บทวิเคราะห์เจาะลึก: สงคราม “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” บทสรุปผู้อยู่รอดและทิศทางกลยุทธ์สู่ปี 2026
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่คงไม่มีช่วงเวลาไหนที่ “ท้าทาย” และ “คัดกรองตัวจริง” ได้โหดหินเท่ากับช่วงรอยต่อปี 2566 จนถึงปัจจุบัน หากเราย้อนกลับไปมองข้อมูลเชิงลึก เราจะพบว่าปี 2566 เปรียบเสมือน “ปีแห่งการตื่นจากฝัน” ของใครหลายคน
จากความหวังที่เคยวาดไว้ในปี 2565 ว่ากราฟธุรกิจกำลังจะ Take Off พุ่งทะยานขึ้น แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน โมเมนตัมที่เคยส่งแรงบวกกลับแผ่วลงอย่างน่าใจหาย ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องข้ามปีมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไป “ผ่าตัดใหญ่” โครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผน การลงทุนอสังหาฯ หรือเตรียมความพร้อมเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมความเสียหาย: เมื่อรายได้รวมสะดุด ขาลงของยักษ์ใหญ่
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ในเชิงโครงสร้างธุรกิจ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว
สิ่งที่น่าตกใจในมุมมองของนักวิเคราะห์ คือการที่บริษัทระดับตำนานหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปกว่า -28% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) ก็หนีไม่พ้นชะตากรรมนี้
แม้แต่ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในยุคนี้ ไม่ใช่แค่เรื่องของการสร้างบ้านขาย แต่เป็นเรื่องของการบริหารจัดการความเสี่ยงและการปรับตัวต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว
บัลลังก์รายได้รวม: การเฉือนชนะของ “แสนสิริ”
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่โดดเด่นขึ้นมา ในสมรภูมิรายได้รวม ปี 2566 ต้องยกให้เป็นปีทองของ แสนสิริ ที่สามารถคว้าแชมป์ไปด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ
ปัจจัยความสำเร็จของแสนสิริ ไม่ได้มาจากการขายเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Strong Branding) และการบริการหลังการขายที่ครองใจคนรุ่นใหม่ ในขณะที่อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การดูเพียง “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมมักผนวกเอาธุรกิจอื่นๆ เช่น โรงแรม ค่าเช่า หรือการบริการเข้ามาด้วย หากจะวัดฝีมือในสมรภูมิที่อยู่อาศัยจริงๆ เราต้องเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
วัดฝีมือตัวจริง: ภาคการขายที่ซบเซา และแชมป์ที่แท้จริง
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียวๆ ภาพรวมของตลาดดูน่ากังวลกว่าที่คิด รายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่เปราะบาง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่กดดันการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน
ในเวทีนี้ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าเป็น “เจ้าตลาดที่อยู่อาศัย” ตัวจริง ด้วยรายได้จากการขายสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) คืนได้สำเร็จ แม้ภาพรวมตลาดจะติดลบ แต่เอพีสามารถประคองตัวและรักษาฐานลูกค้าในกลุ่มบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน ได้อย่างเหนียวแน่น
จุดที่น่าสังเกตสำหรับนักลงทุนหุ้นอสังหาฯ คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเป็นหน้าใหม่ในวงการที่อยู่อาศัย (เมื่อเทียบกับรุ่นเก๋า) แต่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 103% (5,835 ล้านบาท) เป็นสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่รีเทลรายนี้ เอาจริงเอาจังกับการบุกตลาด Mixed-use Residence ซึ่งเป็นเทรนด์หลักของโลกอนาคต
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายได้มาก แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ดี หรือเจอดอกเบี้ยเล่นงาน กำไรก็อาจหดหาย
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน แต่ในสถานการณ์นี้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาด มีการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการใช้เครื่องมือทางการเงิน (Financial Engineering) เข้ามาช่วยพยุงผลประกอบการ
อันดับ 2 ตกเป็นของ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ยังคงจุดแข็งเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Efficiency) ได้อย่างยอดเยี่ยม ตามมาด้วย เอพี และ แสนสิริ ที่มีกำไรเติบโตก้าวกระโดดถึง 42%
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยชี้ชะตาและทิศทางสู่ปี 2026
จากข้อมูลข้างต้น ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองเห็นสัญญาณสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ปีนี้ไปจนถึงปี 2026 ดังนี้:
วิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate):
ปัญหาใหญ่ที่สุดของผู้พัฒนาอสังหาฯ ไม่ใช่ไม่มีคนซื้อ แต่คือ “กู้ไม่ผ่าน” อัตราการปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ ทำให้ผู้ประกอบการต้องเบนเข็มไปจับตลาดระดับบน (Luxury Segment) มากขึ้น สำหรับผู้บริโภค การเตรียมตัวเดินบัญชี หรือการพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระหนี้เดิม จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน
สงครามราคาและสต็อกคงค้าง (Price War & Inventory):
รายได้จากการขายที่ลดลงในหลายบริษัท บ่งบอกถึงภาวะ Oversupply ในบางทำเล โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ผู้บริโภคจะมีอำนาจต่อรองมากขึ้น โปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ช่วยผ่อน” จะยังมีให้เห็นต่อเนื่อง ใครที่มองหา การลงทุนคอนโด ช่วงนี้คือจังหวะช้อนซื้อของดีราคาถูก แต่ต้องเลือก Developer ที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง
เทรนด์ที่อยู่อาศัยยุคใหม่ (Next-Gen Living):
ในปี 2026 เทรนด์ Pet-Friendly (เลี้ยงสัตว์ได้) และ Green Living (ประหยัดพลังงาน) จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “มาตรฐาน” บ้านที่ติดตั้ง Solar Roof หรือรองรับ EV Charger จะขายได้ง่ายกว่า และมีมูลค่าสูงกว่าในระยะยาว นอกจากนี้ การออกแบบบ้านที่รองรับสังคมผู้สูงอายุ (Universal Design) จะกลายเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ
การกระจายความเสี่ยง (Diversification):
เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ แตกไลน์ธุรกิจมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น โรงพยาบาล, โรงเรียนนานาชาติ, หรือคลังสินค้า เพื่อลดความผันผวนจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว เหมือนที่ ออริจิ้น และ พฤกษา กำลังทำ นี่คือโมเดลธุรกิจที่ยั่งยืนกว่าในระยะยาว
อัตราดอกเบี้ยและค่าครองชีพ:
แม้ทิศทางดอกเบี้ยโลกอาจเริ่มทรงตัว แต่ภาระดอกเบี้ยในประเทศยังคงกดดันกำลังซื้อ การเลือก ประกันบ้าน ที่คุ้มครองครอบคลุม หรือการวางแผนการเงินระยะยาว จึงเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อบ้านต้องให้ความสำคัญพอๆ กับทำเล
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในศึกครั้งนี้ คำตอบอาจไม่ได้มีเพียงหนึ่งเดียว
หากวัดที่ ความมั่งคั่ง และความเก๋าเกม: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ คือผู้ชนะ ด้วยกลยุทธ์การเงินที่เหนือชั้น
หากวัดที่ ยอดขาย และความเป็นเจ้าตลาด: เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะ ที่ครองใจคนซื้อบ้าน
หากวัดที่ การเติบโต และกระแสสังคม: แสนสิริ คือผู้ชนะ ที่สร้างแบรนด์ได้แข็งแกร่งที่สุด
แต่สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ ท่านๆ “ผู้ชนะตัวจริง” คือคนที่สามารถเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ในราคาที่สมเหตุสมผล และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ได้อย่างแท้จริง ท่ามกลางตัวเลือกมากมายในท้องตลาด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุคของการปรับเปลี่ยนโครงสร้างครั้งใหญ่ ข้อมูลคืออาวุธที่สำคัญที่สุด ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหา High Yield หรือคนอยากมีบ้านที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำ การตัดสินใจในวันนี้จะส่งผลต่อความมั่งคั่งของคุณในอีก 10 ปีข้างหน้า
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ หรือตัดสินใจพลาดเพราะขาดข้อมูลเชิงลึก
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวางแผนขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุยในยุคที่แบงก์เข้มงวด เราพร้อมเป็นคู่คิดให้คุณก้าวสู่ความสำเร็จในทุกการตัดสินใจ คลิกด้านล่างเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพราะเรื่องบ้านและการลงทุน…รอช้าไม่ได้
[ติดต่อปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ ของเราได้ที่นี่]
