยอะใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเราเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณบ่งบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเกิดการกระจุกตัวของผู้ชนะ (Winner Takes All) และทิ้งห่างผู้ที่ปรับตัวไม่ทันอย่างรุนแรง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือแบรนด์ที่คนไทยคุ้นเคยหลายเจ้า อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ติดลบระดับ -28% หรือแม้แต่เจ้าตลาดคอนโดหรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไปถึง -26% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในบางเซกเมนต์หายไป หรือมีการเปลี่ยนพฤติกรรมอย่างมีนัยสำคัญ
บัลลังก์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่
ในการวิเคราะห์ศักยภาพบริษัท เรามักจะดูกันที่ “รายได้รวม” เป็นด่านแรก ในปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้เห็นการเฉือนคมกันอย่างดุเดือดระหว่างสองยักษ์ใหญ่
อันดับ 1: แสนสิริ (Sansiri)
แสนสิริประกาศศักดาด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Love) ทำให้แสนสิริยังคงครองใจผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่และนักลงทุน
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand)
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงเป็นเบอร์ต้นๆ ที่ลูกค้าให้ความไว้วางใจ โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม
อันดับ 3: ศุภาลัย (Supalai)
พี่ใหญ่สายอนุรักษ์นิยมที่เน้นความคุ้มค่า ทำรายได้รวมไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ด้วยโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง ทำให้ศุภาลัยยังคงยืนระยะได้อย่างมั่นคง
สิ่งที่น่าสนใจคือ Top 10 ของตารางรายได้รวมนี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึง พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วย นี่แสดงให้เห็นว่าเค้กก้อนเดิมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังถูกแบ่งชิ้นใหม่ และการแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด (Market Share) นั้นดุเดือดเลือดพล่านกว่าเดิม
วัดกันที่เนื้อแท้: ใครคือเจ้าแห่ง “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue)
ในฐานะคนทำงานวงการนี้ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า ถ้าอยากรู้ว่าใครขายบ้านเก่งจริง ให้ดูที่ “รายได้จากการขาย” (Real Estate Sales Revenue) ตัดรายได้ค่าเช่า ค่าบริหาร หรือกำไรพิเศษออกไป ซึ่งเมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา อันดับจะเปลี่ยนทันทีครับ
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยรวม แต่ในวิกฤตย่อมมีฮีโร่
เอพี ไทยแลนด์: ราชันย์แห่งยอดขาย
เมื่อวัดกันที่ฝีมือการขายเพียวๆ เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท จุดแข็งของเอพีคือพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกทำเล (Product Portfolio Strategy) และการดีไซน์ฟังก์ชันบ้านที่ตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้อยู่อาศัยจริง
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): ม้ามืดที่ประมาทไม่ได้
สิ่งที่เซอร์ไพรส์ผมที่สุดคือ การเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา ในภาคที่อยู่อาศัย ปีเดียวโตขึ้น 103% กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์การปั้นโครงการติดห้างสรรพสินค้า (Mixed-use Development) พิสูจน์แล้วว่าได้ผลดีเยี่ยม ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายแบบ One-stop Service
ในทางตรงกันข้าม ค่ายใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายหายไปถึง -38% ส่วนหนึ่งอาจเกิดจากจังหวะการเปิดโครงการและการระบายสต็อก แต่ก็เป็นสัญญาณเตือนว่าแบรนด์ตำนานอาจต้องปรับตัวขนานใหญ่เพื่อสู้กับคู่แข่งรุ่นใหม่ๆ
เจาะลึกความมั่งคั่ง: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
การขายดีไม่ได้แปลว่าจะมีกำไรเสมอไป โดยเฉพาะในยุคที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงและสงครามราคา (Price War) รุนแรง แต่สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย “พี่ใหญ่” ยังคงเก๋าเกมเสมอ
แชมป์กำไร: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH)
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จคือ “Passive Income” และการบริหารสินทรัพย์ ในปีดังกล่าว LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว
รองแชมป์: ศุภาลัย และ เอพี
ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนเอพีที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว ทั้งสองค่ายนี้ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) ที่ยอดเยี่ยม ทำให้รักษา Net Margin ไว้ได้ดีแม้ในยามเศรษฐกิจผันผวน
แสนสิริ: การเติบโตที่น่าจับตา
กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตกระโดดถึง 42% สะท้อนให้เห็นว่ากลยุทธ์การจับตลาดบน (Luxury Segment) นั้นถูกต้อง เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่งกว่า
อัปเดตเทรนด์และกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ (2025-2026)
จากข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมาถึงปัจจุบัน ผมมองเห็นทิศทางที่ชัดเจนสำหรับผู้ที่สนใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะซื้ออยู่เองหรือลงทุน
ทำเลศักยภาพ (Prime Location) เปลี่ยนไป:
เราไม่ได้มองแค่ “คอนโดติดรถไฟฟ้า” อีกต่อไป แต่ต้องเป็น “คอนโดใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์” การขยายตัวของเมืองทำให้ทำเลชานเมืองที่มีทางด่วนและรถไฟฟ้าเข้าถึง (Extension Lines) กลายเป็นขุมทรัพย์ใหม่ ราคาที่ดินในโซนกรุงเทพกรีฑา, บางนา หรือราชพฤกษ์ ดีดตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง
Pet Friendly คือมาตรฐานใหม่:
โครงการที่ไม่รองรับการเลี้ยงสัตว์จะเสียโอกาสทางการขายมหาศาล เทรนด์ “Pet Parent” ในไทยแข็งแกร่งมาก คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรยุคใหม่ต้องมีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยง
Green & Sustainability:
ไม่ใช่แค่เรื่องรักษ์โลก แต่คือเรื่องการประหยัดพลังงาน บ้านยุคใหม่ต้องมี Solar Roof, EV Charger และระบบระบายอากาศที่ดี ผู้บริโภคยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อลดค่าใช้จ่ายระยะยาว
การเตรียมตัวด้านสินเชื่อ (High CPC Focus):
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน ในช่วงนี้ สิ่งสำคัญที่สุดคือการเตรียม Statement ให้สวยงาม เพราะธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น (Rejection Rate สูง)
สินเชื่อบ้าน: เปรียบเทียบดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรกให้ละเอียด บางธนาคารให้ดอกเบี้ยต่ำแต่บังคับทำประกัน ต้องชั่งน้ำหนักให้ดี
รีไฟแนนซ์บ้าน: ใครที่มีบ้านอยู่แล้วและผ่อนมาเกิน 3 ปี อย่าลืมทำเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย การลดดอกเบี้ยเพียง 1% สามารถประหยัดเงินได้หลักแสนในระยะยาว
บ้านมือสอง: เป็นอีกทางเลือกที่คุ้มค่า เพราะมักได้ทำเลดีกว่าและพื้นที่ใช้สอยมากกว่าในราคาที่ถูกกว่าโครงการใหม่
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามผมว่าใครคือผู้ชนะใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รอบนี้ คำตอบอาจไม่ได้มีแค่หนึ่งเดียว
ถ้ามองเรื่อง ยอดขาย ต้องยกให้ เอพี (ไทยแลนด์) ที่เข้าใจพฤติกรรมคนซื้อบ้านจริง
ถ้ามองเรื่อง กำไรและความมั่งคั่ง ต้องยกให้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่บริหารพอร์ตการลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
ถ้ามองเรื่อง การเติบโตและแบรนด์ ต้องยกให้ แสนสิริ ที่ยึดครองพื้นที่สื่อและใจคนรุ่นใหม่ได้อยู่หมัด
แต่สำหรับ “ผู้แพ้” ในรอบนี้ คือบริษัทที่ไม่ยอมปรับตัว ยึดติดกับโปรดักต์เดิมๆ ในทำเลที่ Supply ล้นตลาด ผลประกอบการที่ติดลบของหลายบริษัทคือบทเรียนราคาแพงว่า ในยุคที่ผู้บริโภคฉลาดเลือก เราไม่สามารถทำธุรกิจแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยยังคงมีเสน่ห์และโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็นเสมอ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนรายใหญ่ หรือคนที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก การศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน ดูงบการเงินของผู้พัฒนาโครงการ และวิเคราะห์ทำเลอย่างละเอียด คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้คุณไม่พลาด
อนาคตของอสังหาฯ ไทยจะมุ่งหน้าสู่ Smart Living และ Wellbeing อย่างเต็มรูปแบบ หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือโอกาสการลงทุนที่ตอบโจทย์ชีวิตในระยะยาว อย่าลืมติดตามข่าวสารและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจนะครับ
พร้อมที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ หรือยัง?
หากคุณกำลังมองหาบ้านในฝัน คอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเรื่อง สินเชื่อบ้าน และ รีไฟแนนซ์บ้าน แบบเจาะลึก อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาและข้อเสนอพิเศษสำหรับโครงการศักยภาพสูงที่เราคัดสรรมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ!
