เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางการลงทุนและแนวโน้มปี 2026
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมเศรษฐกิจมหภาคในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 หลายท่านที่เป็นนักลงทุนหรือผู้คร่ำหวอดในวงการคงจำได้ดีถึงความคาดหวังที่สูงลิ่วว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมา “Take Off” หรือทะยานขึ้นอย่างเต็มสูบจากแรงส่ง (Momentum) ของการฟื้นตัวหลังวิกฤตโรคระบาด แต่ในความเป็นจริง ปี 2566 กลับกลายเป็นปีแห่ง “บททดสอบที่แท้จริง” (Reality Check) สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกราย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปี สิ่งที่เกิดขึ้นไม่ใช่เรื่องเหนือความคาดหมายเสียทีเดียว เมื่อปัจจัยลบถาโถมตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อ ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ที่โดยปกติควรจะเป็นช่วง High Season ของการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กราฟกลับนิ่งสนิท ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งถือเป็น “ตัวแทน” ของอุตสาหกรรม เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ของจริง” ในยุคที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด และข้อมูลเหล่านี้ส่งสัญญาณอะไรถึงแนวโน้มในปี 2026 ที่เทรนด์การอยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเดิมเริ่มหดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ต่อผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมกัน มูลค่ารายได้รวมของทั้งตลาดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผินอาจดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้กลับติดลบอยู่ที่ -1.2%
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าตัวเลขรวม คือไส้ในของข้อมูล เมื่อพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้ถดถอย นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่พื้นที่สำหรับทุกคนอีกต่อไป
ผู้ที่บอบช้ำที่สุดในสมรภูมิ
กลุ่มบริษัทที่รายได้หายไปเกินกว่า 20% คือกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการปรับตัวไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับล่างที่เคยรุ่งโรจน์ ต้องเผชิญกับการติดลบราว -28% สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่ม Real Demand ระดับล่างคือกำลังซื้อที่เปราะบางที่สุด
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้พัฒนาลักชัวรี่ที่รายได้ลดลง -26% ชี้ให้เห็นว่าแม้แต่ตลาดบน หากไม่มีโปรดักต์ที่ตอบโจทย์จริงๆ ก็เหนื่อย
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการที่รายได้รวมติดลบถึง -18% ถือเป็นปรากฏการณ์ที่หาดูได้ยาก
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าแชมป์
ในขณะที่ตลาดส่วนใหญ่กำลังซวนเซ กลับมีผู้เล่นระดับ Top Tier ที่สามารถฝ่าคลื่นลมและสร้างการเติบโตได้ การจัดอันดับรายได้รวมประจำปี สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Branding Power) ทำให้ลูกค้ากลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงยังคงเลือกแสนสิริ ไม่ว่าจะเป็นการ ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัยหรือการ ลงทุนอสังหา
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษามาตรฐานการเป็นผู้นำในตลาดแนวราบได้อย่างเหนียวแน่น
ศุภาลัย (SPALI): ยืนระยะในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่บริหารจัดการได้ดี ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้นที่แข็งแกร่งในสายตานักลงทุน
สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับเทรนด์ในปี 2026 คือ บริษัทเหล่านี้ไม่ได้ขายแค่ “ที่อยู่อาศัย” อีกต่อไป แต่พวกเขากำลังขาย “Lifestyle Ecosystem” ซึ่งเป็นกุญแจสำคัญในการดึงดูดลูกค้า Gen Y และ Gen Z ที่กำลังก้าวขึ้นมาเป็นกำลังซื้อหลัก
เจาะลึกรายได้จากการขาย (Sales Revenue): ใครคือเจ้ายุทธภพตัวจริง?
หากเราตัดรายได้พิเศษ รายได้จากการเช่า หรือกำไรจากการขายทรัพย์สินเข้ากองทุนออกไป และโฟกัสที่ “ฝีมือการขาย” ล้วนๆ (Core Business) ภาพของการจัดอันดับจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
ข้อมูลระบุว่า รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ “กำลังซื้อหดตัว” ได้ชัดเจนที่สุด ยิ่งไปกว่านั้น ใน Top 10 ของบริษัทที่ขายดีที่สุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายตกลง
เอพี (ไทยแลนด์) ราชาแห่งยอดขาย
เมื่อวัดกันที่ความสามารถในการระบายสต็อกและโอนกรรมสิทธิ์ เอพี ไทยแลนด์ คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่ง นี่คือผลลัพธ์ของการกระจายพอร์ตโฟลิโอสินค้า (Product Diversification) ที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ทำให้สามารถจับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน ในระดับราคาต่างๆ ได้อย่างทั่วถึง
แสนสิริ ตามมาในอันดับ 2 ที่ยอดขาย 32,829 ล้านบาท โดยเป็นหนึ่งในน้อยรายที่ยอดขาย “โตขึ้น” 7%
เอสซี แอสเสท (SC): อีกหนึ่งดาวรุ่งที่น่าจับตามอง ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% กลยุทธ์ “Mansionization” หรือการทำบ้านหรูระดับอัลตร้าลักชัวรี่ คือปัจจัยความสำเร็จที่ทำให้ SC โดดเด่น
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่ผมอยากไฮไลท์คือการรุกคืบของ “เซ็นทรัลพัฒนา” จากเดิมที่เป็นเจ้าตลาดรีเทล วันนี้พวกเขาเริ่มเก็บเกี่ยวดอกผลจากโครงการที่อยู่อาศัยที่ปูพรมเปิดตัวข้างศูนย์การค้า โดยทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% นี่คือโมเดล “Mixed-Use” ที่สมบูรณ์แบบ ซึ่งจะเป็นเทรนด์หลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 อย่างแน่นอน การมีคอนโดติดห้างสรรพสินค้าคือแม่เหล็กดึงดูดทั้งผู้อยู่อาศัยและนักเก็งกำไร
บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line): กำไรสุทธิ คือเครื่องพิสูจน์ความอยู่รอด
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ หรือเจอดอกเบี้ยกัดกิน ส่วนแบ่งกำไรก็จะบางลงจนน่าใจหาย
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% มีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย และกำไรลดลงกว่า 20 ราย สถานการณ์นี้บีบให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องหันมามองเรื่อง “Financial Engineering” มากขึ้น
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ปรมาจารย์ด้านการเงิน
แม้รายได้รวมจะลด ยอดขายจะหด แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการบริหาร Asset Portfolio
การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT สร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่เหนือชั้นในการแปลงทรัพย์สินเป็นกระแสเงินสด (Monetization) เพื่อรักษาสภาพคล่องและกำไรให้ผู้ถือหุ้น
แสนสิริ: การเติบโตแบบ Organic
ในฝั่งของการทำกำไรจากการดำเนินงานจริง แสนสิริทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% นี่คือผลพวงของการคุมต้นทุน (Cost Control) และการใช้ Data Analytics มาช่วยในการตั้งราคาและทำการตลาด ทำให้ Margin ต่อหน่วยสูงขึ้น
บทวิเคราะห์: ทิศทางสู่ปี 2026 และคำแนะนำสำหรับผู้บริโภค
จากข้อมูลปี 2566 ส่งสัญญาณชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุค “K-Shaped Recovery” คือมีทั้งกลุ่มที่ฟื้นตัวและกลุ่มที่ซึมยาว
เทรนด์อสังหาฯ ที่ต้องจับตามองในปี 2026
Green & Sustainability: ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะไม่ได้แข่งกันแค่เรื่องทำเล แต่จะแข่งกันเรื่อง “บ้านประหยัดพลังงาน” (Energy Saving Homes) การติดตั้ง Solar Roof และระบบ EV Charger จะกลายเป็นมาตรฐาน ไม่ใช่ออปชั่นเสริมอีกต่อไป เพื่อตอบโจทย์ค่าไฟที่แพงขึ้นและเทรนด์รักษ์โลก
Pet Humanization: คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) จะมีมูลค่าสูงกว่าโครงการทั่วไป (High Value) และปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า เพราะคนรุ่นใหม่นิยมเลี้ยงสัตว์แทนการมีลูก
Leasehold vs Freehold: ด้วยราคาที่ดินในเมืองที่พุ่งสูงลิ่ว เราจะเห็นโครงการ Leasehold (สิทธิการเช่าระยะยาว) ในทำเล Prime Area มากขึ้น เพื่อให้ราคาขายต่อยูนิตยังจับต้องได้สำหรับคนวัยทำงาน
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการ “ซื้อบ้าน” หรือ “ลงทุนอสังหา”
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือต้องการลงทุน นี่คือช่วงเวลาของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง แต่ต้องเลือกอย่างชาญฉลาด:
เน้นทำเลที่มีศักยภาพจริง: มองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า สายสีหลัก (เขียว/น้ำเงิน) มากกว่าสายสีรองที่ Supply ล้นตลาด
เตรียมความพร้อมทางการเงิน: ปัจจุบันธนาคารเข้มงวดเรื่องการปล่อย สินเชื่อบ้าน มาก ควรเตรียม Statement ให้สวยงามและลดภาระหนี้อื่นก่อนยื่นกู้ หรือศึกษาเรื่องการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ยสำหรับผู้ที่มีบ้านอยู่แล้ว
เลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ: จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นว่า แบรนด์ใหญ่มีความแข็งแกร่งทางการเงินมากกว่า เสี่ยงต่อการทิ้งโครงการน้อยกว่า และมีบริการหลังการขายที่อุ่นใจได้มากกว่า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ตาย แต่กำลัง “ผลัดใบ” ผู้ที่ปรับตัวได้เท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะ ไม่ว่าจะเป็นฝั่งผู้พัฒนาโครงการหรือฝั่งผู้บริโภค หากคุณวางแผนการเงินดี และเลือกทรัพย์สินที่ใช่ โอกาสในการสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ยังคงเปิดกว้างเสมอ
พร้อมที่จะก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในโลกอสังหาฯ หรือไม่?
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนมือเก๋า หรือกำลังมองหาบ้านหลังแรก อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปในช่วงเวลาสำคัญเช่นนี้ หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องการเลือกทำเลทอง หรือวางแผนขอสินเชื่อให้ผ่านฉลุย คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที หรือติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกรายสัปดาห์ เพื่อให้พอร์ตการลงทุนของคุณเติบโตอย่างมั่นคงท่ามกลางทุกวิกฤต
