ผ่าวิกฤตและโอกาส: เจาะลึกผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ บทเรียนจากปี 2566 สู่ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็น “จุดเปลี่ยนผ่าน” (Turning Point) ที่สำคัญที่สุดครั้งหนึ่งของหน้าประวัติศาสตร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย
หากเราย้อนกลับไปมองตัวเลขในปี 2566 หลายคนคาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นของกราฟธุรกิจ แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นการเผชิญหน้ากับ “Reality Check” หรือความจริงที่เจ็บปวด ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้ภาพรวมไม่ได้สวยหรูอย่างที่คิด
บทความนี้ ผมจะพาคุณไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือผู้รอด ใครคือผู้ร่วง และกลยุทธ์ใดที่ทำให้บางบริษัทสามารถสร้างกำไรสวนกระแสได้ ท่ามกลางความผันผวน เพื่อเป็นแนวทางสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ในยุค 2026 นี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียว
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทมหาชนในปี 2566 เราพบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนการ “ทรงตัว” แต่หากเจาะลึกลงไปในไส้ใน เราจะพบสัญญาณอันตรายที่ซ่อนอยู่
ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นสัญญาณของ “K-Shaped Recovery” หรือการฟื้นตัวที่ไม่เท่าเทียม ปลาใหญ่ที่ปรับตัวได้เร็วยังคงกินรวบ ในขณะที่ปลาตัวกลางและเล็กเริ่มหายใจลำบาก
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์ และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ สาเหตุหลักมาจากการที่กลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) ประสบปัญหาในการขอกู้ สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ Rejection Rate ที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามเป้า
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังสะดุดด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับ ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ตัวเลขอยู่ในแดนลบ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้หมูอีกต่อไป การขายของเดิม กินบุญเก่า หรือใช้กลยุทธ์เดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส ในปี 2566 เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงตำแหน่งผู้นำที่ดุเดือด โดย แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวม โดยทำไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12%
ปัจจัยความสำเร็จของแสนสิริ ไม่ได้มาจากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Equity) และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า นอกจากนี้การบริหารจัดการพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย ทั้งแนวราบและแนวสูงในทำเลศักยภาพ ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดเรียลดีมานด์และนักลงทุนที่มองหา คอนโดทำเลทอง ได้อย่างอยู่หมัด
Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (-0.8%) – แพ้ไปเพียงเฉียดฉิว
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าจับตามองคือ การแข่งขันระหว่าง แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์) นั้นสูสีมาก แต่ละค่ายต่างมีจุดแข็งที่แตกต่างกัน เอพีเน้นความเร็วและการกระจายโปรดักต์ที่ครอบคลุม (Mass Customization) ในขณะที่แสนสิริเน้นเรื่องไลฟ์สไตล์และภาพลักษณ์
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ ตัวจริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการเช่า โรงแรม หรือการลงทุนอื่นๆ มาปะปน แต่ถ้าอยากรู้ว่าใครคือ “เจ้าตลาดที่อยู่อาศัย” ตัวจริง ต้องดูที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Sales Revenue) เท่านั้น
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนชัดเจนว่า Demand ในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
เอพี (ไทยแลนด์) – King of Sales
แม้รายได้รวมจะเป็นรองแสนสิริ แต่ถ้าพูดถึงฝีมือการขายเพียวๆ เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยตัวเลขรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริที่ตามมาในอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท)
ความเก่งกาจของเอพีคือการครองตลาด “แนวราบ” ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ซึ่งเป็นสินค้าที่ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในยุคหลังโควิดที่คนต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น เอพีสามารถบริหารจัดการสต็อกและก่อสร้างได้รวดเร็ว ทำให้รับรู้รายได้ได้ไว นี่คือ Key Success ที่ทำให้เอพียืนหนึ่งในสมรภูมินี้
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา แม้จะเป็นหน้าใหม่ในวงการที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับเจ้าตลาดเดิม แต่ด้วยความได้เปรียบเรื่อง “ทำเล” ที่ติดกับศูนย์การค้า ทำให้โครงการของ CPN ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายอสังหาฯ พุ่งไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดเถิดเทิงถึง 103% เป็นเครื่องพิสูจน์ว่า Mixed-use Development คือเทรนด์แห่งอนาคต
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” ใครเงินตุงกระเป๋าที่สุด?
ยอดขายหมื่นล้านอาจไร้ความหมายถ้าสุดท้ายบริษัทขาดทุน การบริหารต้นทุน (Cost Management) และความสามารถในการทำกำไร (Profitability) คือหัวใจของการทำธุรกิจยั่งยืน
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน สะท้อนให้เห็นว่าต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และ ดอกเบี้ยขาขึ้น ได้กัดกินผลกำไรของผู้ประกอบการไปไม่น้อย
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – จอมเก๋าเกมการเงิน
แม้รายได้จากการขายจะร่วง แต่ LH กลับเข้าป้ายอันดับ 1 ในแง่ของกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท!
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น? นี่คือความเหนือชั้นของการบริหารพอร์ตโฟลิโอ (Asset Management) แลนด์แอนด์เฮ้าส์ไม่ได้มองตัวเองเป็นแค่คนสร้างบ้านขาย แต่มองเป็นนักลงทุน ในปีนั้น LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท
กลยุทธ์นี้สอนให้เรารู้ว่า การมี Recurring Income หรือสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ และรู้จักจังหวะในการ “Exit” หรือขายทำกำไร คือไม้ตายที่ทำให้ LH แข็งแกร่งที่สุดในปฐพี แม้ในยามที่ตลาดบ้านซบเซา
ศุภาลัย – ต้นแบบของการบริหารต้นทุน
อันดับ 2 ตกเป็นของ ศุภาลัย ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยที่ผมชื่นชมมาตลอด 10 ปี คือการบริหารจัดการต้นทุนที่ยอดเยี่ยม (Low Cost, High Margin) ไม่เน้นความหวือหวาของการตลาด แต่เน้นความคุ้มค่าของโปรดักต์ ทำให้มี Net Profit Margin ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมเสมอ
แสนสิริ – การเติบโตแบบก้าวกระโดด
แสนสิริทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง ทั้งรายได้และกำไรพุ่งสูง ซึ่งเป็นผลพวงจากการโฟกัสตลาดบนและการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายที่ดีขึ้น
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยที่กำหนดทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026
จากข้อมูลในปี 2566 ส่งผลต่อเนื่องมาถึงปัจจุบันปี 2026 เราเห็นเทรนด์ที่ชัดเจนหลายประการที่ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนต้องรู้:
ยุคของ “บ้านประหยัดพลังงาน” (Green Living):
ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่รอดและรุ่ง คือรายที่ปรับตัวเข้าสู่ Sustainability เทรนด์การติดตั้ง Solar Roof, จุดชาร์จ EV และการออกแบบบ้านเพื่อประหยัดพลังงาน ไม่ใช่แค่ลูกเล่นทางการตลาดอีกต่อไป แต่เป็น “มาตรฐาน” ที่ผู้บริโภคเรียกร้อง หากคุณกำลังมองหา บ้านจัดสรร ในปีนี้ ควรพิจารณาเรื่องนี้เป็นลำดับต้นๆ เพื่อลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว
Pet Humanization ครองเมือง:
โครงการคอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-friendly) มีราคาขายต่อ (Resale Value) และอัตราค่าเช่า (Rental Yield) สูงกว่าโครงการทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด นี่คือ Niche Market ที่กลายเป็น Mass Market ไปแล้ว
ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้า:
การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู เปิดหน้าดินใหม่ๆ แต่ต้องระวัง! ไม่ใช่ทุกสถานีจะน่าลงทุน การลงทุนอสังหา ต้องดู Real Demand ในพื้นที่นั้นๆ อย่าหลงเชื่อเพียงคำโฆษณา เลือกทำเลที่มีแหล่งงานและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ความเข้มงวดของสินเชื่อ และการ “กู้ร่วม”:
ธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อย กู้ซื้อบ้าน ปัญหานี้แก้ได้ด้วยการเตรียม Statement ให้พร้อม หรือการพิจารณาการกู้ร่วม รวมถึงการมองหาทรัพย์มือสอง หรือทรัพย์รอการขาย (NPA) ที่อาจได้ราคาดีกว่าโครงการใหม่
การกลับมาของตลาดเช่า (Rental Market):
เมื่อคนกู้ซื้อยากขึ้น ตลาดเช่าจึงเติบโต ใครที่มีเครดิตดี การซื้อ คอนโดปล่อยเช่า ในทำเลใกล้มหาวิทยาลัยหรือย่าน CBD ยังคงเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนชนะเงินเฟ้อ แต่อย่าลืมคำนวณ Cash Flow ให้ดี และเผื่อสำรองสำหรับช่วง Vacancy
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามผมว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา? คำตอบอาจไม่ได้มีแค่หนึ่งเดียว
ถ้าคุณวัดที่ ความมั่งคั่งและกำไรสูงสุด ผู้ชนะคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์
ถ้าคุณวัดที่ ยอดขายและความนิยม ผู้ชนะคือ เอพี (ไทยแลนด์)
ถ้าคุณวัดที่ การเติบโตและการสร้างแบรนด์ ผู้ชนะคือ แสนสิริ
แต่สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงคือคนที่สามารถเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ “ใช่” ในเวลาที่ “เหมาะสม” การที่ผู้ประกอบการแข่งขันกันดุเดือด ย่อมเป็นผลดีต่อผู้ซื้อ ทำให้เรามีตัวเลือกมากขึ้น มีนวัตกรรมบ้านที่ดีขึ้น และโปรโมชั่นที่ร้อนแรงขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026 ยังคงมีความท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับคนที่ทำการบ้านมาดี ไม่ว่าคุณจะมองหาบ้านหลังแรก เพื่อสร้างครอบครัว หรือมองหาทรัพย์เพื่อการลงทุนเพื่ออิสรภาพทางการเงิน กุญแจสำคัญคือ “ความรู้” และ “ข้อมูล” ที่ถูกต้อง
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป หากคุณกำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย หรือต้องการปรึกษาเรื่องการขอสินเชื่อและการลงทุนอสังหาฯ
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากผู้เชี่ยวชาญ หรือติดตามข่าวสารอสังหาฯ เจาะลึกก่อนใคร เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกจังหวะการลงทุน!
