เจาะลึกทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568: ใครคือ “ตัวจริง” เมื่อบิ๊กแบรนด์ยึดครองส่วนแบ่งกว่า 71%
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาที่ดินมากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 เปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ ปีนี้ไม่ใช่ปีของการ “หว่านแห” อีกต่อไป แต่เป็นปีแห่งการ “คัดกรอง” อย่างแท้จริง ข้อมูลล่าสุดจาก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้สะท้อนภาพที่ชัดเจนที่สุดภาพหนึ่งของทศวรรษนี้ นั่นคือการที่ “ปลาใหญ่กินรวบ” หรือปรากฏการณ์ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ครองตลาดแบบเบ็ดเสร็จ
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูล Big Data ของครึ่งปีแรก 2568 ว่าทำไมตลาดถึงเหวี่ยงไปทางกลุ่มทุนใหญ่ ทิศทางราคาที่พุ่งสูงขึ้นบอกอะไรเรา และโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงรอยต่อสู่ปี 2026 อยู่ตรงไหน
ภาพรวมตลาด: วิกฤตซ่อนโอกาส และกับดักของตลาดแมส
หากคุณกำลังมองหาบ้านหรือคอนโดมิเนียมในปีนี้ คุณอาจจะรู้สึกว่า “ทำไมของแพงขึ้น?” ทั้งที่ข่าวเศรษฐกิจดูเหมือนจะไม่สดใสนัก คำตอบอยู่ที่โครงสร้างของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 ที่เปลี่ยนไปครับ
จากสถิติครึ่งปีแรก ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีโครงการเปิดใหม่รวม 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 110,820 ล้านบาท ตัวเลขที่น่าตกใจคือ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยกระโดดขึ้นมาอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลพวงจากการที่สถาบันการเงินเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อบ้าน อย่างหนัก โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงจนน่ากังวล
เมื่อธนาคารไม่ปล่อยกู้กลุ่มแมส ผู้พัฒนาโครงการ (Developers) จึงต้องปรับตัวหนีตายด้วยการขยับพอร์ตสินค้าขึ้นสู่ตลาดบน (Upper Market) ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และมีเครดิตที่ดีกว่า ทำให้ภาพรวมของตลาดดูเหมือน “แพงขึ้น” แต่ในความเป็นจริงคือ “ของถูกขายไม่ได้” ต่างหากครับ
การครองตลาดของ 10 บิ๊กแบรนด์: ความน่าเชื่อถือคือกุญแจสำคัญ
ในยุคที่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเปราะบาง การเลือกซื้อบ้านสักหลังไม่ได้ดูแค่ทำเลหรือดีไซน์อีกต่อไป แต่ดูไปถึง “ความมั่นคงของบริษัท” นี่คือสาเหตุที่ทำให้ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สามารถกวาดส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ไปได้อย่างมหาศาล
ข้อมูลระบุชัดเจนว่า จากหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด 15,452 หน่วย เป็นของ 10 บริษัทแรกถึง 10,324 หน่วย หรือคิดเป็น 67% (2 ใน 3 ของตลาด) แต่ถ้าวัดกันที่ “มูลค่าการลงทุน” ตัวเลขยิ่งน่าตกใจ เพราะจากมูลค่ารวม 110,820 ล้านบาท กลุ่มท็อป 10 นี้กวาดไปถึง 72,219 ล้านบาท หรือ 71%
นี่คือสัญญาณที่บอกนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านว่า แบรนด์ใหญ่มีความได้เปรียบมหาศาล ทั้งในแง่ของต้นทุนทางการเงิน (Cost of Fund) ที่ต่ำกว่า และความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยง ท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น การเลือก กู้ซื้อบ้าน กับโครงการของแบรนด์ใหญ่ มักจะได้รับข้อเสนอและดีลพิเศษจากธนาคารพันธมิตรที่ง่ายกว่า ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจของคนยุคนี้
แสนสิริ: เจ้าตลาด “จำนวนหน่วย” เน้นการเข้าถึง
มาเจาะลึกที่แชมป์ด้านปริมาณกันบ้าง บมจ.แสนสิริ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่สูงสุดในครึ่งปีแรก 2568 ด้วยตัวเลข 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของตลาดรวม มูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท
กลยุทธ์ของแสนสิริในปีนี้มีความน่าสนใจมาก คือการกระจายสินค้าไปในหลายเซกเมนต์ โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาทต่อหน่วย ตัวเลขนี้สะท้อนว่าแสนสิริพยายามรักษาสมดุลระหว่างตลาดกลาง-บน ไม่ทิ้งฐานลูกค้ากลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการคอนโดมิเนียมหรือบ้านหลังแรก แต่ก็ยังคงมีความพรีเมียมในแบบฉบับของแบรนด์
สำหรับผู้ที่มองหา คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หรือบ้านหลังแรก การจับตามองโครงการของแสนสิริยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากสภาพคล่องในการขายต่อและปล่อยเช่าที่ยังคงอยู่ในเกณฑ์ดีเมื่อเทียบกับคู่แข่ง
5 อันดับแรก ด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่:
แสนสิริ: 1,847 หน่วย
เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
เอสซี แอสเสท: 875 หน่วย
เอพี (ไทยแลนด์): ราชันย์แห่ง “มูลค่า” เจาะกลุ่ม Wealth
ในขณะที่แสนสิริเน้นจำนวน แต่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับครองแชมป์ในด้าน “มูลค่าการลงทุน” ด้วยตัวเลขสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็น 19% ของมูลค่าตลาดรวม ทั้งที่เปิดตัวไป 1,661 หน่วย (น้อยกว่าแสนสิริ)
สิ่งที่ทำให้เอพีขึ้นแท่นผู้นำด้านมูลค่า คือราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 12.694 ล้านบาท ตัวเลขนี้บอกเราว่า เอพี มุ่งเน้นไปที่ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมระดับลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรีอย่างชัดเจน การขยับพอร์ตสินค้าไปยังกลุ่มราคาสูง เป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการหนีปัญหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย ในระดับล่าง และตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals) ที่ยังคงมีความต้องการซื้อสินทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและเก็บออม
สำหรับนักลงทุนที่มองหา Capital Gain ในระยะยาว โครงการระดับลักชัวรีของเอพีถือเป็น Asset Class ที่มีความผันผวนต่ำ และมักจะชนะเงินเฟ้อได้ในระยะยาว
5 อันดับแรก ด้านมูลค่าโครงการเปิดใหม่:
เอพี (ไทยแลนด์): 21,085 ล้านบาท
แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 10,362 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท (มูลค่าเท่ากันกับ LH)
ปรากฏการณ์ “Ultra Luxury” ของแพงขายดี
อีกหนึ่งไฮไลท์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 ที่ไม่พูดถึงไม่ได้ คือปรากฏการณ์ “ยิ่งแพง ยิ่งเป็นที่ต้องการ”
เราเห็น บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สร้างมูลค่ารวมถึง 4,559 ล้านบาท เฉลี่ยตกหน่วยละ 101.3 ล้านบาท! นี่คือตลาด Niche Market ที่ลูกค้าไม่ได้ซื้อบ้านเพื่อแค่อยู่อาศัย แต่ซื้อเพื่อเป็น Trophy Asset หรือรางวัลแห่งความสำเร็จ และเพื่อส่งต่อเป็นมรดก
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พี่ใหญ่ของวงการ ก็ทำราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่มท็อป 10 ที่ 20.627 ล้านบาท ยืนยันจุดยืนความเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูที่ลูกค้าให้ความเชื่อมั่นมายาวนาน
และที่น่าจับตามองที่สุดคือ บมจ.เอสซี แอสเสท ที่แม้ครึ่งปีแรกราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท (เนื่องจากมีสัดส่วนคอนโดมิเนียม) แต่การเตรียมเปิดตัวแบรนด์ “SONLE Residences” ในช่วงครึ่งปีหลัง ด้วยราคา 260-400 ล้านบาท จำนวนเพียง 5 หลัง จะเป็นการสร้างมาตรฐานราคาใหม่ให้กับวงการอสังหาฯ ไทย และสะท้อนว่า ตลาดระดับ Ultra Luxury ยังคงมีดีมานด์ที่แข็งแกร่ง ไม่หวั่นไหวต่อภาวะเศรษฐกิจโลก
วิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางสู่ปี 2026 และคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปทิศทางและให้คำแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหา หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ ดังนี้:
ตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Cash is King): หากคุณมีเครดิตดี หรือมีเงินสด ช่วงเวลานี้คือโอกาสทอง เพราะผู้ประกอบการแข่งขันกันมอบโปรโมชั่นและข้อเสนอพิเศษเพื่อดึงดูดลูกค้ากลุ่มนี้ คุณมีอำนาจต่อรองสูงมาก โดยเฉพาะในโครงการบ้านพร้อมอยู่
Location & Brand ยังคงเป็นหัวใจ: ในภาวะที่ตลาดผันผวน การเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียง (Top 10) ในทำเลที่มีศักยภาพ (Prime Location) เช่น ใกล้รถไฟฟ้า หรือโซนขยายตัวของเมือง จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนได้มากที่สุด หุ้นกู้อสังหาฯ อาจจะดูน่ากลัวสำหรับบางคน แต่ “อสังหาริมทรัพย์” ที่เป็น Real Sector จากแบรนด์แกร่ง ยังคงน่าลงทุน
จับตาดอกเบี้ยและสินเชื่อ: แม้เทรนด์ดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัว แต่ในไทยธนาคารยังคงเข้มงวด การเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) และการเช็คเครดิตบูโร ก่อนยื่น สินเชื่อบ้าน เป็นสิ่งที่ต้องทำล่วงหน้าอย่างน้อย 6 เดือน
บ้านแนวราบยังคงเป็นพระเอก: เทรนด์การอยู่อาศัยหลังยุค New Normal ยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอย (Space) ทำให้บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในระดับราคา 7-15 ล้านบาท ยังคงเป็นที่ต้องการสูง และมีโอกาสปรับราคาขึ้นได้อีกในอนาคตตามราคาที่ดิน
บทสรุป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 ไม่ใช่ตลาดที่ซบเซา แต่เป็นตลาดที่มีการ “คัดเลือกสายพันธุ์” อย่างเข้มข้น ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะอยู่รอดและเติบโต ส่วนผู้ซื้อ ก็ต้องเป็นผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินและมีความรู้ในการเลือกทรัพย์สินที่ดี
ตัวเลขส่วนแบ่งตลาด 71% ของรายใหญ่ ไม่ได้บอกแค่ว่าเขารวยกว่า แต่บอกว่า “ผู้บริโภคเลือกแล้ว” ว่าจะฝากอนาคตไว้กับใคร ในยุคที่ความไม่แน่นอนคือความแน่นอน การเลือกบ้านสักหลัง หรือการลงทุนสักก้อน การมองไปที่ “ผู้นำตลาด” อาจจะเป็น Safe Zone ที่ดีที่สุดของคุณครับ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการจัดพอร์ตที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์และการเงินของคุณ อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตนี้หลุดลอยไป
พร้อมที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ และคว้าดีลที่ดีที่สุดก่อนใครหรือยัง?
เริ่มวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณวันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในวันหน้าครับ
