ผ่ากลยุทธ์ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” เจาะลึกผลประกอบการและทิศทางตลาดสู่ปี 2569: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เราคงปฏิเสธไม่ได้ว่าความผันผวนคือความปกติใหม่ (New Normal) ที่ทุกอุตสาหกรรมต้องเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปรียบเสมือนฟันเฟืองใหญ่ในการขับเคลื่อน GDP ของประเทศ ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็น “ปีแห่งบททดสอบ” (The Year of Reality Check) ที่รุนแรงสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในแวดวงอสังหาฯ ผมเห็นวงจรการขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน มีนัยสำคัญที่บ่งบอกถึงการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาดในระยะยาว จากความคาดหวังเดิมที่ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาด Take off กลับกลายเป็นว่ากราฟดิ่งลงอย่างน่าใจหาย ปัจจัยลบทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อหดหาย แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ก็ยังเงียบเหงา
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกจากผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ไปจนถึงปี 2569 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุนหรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเดิมเล็กลง การแข่งขันจึงดุเดือดกว่าเดิม
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับลดลง -1.2% ตัวเลขติดลบเล็กน้อยนี้ซ่อนความจริงที่น่าตกใจไว้ เพราะเมื่อเจาะลึกลงไป พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง
นี่คือสัญญาณเตือนภัยว่า “Red Ocean” ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนเป็นสีเลือดที่เข้มข้นขึ้น บริษัทขนาดกลางและเล็กเริ่มเสียเปรียบอย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่ยักษ์ใหญ่บางรายก็ยังสะดุดขาตัวเอง
กลุ่มที่เจ็บหนัก: เมื่อกลยุทธ์เดิมใช้ไม่ได้ผล
กลุ่มบริษัทที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% คือกลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุด ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% หรือแม้แต่แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็หนีไม่พ้นผลกระทบนี้
สิ่งที่น่าสังเกตคือ แม้แต่พี่ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว การพึ่งพาตลาดระดับกลางถึงล่าง หรือการไม่มีสินค้าที่หลากหลาย (Product Mix) ที่ดีพอ อาจเป็นจุดตายได้ รวมถึง ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้ลดลงเช่นกัน แสดงให้เห็นว่าไม่มีใครใหญ่เกินกว่าจะล้ม หรือรอดพ้นจากพายุเศรษฐกิจนี้ได้หากปรับตัวไม่ทัน
สงครามชิงบัลลังก์: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส และในปีที่ผ่านมา เราได้เห็นการขับเคี่ยวที่สูสีที่สุดคู่หนึ่งในประวัติศาสตร์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ (SIRI)
ปี 2566 แสนสิริผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) ที่กำลังซื้อยังแข็งแกร่ง คือกุญแจความสำเร็จ แสนสิริสามารถสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและครองใจคนรุ่นใหม่ได้ดีเยี่ยม
แชมป์ยอดขายจริง: เอพี (ไทยแลนด์) (AP)
อย่างไรก็ตาม หากเราวัดกันที่ “เนื้อแท้” ของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย นั่นคือ “รายได้จากการขาย” (ไม่รวมรายได้อื่น) เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริไปได้ การที่เอพีมีพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ในทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ (Local Search Intent: บ้านเดี่ยวทำเลทอง, คอนโดติดรถไฟฟ้า) ทำให้พวกเขาสามารถบริหารความเสี่ยงและสร้างกระแสเงินสดได้อย่างต่อเนื่อง
ผ่าโครงสร้างรายได้จากการขาย: ความจริงที่นักลงทุนต้องรู้
การวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ขาด ต้องดูที่ Core Business Revenue หรือรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อน “Demand เทียม” ที่หายไป และ “Real Demand” ที่เริ่มอ่อนแรงจากปัญหาการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
Top 5 ผู้นำรายได้จากการขาย
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย -2%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (โตสวนกระแส 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาฐานลูกค้าต่างจังหวัดได้ดี)
เอสซี แอสเสท (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% โดดเด่นมากในกลุ่มบ้านหรู)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท (กำลังปรับโครงสร้างธุรกิจสู่ Wellness)
จุดที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเพิ่งรุกตลาดที่อยู่อาศัยเต็มตัว แต่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% แตะ 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ Mixed-use Development ที่นำที่อยู่อาศัยไปพ่วงกับห้างสรรพสินค้า เป็นโมเดลที่ทรงพลังและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย
กำไรสุทธิ: ใครคือเศรษฐีตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ ก็ไร้ความหมาย
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย แต่ในกลุ่มผู้นำ กลับมีตัวเลขที่น่าสนใจ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): ยังคงเป็น “Profit King” ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่เดี๋ยวก่อน… กำไรนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท หากตัดส่วนนี้ออก ผลกำไรจากการดำเนินงานจริงอาจเป็นรองคู่แข่ง
ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท การบริหารต้นทุน (Cost Control) ที่เฉียบขาดคือจุดแข็งตลอดกาลของศุภาลัย
เอพี (ไทยแลนด์): กำไร 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัย
แสนสิริ: กำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดด 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง
เทรนด์อสังหาฯ 2568-2569: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากการวิเคราะห์ข้อมูลปี 2566 และสถานการณ์ปัจจุบันในปี 2567 ผมมองเห็นแนวโน้มที่จะกำหนดทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
การลงทุนคอนโดและบ้านเพื่อปล่อยเช่า (Investment Property)
ในยุคที่ดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับสูง การซื้อเพื่ออยู่เองอาจชะลอตัว แต่การซื้อเพื่อลงทุน (“ลงทุนคอนโด”, “อสังหาฯ น่าลงทุน”) ยังไปได้ในทำเล Prime Area โดยเฉพาะคอนโดใกล้สถาบันการศึกษาและย่าน CBD นักลงทุนเริ่มมองหา High Yield มากกว่า Capital Gain ในระยะสั้น
สงครามราคาและดอกเบี้ย (Price War & Refinance)
ผู้บริโภคมีความรู้มากขึ้น คำค้นหาอย่าง “รีไฟแนนซ์บ้าน” และ “กู้ซื้อบ้าน” จะยังคงเป็น Keyword ยอดฮิต ธนาคารและ Developer ต้องจับมือกันออกโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำพิเศษเพื่อดึงดูดลูกค้า การแข่งขันจะไม่ได้อยู่ที่ตัวสินค้าอย่างเดียว แต่อยู่ที่ “Financial Package” ที่นำเสนอ
Pet Humanization & Wellness
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ อีกต่อไป โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-friendly) ขายดีกว่าโครงการปกติอย่างเห็นได้ชัด รวมถึงเทรนด์สุขภาพ (Wellness Residence) ที่พฤกษาและอีกหลายเจ้ากำลังมุ่งไป จะเป็น Blue Ocean ใหม่ในอนาคต
บ้านเดี่ยวชานเมือง และ Smart Home
พฤติกรรมการทำงานแบบ Hybrid Work ทำให้ความต้องการ “บ้านเดี่ยวทำเลทอง” แถบชานเมือง (เช่น ราชพฤกษ์, บางนา, รามอินทรา) ยังคงสูง ผู้คนต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น และระบบ Smart Home ที่ทันสมัย ประหยัดพลังงาน (Solar Roof) จะกลายเป็นมาตรฐานที่ทุกโครงการต้องมี
สรุปบทเรียนสู่ทศวรรษใหม่: ใครคือผู้ชนะ?
คำตอบว่า “ใครคือผู้ชนะ” ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาจไม่ได้วัดกันที่ตัวเลขรายได้สูงสุดเพียงอย่างเดียว
ถ้ามองที่ Growth & Branding: ผู้ชนะคือ แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท ที่เติบโตได้อย่างโดดเด่นและครองใจผู้บริโภค
ถ้ามองที่ Stability & Operation: ผู้ชนะคือ เอพี (ไทยแลนด์) และ ศุภาลัย ที่รักษาสมดุลของรายได้และกำไรได้ดีเยี่ยมในทุกสภาวะ
ถ้ามองที่ Strategy: ผู้ชนะคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่ใช้จุดแข็งเดิมต่อยอดสู่ธุรกิจใหม่ได้อย่างน่ากลัว
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ปีนี้และปีหน้าเป็นจังหวะที่ดีในการ “เลือกซื้อของดีในราคาที่สมเหตุสมผล” ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต่างงัดโปรโมชั่นที่ดีที่สุดออกมาเพื่อระบายสต็อก หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน นี่คือเวลาที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงสุด
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคแห่งการคัดสรรตามธรรมชาติ (Natural Selection) บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และเข้าใจ Insight ลูกค้าอย่างแท้จริงเท่านั้นที่จะยืนหยัดอยู่ได้ในปี 2569
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่?
ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาบ้านหลังแรก คอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการวางแผนรีไฟแนนซ์เพื่อลดภาระดอกเบี้ย อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในตลาดที่ผันผวน
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา หรือค้นหาโครงการบ้านและคอนโดที่คัดสรรมาแล้วว่า “คุ้มค่าที่สุด” สำหรับคุณ ในปี 2024-2025
