ผ่าวิกฤตและโอกาส: เจาะลึกบทสรุปธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากปี 2566 สู่ทิศทางตลาดปี 2567-2569 ใครคือผู้รอดในสมรภูมิเดือด?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาเมืองมากว่าทศวรรษ ผมมักจะได้รับคำถามจากนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยเสมอว่า “ตลาดตอนนี้เป็นอย่างไร?” หรือ “ปีนี้ควรซื้อหรือควรขาย?” หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 ที่ผ่านมา ต้องยอมรับตรงๆ ว่าเป็นปีที่สร้างความผิดหวังให้กับใครหลายคนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นอย่างมาก
จากเดิมที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวหลังโควิดต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดต้องเผชิญกับแรงเสียดทานรอบด้าน ทั้งภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อ และความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงครึ่งปีแรก ส่งผลให้โมเมนตัมที่ควรจะไปต่อกลับสะดุดลง แม้กระทั่งไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ที่ปกติจะมีการโอนกรรมสิทธิ์กันอย่างคึกคัก ก็ยังเงียบเหงากว่าที่คาดการณ์ไว้
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จากผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ใครที่กำลัง “เหนื่อย” และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะเดินหน้าไปอย่างไรท่ามกลางความท้าทายที่ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงเทรนด์ปี 2569
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเดิมเริ่มหดตัว
หากกางตัวเลขดูรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทจดทะเบียน เราจะเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของคำว่า “ชะลอตัว” โดยปี 2566 ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) ดูเผินๆ เหมือนลดลงไม่มาก แต่ในเชิงธุรกิจ นี่คือสัญญาณเตือนภัย เพราะมีบริษัทถึง 25 รายจาก 41 ราย ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบในระดับ “Red Zone” เกินกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท โดยเฉพาะ ไรมอน แลนด์ และ แอล.พี.เอ็น. ที่ติดลบไปราว 26-28% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการปรับตัวในตลาดแมส (Mass Market) และตลาดคอนโดมิเนียมบางเซกเมนต์นั้นทำได้ยากลำบากขึ้น
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” พี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด ครึ่งหนึ่งมีรายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ข้อมูลเหล่านี้บ่งชี้ว่า ขนาดของบริษัทอาจไม่ใช่เกราะป้องกันเสมอไป หากกลยุทธ์ไม่สอดคล้องกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่เปลี่ยนไป
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ ผงาดขึ้นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และผู้ที่คว้าโอกาสนั้นได้ดีที่สุดในปี 2566 คือ “แสนสิริ” ซึ่งสามารถทำรายได้รวมพุ่งแตะ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปได้อย่างเฉียดฉิว (เอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท) การขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ของแสนสิริ สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์แบรนด์ดิ้งที่แข็งแกร่ง และการเจาะกลุ่มลูกค้าลักซ์ชัวรี่ (Luxury Segment) ที่ยังมีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
สรุป 5 อันดับแรกด้านรายได้รวม:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น และสิงห์ เอสเตท ตามลำดับ การจัดอันดับนี้ทำให้เราเห็นว่า การกระจายพอร์ตสินค้า (Product Portfolio) มีความสำคัญอย่างยิ่งในการประคองรายได้
เจาะลึก Core Business: ใครคือนักขายตัวจริง?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” แต่ต้องดู “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะนั่นคือเนื้อแท้ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้รวมอาจมีกำไรพิเศษจากการขายที่ดิน หรือขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวม (REITs) ซึ่งไม่ใช่รายได้ที่ยั่งยืน
เมื่อเรากรองเอาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของตลาดดูน่ากังวลกว่าเดิม ทั้ง 41 บริษัททำรายได้ส่วนนี้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท หดตัวลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลงอย่างน่าใจหาย
กรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ “ไรมอน แลนด์” ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง -78% หรือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ลดลง -38% แม้แต่แชมป์ยอดขายอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังแอบติดลบเล็กน้อยที่ -2% ตัวเลขเหล่านี้บอกเราว่า Demand ในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลักมาจากการที่สถาบันการเงินเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อบ้าน (Mortgage Loan Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สูงจนน่าตกใจ
Top 5 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ยังคงครองแชมป์ความแข็งแกร่งในตลาดแนวราบและคอนโด)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% สวนกระแส)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม)
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% โดดเด่นมากในกลุ่มบ้านหรู)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
สิ่งที่น่าจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่แม้จะไม่ได้อยู่ใน Top 10 แต่มีอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายอสังหาฯ ถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณของการรุกตลาด Mixed-use ที่นำจุดแข็งด้านศูนย์การค้ามาผนวกกับโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเทรนด์ที่มาแรงมากในปี 2567-2569
ศึกชิงกำไร: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง
รายได้มาก ไม่ได้แปลว่ารวยเสมอไป ในโลกธุรกิจ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) คือคำตอบสุดท้าย ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ด้วยกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการบริหารพอร์ตที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว
ในขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 และ เอสซี แอสเสท ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจ การทำกำไรได้ดีในภาวะตลาดขาลง แสดงถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน (Cost Control) และการจับกลุ่มลูกค้าที่ถูกต้อง
วิเคราะห์ทิศทางและกลยุทธ์การลงทุนสู่อนาคต (2024-2026)
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปัจจุบันและอนาคต เราเห็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ชัดเจนขึ้น สำหรับผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหา หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือเทรนด์ที่คุณต้องรู้เพื่อไม่ให้ตกขบวน:
การปรับตัวสู่ตลาด Niche Premium และ Luxury:
บทเรียนจากปี 66 สอนให้รู้ว่า ตลาด Mass Market เปราะบางเกินไป บริษัทอสังหาฯ จะมุ่งเน้นพัฒนาโครงการระดับ High-End มากขึ้น โดยเฉพาะในทำเล CBD (Central Business District) และโซนกรุงเทพฯ รอบนอกที่มีการคมนาคมสะดวก การลงทุนในคอนโดมิเนียมระดับ Luxury ที่มี Supply จำกัด จะให้ผลตอบแทน (Yield) และ Capital Gain ที่ดีกว่าในระยะยาว
Pet-Friendly คือ New Standard:
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) ไม่ใช่แค่กระแสชั่วคราว แต่เป็นวิถีชีวิตใหม่ โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้อย่างเปิดเผย (เช่น เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ทำมาก่อน และตอนนี้รายใหญ่อย่าง แสนสิริ และ ออริจิ้น ก็ลงมาเล่นเต็มตัว) จะมีมูลค่าการขายต่อและปล่อยเช่าที่สูงกว่าโครงการทั่วไป นี่คือ Keyword สำคัญในการค้นหาที่อยู่อาศัยยุคใหม่
Green & Sustainable Living:
เทรนด์ปี 2568-2569 จะมุ่งเน้นเรื่องพลังงานสะอาด บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof) และรองรับรถยนต์ EV 100% ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะแข่งขันกันด้วยเทคโนโลยีเพื่อความยั่งยืน ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายให้กับผู้อยู่อาศัยจริง
Mixed-use Development:
การเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา ในภาคที่อยู่อาศัยพิสูจน์แล้วว่า การมีบ้านหรือคอนโดติดห้างสรรพสินค้าคือ “ทำเลทอง” รูปแบบโครงการในอนาคตจะไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยโดดๆ อีกต่อไป แต่จะเป็น Wellness Residence หรือโครงการที่ผสานไลฟ์สไตล์ครบวงจร
โอกาสของผู้ซื้อและนักลงทุน:
ปัจจุบันเป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง Developers หลายรายจำเป็นต้องระบายสต็อก (Inventory) เพื่อรักษาสภาพคล่อง ทำให้เราเห็นโปรโมชั่น “อยู่ฟรี”, “ดอกเบี้ยต่ำพิเศษ”, หรือส่วนลดเงินสดที่ดุเดือด หากคุณมีความพร้อมทางด้านการเงิน เครดิตบูโรดี และวางแผน กู้ซื้อบ้าน ในช่วงนี้ คุณมีอำนาจต่อรองสูงมาก
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค
ตัวเลขผลประกอบการปี 2566 คือกระจกสะท้อนความจริงที่โหดร้ายแต่จริงใจของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ในรายละเอียดยังมี “ผู้ชนะ” ที่ปรับตัวได้เสมอ การเลือกลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยจาก Developer ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน (สังเกตจาก Cash Flow และกำไรสุทธิ) จะช่วยลดความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้าง หรือปัญหาบริการหลังการขาย
สำหรับปีนี้และปีถัดไป การเลือก “ทำเล” และ “แบรนด์” จะมีความสำคัญยิ่งกว่าราคา หากคุณกำลังมองหาทรัพย์สินเพื่อความมั่งคั่ง หรือบ้านหลังแรกเพื่อรากฐานของชีวิต อย่าดูแค่ภาพโฆษณา แต่ให้ดูที่ “ผลงานและความเชื่อมั่น” เป็นหลัก
โลกอสังหาฯ กำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ การมีความรู้และข้อมูลที่ถูกต้องคืออาวุธที่ดีที่สุดของคุณ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องการลงทุนคอนโดมิเนียม ทำเลศักยภาพ หรือเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านเพื่อความคุ้มค่าที่สุด อย่ารอช้าที่จะเริ่มวางแผนการเงินของคุณตั้งแต่วันนี้ เพราะโอกาสดีๆ ในตลาดอสังหาฯ มักไม่รอใคร คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากผู้เชี่ยวชาญ หรือค้นหาโครงการบ้านและคอนโดที่คัดสรรมาแล้วว่า “คุ้มค่า” ที่สุดสำหรับคุณ ได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์ของคุณ]
