เจาะลึก “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปีแห่งความผันผวน สู่ยุทธศาสตร์ความอยู่รอดปี 2567-2569: ใครคือตัวจริงในสนามนี้?
ในฐานะคนที่คลุกคลีและสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในวงการพัฒนาที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลา 1-2 ปีที่ผ่านมานี้ คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพความคาดหวังเมื่อต้นปี 2565 หลายฝ่ายต่างวาดฝันถึงกราฟขาขึ้น หรือภาวะ “Take off” ที่สวยงาม แต่ความเป็นจริงในปี 2566 กลับตบหน้าเราด้วยความชะลอตัวที่ลากยาวต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลามไปจนถึงช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่เงียบเหงากว่าที่เคย และดูเหมือนว่าเมฆหมอกนี้จะยังคงปกคลุมต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
วันนี้ ผมจะไม่เพียงแค่มาสรุปตัวเลขทางบัญชีให้คุณฟัง แต่เราจะมา “ผ่าตัด” โครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อค้นหาคำตอบว่า ในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้เก่งที่สุด และทิศทางของตลาด บ้านเดี่ยว, คอนโดมิเนียม และ ทาวน์โฮม ในอีก 3 ปีข้างหน้า (Road to 2026) จะเป็นอย่างไร โดยอ้างอิงจากข้อมูลจริงที่เกิดขึ้น
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องปาดเหงื่อ
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจไปพร้อมๆ กัน มูลค่ารายได้รวมของทั้งตลาดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ฟังดูมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้กลับลดลง -1.2% (จากเดิม 376,141 ล้านบาท) สิ่งที่น่ากังวลกว่านั้นคือ เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือเกินครึ่งหนึ่งของตลาด ที่เผชิญกับสภาวะรายได้หดตัว
ในมุมมองของนักวิเคราะห์อุตสาหกรรม การที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องจักรสำคัญของ GDP ประเทศไทยเกิดอาการสะดุด ย่อมส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ รายชื่อบริษัทที่ได้รับผลกระทบรุนแรงจนรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป มีทั้งชื่อที่เราคุ้นเคยอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังหนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันเสมอไป หากขาดการปรับตัวที่รวดเร็วต่อ ดอกเบี้ยขาขึ้น และกำลังซื้อที่เปราะบาง
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสและผู้ชนะเสมอ การจัดอันดับ Top 10 ผู้ทำรายได้สูงสุดในปีที่ผ่านมา เต็มไปด้วยความดุเดือด โดยเฉพาะการชิงไหวชิงพริบระหว่างเบอร์ 1 และ เบอร์ 2
แสนสิริ (SANSIRI): ขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การเจาะตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งยังคงได้ผล
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน ซึ่งต้องยอมรับว่า AP เป็นมวยรองที่น่ากลัวและมีความเสถียรสูงมาก
ศุภาลัย (SUPALAI): ยืนระยะที่อันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงบ้าง แต่พื้นฐานทางการเงินยังคงแกร่งทั่วแผ่น
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): แม้รายได้จะลดลงมาอยู่ที่ 30,170 ล้านบาท แต่โมเดลธุรกิจของ LH มีความพิเศษกว่ารายอื่น ซึ่งผมจะวิเคราะห์ให้ฟังในส่วนของกำไร
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): ครองอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท อยู่ในช่วงปรับโครงสร้างธุรกิจสู่ Wellness มากขึ้น
ส่วนอันดับ 6-10 ได้แก่ เอสซี แอสเสท (SC), ยูนิเวนเจอร์ (UV), เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) และ สิงห์ เอสเตท (S) ตามลำดับ
ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขาย (Core Business) หดตัว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักแนะนำนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” แต่ให้ดู “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือชีพจรที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่าสินค้าที่สร้างมานั้น ขายออกหรือไม่?
เมื่อตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก เราพบความจริงที่น่ากังวลยิ่งกว่า รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลง -78%
แอล.พี.เอ็น. (LPN): ลดลงเกือบ -40% สะท้อนปัญหาในการเจาะตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่างที่มีหนี้ครัวเรือนสูง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ขายลดลง -38%
อย่างไรก็ตาม ในสมรภูมินี้ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ได้พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “เจ้าแห่งการขาย” ตัวจริง โดยทำรายได้จากการขายสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้ นี่คือจุดที่น่าสนใจครับ เพราะแม้แสนสิริจะมีรายได้รวมเยอะกว่า แต่ถ้าพูดถึงการระบายสต็อกบ้านและคอนโด AP ทำได้ดีเยี่ยม
อีกหนึ่ง “Dark Horse” หรือม้ามืดที่ต้องจับตามองแบบไม่กระพริบตา คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ตัวเลขรายได้จากการขายเติบโตพุ่งทะยาน 103% (แตะ 5,835 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณเตือนไปยังเจ้าตลาดเดิมว่า ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้ไม่ได้มาเล่นๆ และโมเดล Mixed-use (ห้างสรรพสินค้า+คอนโด/โรงแรม) จะเป็นเทรนด์หลักของ อสังหาฯ กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ในปี 2568-2569 อย่างแน่นอน
ใครคือนักปั้นกำไรตัวจริง? (Net Profit Analysis)
การขายดี ไม่ได้แปลว่าจะมีกำไรเสมอไป (High Sales doesn’t mean High Profit) ในสภาวะที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงและค่าแรงปรับตัวขึ้น การบริหารจัดการ Margin คือหัวใจสำคัญ
ปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งตลาดอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง แต่ในกลุ่มผู้นำ ตารางคะแนนกลับพลิกผันจากรายได้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้ขายจะตก แต่ทีเด็ดคือการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Recurring Income) และการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ทำให้ฟันกำไรพิเศษไป 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ LH ที่กระจายความเสี่ยงได้ดีเยี่ยม
ศุภาลัย: เจ้าพ่อแห่งการคุมต้นทุน ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์: ตามมาติดๆ ที่ 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: กำไรเติบโตโดดเด่นที่สุด +42% แตะ 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: แม้รายได้ลด แต่ยังรักษาฐานกำไรไว้ได้ที่ 3,160 ล้านบาท
วิเคราะห์ทิศทางตลาดและคำแนะนำปี 2567-2569
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปทิศทางอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้คุณเตรียมพร้อม ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือนักลงทุน
ยุคของ “Real Demand” อย่างแท้จริง:
การเก็งกำไรระยะสั้นใน คอนโดมิเนียม จะทำได้ยากขึ้น ตลาดจะถูกขับเคลื่อนด้วยผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่จริง โดยเฉพาะกลุ่ม บ้านเดี่ยว และ บ้านแฝด ในโซนชานเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ยังมีความต้องการสูง
ทำเลศักยภาพเปลี่ยนไปตามโครงสร้างพื้นฐาน:
การมองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังคงเป็นสูตรสำเร็จ แต่ต้องเจาะจงสายสีใหม่ๆ เช่น สายสีเหลือง หรือสายสีชมพู ที่ราคาที่ดินยังพอจับต้องได้ การลงทุนในทำเลที่ ราคาประเมินที่ดิน มีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้น จะช่วยชนะเงินเฟ้อได้
ดอกเบี้ยและการกู้ยืม:
นี่คือปัจจัยลบที่สำคัญที่สุด ในปี 2567-2569 สถาบันการเงินจะเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Home Loan) มากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อาจพุ่งสูง ดังนั้นผู้ซื้อต้องเตรียม Statement ให้พร้อม และสำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การศึกษาเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน (Home Refinance) เพื่อลดภาระดอกเบี้ย จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นทางรอด
เทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living):
บริษัทผู้พัฒนาฯ จะมุ่งเน้นการติดตั้ง Solar Roof และระบบ EV Charger มาเป็นมาตรฐาน เพื่อตอบโจทย์ค่าไฟแพงและเทรนด์รถยนต์ไฟฟ้า นี่จะเป็น High CPC keyword ที่สำคัญในตลาด ผู้ซื้อจะยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อลดค่าใช้จ่ายระยะยาว
ความเสี่ยงของผู้พัฒนาฯ รายย่อย:
จากตารางรายได้ เราเห็นชัดเจนว่าปลาใหญ่กินปลาเล็ก รายย่อยที่สายป่านไม่ยาวจะเริ่มหายไป หรือถูกควบรวมกิจการ ดังนั้นก่อนจองบ้านหรือคอนโด (โดยเฉพาะโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ) ควรตรวจสอบประวัติ Developer ให้ดี หรือเลือกแบรนด์ Top 10 เพื่อความอุ่นใจ
บทสรุป: วิกฤตคือโอกาสของคนที่พร้อม
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ตัวเลขกำไรของผู้นำตลาดอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์, ศุภาลัย, เอพี และแสนสิริ พิสูจน์แล้วว่า “ของจริง” ย่อมอยู่รอดได้ในทุกสถานการณ์
สำหรับผู้บริโภค ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง Developer ต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อก หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน มีเครดิตที่ดี นี่คือจังหวะทองในการช้อนซื้อสินทรัพย์คุณภาพในราคาที่ต่อรองได้
แต่อย่าลืมว่า การลงทุนมีความเสี่ยงเสมอ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ การเลือกทำเลที่ผิดพลาดหรือกู้เกินตัวอาจกลายเป็นภาระระยะยาว
คุณพร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของบ้านในฝัน หรือลงทุนเพื่ออนาคต?
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ หรือต้องการเปรียบเทียบ สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำพิเศษ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เราพร้อมช่วยคุณคัดกรองตัวเลือกที่ดีที่สุด ท่ามกลางตลาดที่ผันผวนนี้.
