ผ่าวิกฤตและโอกาส: เจาะลึกผลประกอบการ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” บทเรียนจากปี 2566 สู่ทิศทางตลาดปี 2567-2569 ใครคือ ‘ของจริง’ ในสนามรบนี้?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาการลงทุนด้าน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมา คือปีแห่ง “บททดสอบที่แท้จริง” (The Real Test) สำหรับดีเวลลอปเปอร์เมืองไทย
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวม หลายคนเคยตั้งความหวังไว้สูงลิ่วว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของกราฟธุรกิจ สืบเนื่องจากโมเมนตัมช่วงปลายปี 2565 ที่ดูเหมือนจะฟื้นตัวจากโควิดได้สวยหรู แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัว” (Slowdown) ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย และสัญญาณลบนี้ยังส่งผลกระทบต่อเนื่องข้ามปีมาจนถึงปัจจุบัน
วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไป “X-Ray” ผ่าตัดดูไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ข้อมูลชุดนี้ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางบัญชี แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บอกว่า ใครปรับตัวได้ ใครกำลังถอยหลัง และใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญความท้าทายรอบด้าน ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือน และมาตรการ LTV
ภาพรวมรายได้: เมื่อ “เค้ก” ก้อนเดิมเริ่มหดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) อาจดูเหมือนลดลงไม่เยอะในภาพรวม แต่ถ้าคุณเจาะลึกลงไปรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้หดตัวลง!
นี่คือสัญญาณเตือนภัยว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ตลาดที่ใครทำก็รวยอีกต่อไป มันกลายเป็นเกมของ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” และ “ปลาเร็วที่ปรับตัวไว” เท่านั้น
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท การติดลบระดับนี้สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาเชิงโครงสร้าง หรืออาจเกิดจากการขาดช่วงของการรับรู้รายได้จากโครงการใหญ่ (Backlog Gap)
แม้แต่พี่ใหญ่ระดับตำนานอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังเจ็บตัว โดยรายได้รวมหายไปถึง 18% และเมื่อกวาดตามอง Top 10 ของอุตสาหกรรม พบว่าครึ่งหนึ่ง (5 บริษัท) มีรายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%), หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ว่าแข็งแกร่ง ก็ยังแอบติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%
ทำไมรายได้ถึงลดลง?
ปัจจัยหลักมาจากกำลังซื้อที่เปราะบาง โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าระดับกลาง-ล่าง ที่เจอปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารพุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดขายไม่สามารถแปลงเป็นยอดโอนได้จริง นี่คือจุดตายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคดอกเบี้ยแพง
บัลลังก์รายได้รวม: “แสนสิริ” ผงาดคว้าแชมป์
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีวีรบุรุษ ในปี 2566 “แสนสิริ” สามารถประกาศศักดาด้วยการทำรายได้รวมสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสีชนิดหายใจรดต้นคอ
5 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (กลยุทธ์ Luxury และ Brand Loyalty ทำงานได้ดีเยี่ยม)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (เจ้าตลาดทาวน์โฮมและบ้านแฝด)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (เน้นการบริหารต้นทุนและการกระจายพอร์ตไปต่างจังหวัด)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับรองลงมาอย่าง เอสซี แอสเสท (SC Asset) ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจที่ 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น และสิงห์ เอสเตท ตามลำดับ
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ของจริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์อย่างผม “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขลวงตา เพราะมันรวมรายได้ค่าเช่า ค่าบริการ หรือกำไรพิเศษจากการขายทรัพย์สิน แต่ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาโครงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อเรากรองเอาเฉพาะรายได้ส่วนนี้ ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที!
มูลค่ารวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัท หดตัวลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท (จากเกือบ 3 แสนล้านในปี 2565) และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก
ที่น่าตกใจคือ “ไรมอน แลนด์” รายได้ขายหายไป -78% ซึ่งเป็นผลจากการไม่มีโครงการใหม่ที่สร้างเสร็จพร้อมโอน หรือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่รายได้จากการขายลดลง -38% แสดงให้เห็นว่าในปีนั้น LH อาจจะเน้นการระบายสต็อกเดิมมากกว่าการโหมโอนโครงการใหม่
แชมป์ตัวจริงด้านการขาย: เอพี (ไทยแลนด์)
แม้รายได้รวมจะแพ้แสนสิริ แต่ถ้าเป็นเรื่องการขายโครงการ “เอพี” คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับมาครองแชมป์ในหมวดนี้
Top 5 ด้านรายได้จากการขาย:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต +7% สวนตลาด)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (เติบโต +13% โดดเด่นในกลุ่มบ้านหรู)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
สิ่งที่น่าจับตามองคือ SC Asset ที่สามารถเติบโตได้ถึง 13% ในภาวะตลาดซบเซา พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การเจาะตลาดบ้านเดี่ยวระดับ Luxury เป็นทางรอดที่ถูกต้อง เพราะกลุ่มลูกค้า Wealth มีปัญหาสภาพคล่องน้อยกว่า และไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากเกณฑ์การ กู้ซื้อบ้าน หรือดอกเบี้ยเท่ากับตลาดล่าง
นอกจากนี้ ต้องขอพูดถึง “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดเข้ามารุก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) จากการเริ่มโอนคอนโดและบ้านที่เกาะติดห้างสรรพสินค้า ซึ่งเป็นโมเดลธุรกิจที่ชาญฉลาดมาก
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” (Net Profit)
ขายดีแต่ไม่มีกำไร ก็เหมือนทำธุรกิจการกุศล ในโลกของการลงทุน สิ่งที่ผู้ถือหุ้นต้องการเห็นคือ “กำไรสุทธิ”
ปี 2566 กำไรของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท มีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง และกำไรลดลงกว่า 20 บริษัท
แต่เดี๋ยวก่อน… ทำไม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ถึงกำไรสูงสุด?
ทั้งที่รายได้รวมลด รายได้จากการขายก็ลด แต่ LH กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรที่ 7,495 ล้านบาท!
ความลับคือ “กำไรพิเศษ” จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวม (REITs) ซึ่งกวาดกำไรไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ LH ในการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) เพื่อพยุงผลประกอบการในวันที่ธุรกิจหลักชะลอตัว
หากตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัย และ เอพี จะเป็นผู้นำด้านกำไรจากการดำเนินงานจริงที่ระดับ 6 พันล้านบาทบวกลบ
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แชมป์ Asset Allocation)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (แชมป์ Cost Efficiency)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (กำไรโตกระโดด 42% สูงที่สุดในกลุ่ม Top Tier)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
ความโดดเด่นของ แสนสิริ ในปีที่ผ่านมาคือกำไรที่เติบโตถึง 42% สะท้อนถึงการปรับพอร์ตสินค้าที่แม่นยำ การควบคุมค่าใช้จ่ายการตลาด และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งจนลูกค้ากล้าตัดสินใจซื้อแม้ในยามเศรษฐกิจผันผวน
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567-2569: ทางรอดในยุค “ดอกเบี้ยสูง-หนี้ท่วม”
จากข้อมูลปี 2566 เราเห็นภาพชัดเจนแล้วว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุคใหม่ที่ท้าทายกว่าเดิม สำหรับปี 2567 ไปจนถึงปี 2569 ผมขอวิเคราะห์เทรนด์และคำแนะนำสำคัญ ดังนี้:
ตลาด Luxury คือหลุมหลบภัย แต่เริ่มจะ Red Ocean
ดีเวลลอปเปอร์เกือบทุกรายหนีตายจากตลาดล่าง (บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูง ขึ้นมาจับตลาดบน (บ้าน 10-20 ล้านบาทขึ้นไป) เมื่อทุกคนรุมกันที่จุดเดียว การแข่งขันจะดุเดือดมาก ลูกค้าจะมีตัวเลือกเยอะขึ้น ดังนั้น โครงการบ้านใหม่ 2567 ในเซกเมนต์นี้ต้องเน้นดีไซน์และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม (Niche) เช่น Pet Friendly หรือ Wellness Home จริงๆ ถึงจะรอด
การเงินต้องแกร่ง “Cash is King”
ผู้ซื้อต้องวางแผนการเงินให้รัดกุม การขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จะยากขึ้น ธนาคารจะตรวจเครดิตบูโรละเอียดยิบ ใครที่มีแผนจะซื้อบ้านต้องเริ่มเดินบัญชีและลดหนี้บัตรเครดิตล่วงหน้าอย่างน้อย 6-12 เดือน ส่วนใครที่ผ่อนไม่ไหว การ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ยหรือยืดระยะเวลาผ่อน เป็นเครื่องมือที่จำเป็นมากในยุคนี้เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง
คอนโดมิเนียม: การกลับมาของทำเลศักยภาพ
ตลาดคอนโดเริ่มฟื้นตัว แต่จะกระจุกตัวอยู่ในทำเล “ไข่แดง” หรือ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในเมือง ใกล้ออฟฟิศและสถานศึกษา ส่วนคอนโดชานเมืองสายสีใหม่ๆ อาจต้องใช้เวลาในการดูดซับ (Absorption Rate) อีกสักพัก นักลงทุนที่มองหา Capital Gain ต้องระวัง แต่ถ้ามองหา Rental Yield จากต่างชาติ ยังพอมีโอกาสในโซนท่องเที่ยวและ CBD
เทรนด์ Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด
ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า มาตรการทางภาษีและข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อมจะเข้มข้นขึ้น อาคารประหยัดพลังงาน (Green Building) และการใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้บริโภคเรียกร้องและช่วยลดต้นทุนระยะยาว
บทสรุป: วิกฤตคัดกรอง “เพชร”
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่มันก็เป็นกระจกสะท้อนให้เห็นว่า บริษัทที่มีวินัยทางการเงิน มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป (Customer Centric) เท่านั้นที่จะยืนหยัดอยู่ได้
สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ นี่คือจังหวะเวลาของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Buyer’s Market) เพราะดีเวลลอปเปอร์จะแข่งขันกันทำโปรโมชั่นและราคาที่ดีที่สุดเพื่อระบายสต็อก
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพ หรือต้องการวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้คุ้มค่าที่สุดในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าตัดสินใจเพียงเพราะคำโฆษณา
พร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ และคว้าโอกาสที่ดีที่สุดก่อนใคร?
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหา Yield งามๆ หรือคนที่กำลังมองหาบ้านในฝัน ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกและคำแนะนำเรื่องการกู้บ้านและรีไฟแนนซ์สุด Exclusive ได้ที่เรา เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณ…คือกำไรของชีวิต
