เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทวิเคราะห์ผลประกอบการและจุดเปลี่ยนสำคัญ สู่เทรนด์ตลาดยุคใหม่ปี 2569
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการพัฒนาที่อยู่อาศัยและการลงทุนมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับดีเวลลอปเปอร์ในประเทศไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมตลาดในปี 2566 ที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการพุ่งทะยานต่อจากโมเมนตัมที่เริ่มก่อตัวในปี 2565 ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน
ตลาดที่คาดว่าจะฟื้นตัวกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก (Stagnation) โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ทำให้กำลังซื้อชะงักงัน และลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกอบกู้สถานการณ์กลับมาได้ ปรากฏการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญที่นำไปสู่การปรับตัวขนานใหญ่เพื่อรองรับเทรนด์ตลาดในปี 2569
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือผู้ที่แข็งแกร่งที่สุด ใครที่กำลังเพลี่ยงพล้ำ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะมุ่งหน้าไปทางไหน ท่ามกลางสมรภูมิที่การแข่งขันดุเดือดเลือดพล่าน และปัจจัยเรื่อง สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดขึ้นทุกวัน
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเดิมเริ่มหดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในปี 2566 พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท
มองผิวเผินอาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่เมื่อผมลองเจาะไส้ในดูรายบริษัท พบความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ “ติดลบ” นั่นหมายความว่าเกินครึ่งของตลาดกำลังเผชิญปัญหาในการสร้างรายได้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในประเทศ และความเข้มงวดของการปล่อย กู้ซื้อบ้าน จากสถาบันการเงิน
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งถือว่าเป็น Red Flag หรือสัญญาณเตือนภัยที่ผู้บริหารต้องเร่งปรับกลยุทธ์ ตัวอย่างเช่น:
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): รายได้ลดลงราว -28% สะท้อนถึงความท้าทายในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง
ไรมอน แลนด์ (RML): ติดลบไป -26%
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้: ลดลง -23%
เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท: ลดลง -22% และ -21% ตามลำดับ
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังหนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มีนัยสำคัญสำหรับพี่ใหญ่ในวงการ นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังติดลบเล็กน้อย
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับปี 2566 มงกุฎแห่งรายได้รวมตกเป็นของ แสนสิริ ที่สามารถทำรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่สวนกระแสและน่าประทับใจมาก กลยุทธ์การรุกตลาด Luxury และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Branding Strength) ทำให้แสนสิริสามารถครองใจลูกค้ากลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจ
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แพ้แชมป์ไปแบบเฉียดฉิว หรือที่เรียกว่า “หายใจรดต้นคอ” ความห่างของตัวเลขเพียงเล็กน้อยนี้แสดงให้เห็นถึงความสูสีของสองยักษ์ใหญ่ที่ขับเคี่ยวกันมาตลอด
ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 10 ได้แก่:
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดความสามารถที่แท้จริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์และนักลงทุนที่มีประสบการณ์ การดูเพียง “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมมักรวมเอารายได้จากการบริหาร ค่าเช่า หรือกำไรพิเศษอื่นๆ เข้าไปด้วย แต่ถ้าเราต้องการวัดฝีมือในการพัฒนาและขายโครงการ หรือ Core Business จริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
เมื่อโฟกัสที่จุดนี้ ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที!
จากข้อมูล 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 (299,979 ล้านบาท) และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดว่า ตลาดที่อยู่อาศัย กำลังหดตัวในเชิงปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชาแห่งการขาย
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ในสังเวียนการขาย เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท (แม้แสนสิริจะโตขึ้น 7% ในส่วนนี้ก็ตาม) ความสำเร็จของเอพีมาจากการกระจายพอร์ตสินค้า (Portfolio Diversification) ที่ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ในทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
สิ่งที่น่าจับตามองในกลุ่ม Top Sales Revenue:
เอสซี แอสเสท (SC Asset): ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ นี่คือผลลัพธ์ของการโฟกัสตลาดบ้านหรูและลูกค้ากลุ่ม High Net Worth ที่ยังคงมีความต้องการ บ้านเดี่ยว ระดับไฮเอนด์อย่างต่อเนื่อง
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): ม้ามืดที่น่ากลัวที่สุดในเวลานี้ การเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท (จากเดิม 2,870 ล้านบาท) พิสูจน์ให้เห็นว่าโมเดล Mixed-use ที่นำเอาที่อยู่อาศัยไปผูกติดกับห้างสรรพสินค้า เป็น Winning Strategy ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่มองหาความสะดวกสบาย
ในทางกลับกัน ฝั่งที่เจ็บตัวหนักในด้านยอดขายคือ ไรมอน แลนด์ (-78%) และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (-38%) ซึ่งกรณีของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวของการโอนโครงการแนวราบที่เป็นพอร์ตหลักของบริษัท
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” เครื่องพิสูจน์ผู้ชนะตัวจริง
ยอดขายคือกิเลส กำไรคือของจริง (Revenue is vanity, Profit is sanity) คำกล่าวนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ (Zombie Companies)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยกลยุทธ์ Asset Monetization
แม้รายได้จากการขายจะลดลงฮวบฮาบ แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของพี่ใหญ่ ที่รู้จักจังหวะในการ “ขายทำกำไร” ทรัพย์สิน โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 1 จะเปลี่ยนมือทันที
ผู้ท้าชิงที่น่ากลัวในด้านความสามารถในการทำกำไรคือ:
ศุภาลัย: ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เน้นการบริหารต้นทุนที่เฉียบขาด (Cost Efficiency)
เอพี (ไทยแลนด์): กำไร 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัยแบบสูสี
แสนสิริ: กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตพุ่งพรวดถึง 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริงทั้งยอดขายและกำไร
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดและโอกาสลงทุนในปี 2567-2569
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ผ่านมา เราเห็นภาพชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ทะเลสีคราม (Blue Ocean) อีกต่อไป แต่เป็นสมรภูมิที่ผู้แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะอยู่รอด (Survival of the Fittest) การที่บริษัทใหญ่อย่าง เอพี, แสนสิริ และศุภาลัย ครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ ชี้ให้เห็นว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะ Oligopoly หรือตลาดที่มีผู้ขายน้อยรายที่มีอิทธิพลสูง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาส ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือ ลงทุนอสังหา นี่คือเทรนด์และคำแนะนำสำหรับปี 2569 ที่ต่อยอดจากบทเรียนเหล่านี้:
การเลือกแบรนด์คือหัวใจสำคัญ (Brand Trust):
ในภาวะเศรษฐกิจผันผวน การเลือกซื้อโครงการจากบริษัทที่มีความมั่นคงทางการเงิน (ดูได้จากกำไรสุทธิและหนี้สิน) เป็นเรื่องสำคัญมาก เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งดาวน์หรือโครงการสร้างไม่เสร็จ บริษัท Top 5 ที่กล่าวมาข้างต้นยังคงเป็น Safe Zone สำหรับผู้ซื้อ
บ้านหรูยังไปต่อได้ แต่ต้องเลือกทำเล:
ตัวเลขการเติบโตของ เอสซี แอสเสท และ แสนสิริ พิสูจน์แล้วว่า ตลาด Luxury ยังมี Demand แต่ผู้ซื้อมีความพิถีพิถันมากขึ้น ต้องการความเป็นส่วนตัวและฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ Work from Anywhere อย่างแท้จริง
Mixed-use คืออนาคต:
การเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา ชี้ชัดว่า คอนโดมิเนียม ที่อยู่ติดห้างสรรพสินค้าหรือแหล่งไลฟ์สไตล์ มีมูลค่าเพิ่มสูงกว่าคอนโดที่อยู่โดดเดี่ยว นี่คือ Keyword สำคัญสำหรับนักลงทุนที่มองหา Capital Gain ในระยะยาว
ระวังเรื่องสินเชื่อและการกู้ยืม:
ปัจจัยลบที่กดดันรายได้ของบริษัทอสังหาฯ ส่วนหนึ่งมาจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงขึ้น ดังนั้นผู้ที่ต้องการ สินเชื่อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน ในช่วงปี 2567-2569 ควรเตรียม Statement ให้พร้อมและลดภาระหนี้ที่ไม่จำเป็นลง เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ
มองหา Hidden Gem ในตลาดมือสอง:
เมื่อราคาโครงการใหม่ปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนวัสดุและค่าแรง การมองหาทรัพย์มือสองในทำเลดี (Prime Location) อาจเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่า โดยเฉพาะทรัพย์ในโซน CBD หรือแนวรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวม แต่เป็นปีที่ “คัดกรอง” ผู้เล่นตัวจริงออกจากตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคที่ต้องใช้ “ความแม่นยำ” ในการจับกลุ่มลูกค้า และ “ความยืดหยุ่น” ในการบริหารกระแสเงินสด
สำหรับท่านที่กำลังวางแผนชีวิต ไม่ว่าจะมองหาบ้านหลังแรก คอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการจัดพอร์ตการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ต้องศึกษาข้อมูลให้ลึกซึ้งกว่าเดิม อย่าดูแค่เปลือกนอกหรือโฆษณา แต่ให้ดูที่ “สุขภาพทางการเงิน” และ “ประวัติการส่งมอบงาน” ของดีเวลลอปเปอร์เป็นหลัก
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสทองในการคว้าอสังหาฯ ทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการยื่นกู้สินเชื่อเพื่อให้ผ่านฉลุยในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น อย่ารอให้ราคาขยับหนีคุณไปมากกว่านี้
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณวันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในวันหน้า ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือเข้าชมโครงการที่คุณสนใจได้เลยครับ!
