เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนสงครามแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด สู่ทิศทางและโอกาสใหม่ปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากย้อนกลับไปมองตัวเลขและสถานการณ์ในตอนนั้น มันไม่ใช่แค่เรื่องของเศรษฐกิจชะลอตัว แต่มันคือการ “คัดกรอง” ผู้เล่นตัวจริงออกจากตลาดอย่างชัดเจน
หลายคนอาจจำได้ว่าเรามีความหวังกันมากในช่วงปี 2565 ว่าโมเมนตัมกำลังมา แต่กราฟกลับหักหัวลงเมื่อเข้าสู่ปี 2566 ยาวต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ภาวะ “ดอกเบี้ยขาขึ้น” และ “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูง กลายเป็นกับดักที่ทำให้กำลังซื้อหดหาย แม้แต่ช่วง High Season ปลายปีที่ปกติต้องมียอดโอนกรรมสิทธิ์คึกคัก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ว่าเบื้องหลังตัวเลขรายได้และกำไร ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง และบทเรียนเหล่านี้จะนำทางเราไปสู่การลงทุนในปี 2026 ได้อย่างไร บทความนี้ไม่ใช่แค่การรายงานข่าว แต่คือคู่มือวิเคราะห์ทิศทางตลาดฉบับสมบูรณ์สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมถดถอย สัญญาณเตือนภัยที่ต้องฟัง
หากเรากางงบการเงินของ 41 บริษัทมหาชนในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาดูยอดรวมในปี 2566 จะพบตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ฟังดูเหมือนลดลงไม่เยอะใช่ไหมครับ? แต่ถ้าคุณเป็นนักลงทุน คุณจะมองข้ามรายละเอียดไม่ได้ เพราะในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง!
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดไม่ได้โตขึ้นแบบ Organic Growth อีกต่อไป แต่เป็นการ “กินส่วนแบ่ง” กันเอง (Cannibalization) ในเค้กก้อนเดิมที่เล็กลง
รายชื่อที่น่าตกใจคือบริษัทยักษ์ใหญ่และบริษัทระดับกลางที่เคยมีผลงานดี กลับต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือแม้แต่ ไซมิส แอสเสท
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังหนีไม่พ้นผลกระทบนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ไม่ว่าแบรนด์จะแข็งแกร่งแค่ไหน หากโครงสร้างรายได้และการปรับตัวไม่ทันต่อกระแส Disruption ของพฤติกรรมผู้บริโภค ก็มีสิทธิ์เพลี่ยงพล้ำได้เช่นกัน
ศึกชิงบัลลังก์เจ้าตลาด: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ในความมืดมิดยังมีแสงสว่าง และผู้ที่ถือคบเพลิงนำหน้าในรอบปีที่ผ่านมาคือ “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” การต่อสู้ของสองค่ายนี้เปรียบเสมือนมวยคู่เอกที่แลกหมัดกันอย่างดุเดือดในทุกทำเล ทั้งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ (SIRI)
ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% แสนสิริพิสูจน์แล้วว่ากลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury เป็นสิ่งที่ถูกต้อง ในขณะที่ตลาดระดับกลาง-ล่างมีปัญหาเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) และความเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน จากธนาคาร แสนสิริเลือกที่จะโฟกัสกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
รองแชมป์ผู้แข็งแกร่ง: เอพี ไทยแลนด์ (AP)
แม้จะพ่ายแพ้ในแง่รายได้รวมไปอย่างเฉียดฉิวด้วยยอด 38,399 ล้านบาท แต่เอพีก็ยังคงรักษามาตรฐานความเป็นผู้นำในตลาดแนวราบ ทั้ง บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ได้อย่างเหนียวแน่น
อันดับอื่นๆ ที่น่าจับตามอง:
อันดับ 3 ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท เน้นการบริหารต้นทุนและการขยายตลาดต่างจังหวัด
อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท แม้รายได้ลด แต่ยังคงเป็นแบรนด์ที่มี Brand Loyalty สูงสุด
อันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท อยู่ในช่วงปรับโครงสร้างธุรกิจสู่ Wellness
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ใครขายเก่งจริง?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักแนะนำเสมอว่าอย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจรวมกำไรพิเศษจากการขายที่ดินหรือสินทรัพย์เข้ากองทุน แต่ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาโครงการและการขาย คอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อตัดรายได้พิเศษออก ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที!
เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ด้านการขาย
เอพีทำรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่า Product Strategy ของเอพี ทั้งในเรื่องของ Space Design และทำเลที่ตั้ง ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ได้ตรงจุดที่สุด ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮมใจกลางเมือง หรือบ้านเดี่ยวชานเมือง
สิ่งที่น่ากังวลสำหรับภาพรวมคือ บริษัทส่วนใหญ่ (30 จาก 41 บริษัท) มีรายได้จากการขายลดลง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury อย่าง ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายหายไปถึง -78% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนักลงทุนต่างชาติยังไม่กลับมาเต็มร้อย และ Oversupply ในบางทำเลยังคงเป็นปัญหา
ม้ามืดที่ห้ามมองข้าม: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
นี่คือ Disrupter ตัวจริงที่เข้ามาเขย่าวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมที่เป็นเจ้าตลาดศูนย์การค้า CPN กระโดดลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัย (Residence) อย่างเต็มตัว โดยมียอดขายเติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) โมเดลธุรกิจแบบ Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นศูนย์กลาง คือจุดแข็งที่ Developer รายอื่นเลียนแบบได้ยาก และนี่คือเทรนด์หลักของปี 2026
บทสรุปกำไรสุทธิ: ขายดีแต่ไม่มีกำไร = ขาดทุนแรงงาน
คำกล่าวที่ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity) ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ
แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่เมื่อดูบรรทัดสุดท้าย “กำไรสุทธิ” พวกเขายังคงยืนหนึ่งด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด (Recurring Income) และการขายโรงแรมเข้ากองทุน REIT ทำให้มีกำไรพิเศษเข้ามาพยุง
ในขณะที่ แสนสิริ ทำผลงานได้น่าประทับใจที่สุดในแง่การเติบโตของกำไร (Net Profit Growth) ที่พุ่งทะยานถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลลัพธ์ของการคุม Cost Efficiency และการทำแบรนด์ที่แข็งแกร่งจนสามารถตั้งราคาขายในระดับ Premium ได้
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมกำไรของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนถึง 12 แห่ง บางแห่งขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด สะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องและภาระดอกเบี้ยที่กัดกินกำไร หากใครกำลังมองหาหุ้นอสังหาฯ เข้าพอร์ต ต้องระวังบริษัทที่มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) สูงๆ ไว้ให้ดี
ทิศทางและกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุป 3 เทรนด์สำคัญที่จะเป็นตัวชี้วัดความอยู่รอดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า:
การปรับตัวสู่ Sustainability และ Green Living:
ผู้บริโภคในปี 2026 ไม่ได้มองแค่ดีไซน์ แต่พวกเขามองหาบ้านที่ประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof รองรับ EV Charger และใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม บริษัทที่ไม่ปรับตัวเรื่อง ESG จะเสียโอกาสในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน Green Loan และเสียฐานลูกค้าคนรุ่นใหม่
Pet Humanization:
เทรนด์ “สัตว์เลี้ยงคือลูก” ไม่ใช่กระแสชั่วคราว คอนโดมิเนียมที่เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-friendly) จะมีราคาขายต่อ (Resale Value) และอัตราค่าเช่า (Yield) สูงกว่าโครงการทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ
Wellness & Aging Society:
เมื่อประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ โครงการที่มีบริการด้านสุขภาพ หรือออกแบบตามหลัก Universal Design จะกลายเป็นที่ต้องการอย่างมาก เหมือนที่ พฤกษา โฮลดิ้ง กำลังพยายามปรับตัวไปในทิศทางนี้
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือ คอนโดมิเนียม ในช่วงนี้:
อย่าดูแค่ราคาโปรโมชั่น: ให้ดูประวัติของ Developer ว่ามีปัญหาเรื่องการก่อสร้างหรือนิติบุคคลหรือไม่
เช็คความสามารถในการกู้: ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเรื่อง สินเชื่อบ้าน หรือการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ดีที่สุดในยุคดอกเบี้ยผันผวน
ทำเลคือหัวใจ: เลือกทำเลที่มี Real Demand ใกล้แหล่งงาน หรือแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังจะเปิดใช้
สำหรับนักลงทุน:
หุ้นกลุ่มที่มี Recurring Income สูง (เช่น LH, CPN) จะปลอดภัยกว่าในยามตลาดผันผวน
จับตาหุ้นที่มี Backlog (ยอดขายรอโอน) แข็งแกร่ง เพราะจะเป็นตัวการันตีรายได้ในอนาคต
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีนี้และปีหน้า คือเกมของผู้ที่แข็งแกร่งและปรับตัวได้เร็วที่สุด ตัวเลข 3.7 แสนล้านบาทอาจจะดูน่าผิดหวังสำหรับบางคน แต่มันคือโอกาสทองสำหรับคนที่มองเห็นช่องว่างในตลาด
หากคุณคือนักลงทุนที่ต้องการวิเคราะห์เจาะลึกพอร์ตอสังหาฯ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาเพื่อปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตท่ามกลางความท้าทายนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป
พร้อมหรือยังที่จะก้าวข้ามวิกฤตและสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์? ปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อวางแผนการลงทุนที่แม่นยำและคุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ คลิกที่นี่เพื่อเริ่มบทสนทนา
