ผ่าวิกฤต “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” บทสรุปสงครามตัวเลขปี 66 และทิศทางอนาคต: ใครคือผู้อยู่รอดตัวจริงในสมรภูมินี้?
ในฐานะคนที่คลุกคลีและจับตาดูความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมต้องบอกตามตรงว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนหนังดราม่าม้วนยาวที่จบแบบหักมุมสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการหลายท่าน หากเราย้อนกลับไปมองโมเมนตัมในช่วงปี 2565 เราต่างมีความหวังว่ากราฟจะพุ่งทะยานขึ้นแบบ Take off ขานรับการเปิดประเทศและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อพายุเศรษฐกิจถาโถมเข้าใส่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของประเทศไทยอย่างจัง ตั้งแต่ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะเพดาน ดอกเบี้ยนโยบายที่เป็นขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไปจนถึงมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อที่ดูเหมือนจะกลับมา กลับแผ่วลงอย่างน่าใจหายตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season หรือนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงากว่าที่คาดการณ์ไว้
วันนี้ ผมจึงขอนำข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มาชำแหละให้เห็นไส้ใน ว่าภายใต้ตัวเลขรายได้และกำไร ใครคือของจริง ใครแค่ประคองตัว และทิศทางของตลาดในปี 2567 ต่อเนื่องไปจนถึงเทรนด์ปี 2569 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผน การลงทุนอสังหา หรือตัดสินใจ ซื้อบ้าน ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมรายได้: การเติบโตที่หยุดชะงัก หรือแค่การพักฐาน?
เมื่อกางตัวเลขดูรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทจดทะเบียนในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราพบตัวเลขรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ฟังดูมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (2565) ตัวเลขนี้กลับลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท)
ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในโลกธุรกิจที่มีมูลค่าการลงทุนสูง การติดลบแม้เพียงทศนิยมก็นับเป็นสัญญาณเตือนภัยที่มองข้ามไม่ได้ ความน่ากังวลอยู่ที่ “สัดส่วนของผู้ที่บาดเจ็บ” เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ได้เอื้ออำนวยสำหรับทุกคนอีกต่อไป
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้หายไปกว่า 20% ล้วนเป็นแบรนด์ที่เราคุ้นหู ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่กำลังพยายาม Rebrand ครั้งใหญ่, อีสเทอร์น สตาร์, หรือแม้แต่ระดับลักชัวรี่อย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ยังเจอแรงเสียดทานจนรายได้ติดลบไประดับ 26-28%
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (Land & Houses) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่หดตัวลงถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่ได้เห็นบ่อยนัก ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นว่า ในยุคที่ ดอกเบี้ยบ้าน แพงและการ กู้สินเชื่อบ้าน ทำได้ยากขึ้น ผู้บริโภคมีความอ่อนไหวต่อราคาและการตัดสินใจซื้อเป็นอย่างมาก
เจาะลึก Top 10: บัลลังก์เปลี่ยนมือ?
ในสงครามรายได้รวมปี 2566 เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
แสนสิริ (Sansiri): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เป็นผลจากการรุกตลาดลักชัวรี่และแคมเปญการตลาดที่แข็งแกร่งเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ฐานยังแน่นปึก
ศุภาลัย (Supalai): ยืนระยะที่อันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง 10% แต่ยังถือว่ารักษาสถานะได้ดีในภาวะผันผวน
สิ่งที่น่าสังเกตคือ 5 ใน 10 ของบริษัท Top 10 มีรายได้ลดลง ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง พฤกษา และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วย นี่คือสัญญาณว่า “ขนาด” ไม่ใช่เครื่องการันตีความสำเร็จใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ แต่ “ความเร็วในการปรับตัว” ต่างหากคือกุญแจสำคัญ
ผ่ารายได้จากการขาย: วัดกันที่ Real Demand
รายได้รวมอาจมีส่วนผสมของรายได้ค่าเช่า ค่าบริการ หรือการลงทุนอื่น แต่ถ้าจะวัดฝีมือกันจริงๆ ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Transfers) หรือยอดโอนกรรมสิทธิ์ เพราะนี่คือเงินสดจริงที่แลกมาด้วยโฉนด
เมื่อคัดเฉพาะเนื้อๆ เน้นๆ รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า! ตัวเลขนี้แหละครับที่น่ากลัว เพราะมันสะท้อนว่า “กำลังซื้อจริง” ในระบบหายไปอย่างมีนัยสำคัญ
สาเหตุหลักมาจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นเค้กก้อนใหญ่ของตลาด เมื่อคนอยากมีบ้านแต่ กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่าน ยอดโอนจึงไม่เกิด
ใครคือ King of Sales ตัวจริง?
ในเวทีนี้ เอพี ไทยแลนด์ พิสูจน์ให้เห็นว่าเป็นเบอร์ 1 ด้านการขายอย่างแท้จริง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) คืนบัลลังก์ได้สำเร็จ จุดแข็งของ AP คือพอร์ตโฟลิโอที่สมดุล ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม กระจายตัวในทุกทำเลศักยภาพ ทำให้จับ Real Demand ได้ครอบคลุมที่สุด
ขณะเดียวกัน เอสซี แอสเสท (SC Asset) ก็โชว์ฟอร์มเยี่ยม ทะลุขึ้นมาติด Top 5 ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% (23,370 ล้านบาท) ตอกย้ำความเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรู ที่ลูกค้าได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
ในทางกลับกัน หลายค่ายเจ็บหนักในส่วนนี้ โดยเฉพาะกลุ่มที่พึ่งพาคอนโดมิเนียมเป็นหลัก หรือมีสต็อกเก่าที่ระบายไม่ทัน อย่าง ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไปถึง 78% หรือ LPN ที่ลดลงเกือบ 40%
ม้ามืดที่ต้องจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
หลังจากปูพรมขยายพอร์ตที่อยู่อาศัยคู่กับศูนย์การค้ามาพักใหญ่ ปี 2566 คือปีแห่งการเก็บเกี่ยวของ CPN ด้วยรายได้จากการขายที่โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) โมเดล Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูด คือกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่และพิสูจน์แล้วว่าเวิร์คมาก
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
ในฐานะนักลงทุน เรามีคำกล่าวว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ต่อให้ขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ หรือเจอค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยกินหมด ก็เปล่าประโยชน์
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขายที่หายไป โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และอีกกว่า 20 บริษัทที่กำไรลดลง นี่คือ “Red Ocean” ที่การแข่งขันด้านราคากำลังบีบอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ของผู้พัฒนาฯ ทุกราย
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ราชาแห่งกำไร (ด้วยกลยุทธ์เหนือชั้น)
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่งแบบไม่เห็นฝุ่น หลายคนอาจสงสัยว่าทำไม? คำตอบคือ “กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์” (Asset Monetization) ครับ
ในปีที่ผ่านมา LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของรุ่นใหญ่ที่รู้จักเปลี่ยนสินทรัพย์ให้เป็นกระแสเงินสดในจังหวะเวลาที่เหมาะสม ช่วยพยุงผลประกอบการในวันที่ธุรกิจหลักชะลอตัว
หากตัดรายการพิเศษนี้ออก แชมป์กำไรจากการดำเนินงานจริงๆ จะตกเป็นของ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้เนี๊ยบที่สุดในวงการ ตามมาด้วย เอพี ไทยแลนด์ (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ที่ปีนี้กำไรโตกระโดดถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: เจาะลึกแนวโน้มและคำแนะนำสู่อนาคต
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปบทเรียนและฉายภาพอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ที่กำลังก้าวเข้าสู่ปี 2567-2569 ดังนี้:
ยุคแห่งการคัดกรอง “ตัวจริง” (Market Consolidation)
ตลาดกำลังถูกยึดครองโดย “Big Players” ไม่กี่รายที่มีสายป่านยาวและต้นทุนทางการเงินต่ำ รายย่อยหรือรายกลางจะอยู่ยากขึ้นเรื่อยๆ หากไม่มี Niche Market ที่ชัดเจน การแข่งขันจะรุนแรงขึ้นในทำเล CBD และส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า
บ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่ แต่คือ Lifestyle Platform
เทรนด์ Pet Friendly, Solar Roof (ประหยัดพลังงาน), และ EV Charger ไม่ใช่แค่ Gimmick อีกต่อไป แต่คือ “มาตรฐาน” ที่ผู้ซื้อบ้านมองหา โครงการที่ไม่ปรับตัวตามเทรนด์ Sustainability และ Wellness จะถูกมองข้าม
ดอกเบี้ยและหนี้สิน ยังเป็นตัวแปรหลัก
สำหรับผู้บริโภค การ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการมองหาโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำ จะเป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญมากที่สุดในปีนี้ ธนาคารจะยิ่งเข้มงวด การเตรียม Statement และการลดภาระหนี้ก่อนยื่นกู้ (Pre-approve) คือสิ่งที่ต้องทำ
โอกาสของผู้ซื้อที่มีความพร้อม
ในวิกฤตมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่มีเครดิตดี หรือมีเงินสด ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณมีอำนาจต่อรองสูงมาก โปรโมชั่น “อยู่ฟรี”, “ดอกเบี้ย 0%”, หรือส่วนลดเงินสด จะมีออกมาให้เห็นเกลื่อนตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ (Ready to move)
บทสรุป: ก้าวต่อไปของคุณในตลาดอสังหาฯ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับตัวเลขรวม แต่สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มันคือปีแห่งการปรับฐานเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับวัฏจักรใหม่ ผู้ชนะไม่ใช่คนที่ขายได้เยอะที่สุดเสมอไป แต่คือคนที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด บริหารความเสี่ยงได้ดีที่สุด และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
สำหรับคุณ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาหุ้นอสังหาฯ พื้นฐานดี หรือคนที่กำลังมองหาบ้านในฝัน การวิเคราะห์ข้อมูลให้ลึกกว่าแค่ป้ายโฆษณาเป็นสิ่งจำเป็น อย่าดูแค่ราคา แต่ให้ดูความมั่นคงของ Developer และบริการหลังการขายประกอบด้วย
โลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปแล้ว อย่าให้ข้อมูลเก่ามาจำกัดโอกาสของคุณ
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเปรียบเทียบ ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ล่าสุดเพื่อความคุ้มค่าสูงสุด หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกรายโครงการ เราพร้อมเป็นเพื่อนคู่คิดให้คุณก้าวข้ามทุกความท้าทาย
คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรี หรือติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกรายสัปดาห์ได้ที่นี่ (ใส่ลิงก์) – ให้เราช่วยคุณค้นหาคำตอบที่ใช่ ในวันที่ตลาดอสังหาฯ เต็มไปด้วยคำถาม
