เปิดภาพแรก “นานา” หลังได้ประกันตัว—สีหน้าอ่อนล้าไร้คนรอรับทนายสายหยุดเผยสะเทือนใจ: “เขาคงไม่เหลือใครแล้ว”

เปิดภาพแรก นานา หลังได้รับการประกันตัว ทนายสายหยุด เผย เขาคงไม่เหลือใครอีกแล้ว หากทนายความไม่กล้าที่จะทำหน้าที่ตามกฎหมายอย่างองอาจ

วันที่ 4 ธ.ค.2568 หลังจากเจ้าหน้าที่ได้เข้าควบคุมตัว “นานา ไรบีนา” ที่บ้านพักย่านพระโขนง ในข้อหาฉ้อโกง และ พ.ร.ก.กู้ยืมเงินอันเป็นการฉ้อโกงประชาชน หลังมีกลุ่มผู้เสียหายหลายรายแจ้งความ ก่อนจะมีการสอบสวน พร้อมฝากขังผัดแรก และช่วงบ่าย ทางนานา ยื่นขอประกันตัว และศาลอาญาอนุญาตให้ปล่อยชั่วคราวระหว่างสอบสวน วงเงินประกัน 1 ล้านบาท

ล่าสุดหลังถูกปล่อยตัว “ทนายสายหยุด” ได้โพสต์ภาพถ่ายคู่กับนานา ผ่านเฟซบุ๊ก ทนายสายหยุด เพ็งบุญชู พร้อมระบุข้อความว่า “ผู้ต้องหาหรือจำเลยไม่มีใครอีกแล้วนอกจากทนายความที่จะปกป้องสิทธิให้เขาตามกฎหมาย ผู้เสียหายมีเจ้าพนักงานรัฐตั้งแต่ชั้นสอบสวน

อัยการเป็นโจทก์ฟ้อง พนักงานสอบสวนมีอำนาจกว้างขวางในการรวบรวมหลักฐาน แต่ผู้ต้องหาไม่มีใครเลยนอกจากทนายความ หากทนายความไม่กล้าที่จะทำหน้าที่ตามกฎหมายอย่างองอาจแล้ว เขาคงไม่เหลือใครอีกแล้ว ให้ความสำเร็จของงานแทนคำพูด”

พลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี

หลังม่านหมอกแห่งความไม่แน่นอนที่ปกคลุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าสองปี ตั้งแต่ช่วงปลายปี 2566 และต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งจากเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแรง ทำให้หลายภาคส่วนต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบาก บทเรียนจากช่วงเวลาดังกล่าวได้หล่อหลอมให้ภูมิทัศน์ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ยุคใหม่ที่เต็มไปด้วยการเปลี่ยนแปลง ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2568 หรือปี 2025 นี้ ไม่ใช่เพียงปีแห่งการฟื้นตัวอย่างฉับพลัน แต่เป็นปีแห่งการ “พลิกโฉม” ที่แท้จริง ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่เพื่อคว้าชัยชนะในเกมที่ซับซ้อนขึ้นนี้

ภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาคและผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2025

ปี 2025 ถือเป็นห้วงเวลาสำคัญที่เศรษฐกิจโลกกำลังปรับสมดุล แม้สัญญาณการฟื้นตัวจะเริ่มปรากฏในบางภูมิภาค แต่ความเปราะบางยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา การเติบโตของเศรษฐกิจไทยยังคงพึ่งพาการส่งออกและการท่องเที่ยวเป็นหลัก ทว่าปัจจัยภายในประเทศ เช่น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง เป็นเงาตามที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง การเข้าถึงสินเชื่อบ้านจึงไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป สำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกและกลุ่มรายได้ปานกลาง

ธนาคารกลางทั่วโลกยังคงดำเนินนโยบายการเงินอย่างระมัดระวัง แม้มีแนวโน้มที่อัตราดอกเบี้ยจะทรงตัวหรือเริ่มปรับลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี แต่ผลกระทบจากดอกเบี้ยที่สูงมาอย่างต่อเนื่องยังคงสร้างภาระให้กับผู้กู้ และส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังคงอยู่ในระดับที่ท้าทาย โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดหรูและบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมที่แม้จะมีกำลังซื้อเฉพาะกลุ่ม แต่ก็ต้องเผชิญกับการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกอย่างจะเป็นสีเทาเสมอไป การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและโครงการพัฒนาเมืองในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญที่สร้างทำเลศักยภาพใหม่ๆ กระจายความเจริญและโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ออกไปสู่พื้นที่รอบนอกและหัวเมืองรอง การลงทุนจากต่างชาติในภาคอุตสาหกรรมและบริการก็เป็นอีกหนึ่งแรงหนุนที่กระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยระดับบน

กลยุทธ์ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์: ใครปรับตัวได้ ใครไปไม่รอด?

จากบทเรียนในปี 2566-2567 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้องประสบกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ว่าจะเป็น LPN, Major Development, Raimon Land หรือแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses ที่แม้จะมีกำไรสูงจากการขายสินทรัพย์ แต่รายได้จากการขายหลักก็ลดลง สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมๆ ที่เน้นการสร้างและขายเพียงอย่างเดียวเริ่มไม่ยั่งยืนในสภาพตลาดปัจจุบัน

ในปี 2025 นี้ “การปรับตัว” คือหัวใจสำคัญสู่ความอยู่รอดและเติบโต ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำต่างเริ่มหันมาใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายมากขึ้น:

การกระจายความเสี่ยง (Diversification):
โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use Projects): ผู้ประกอบการหลายรายเช่น Central Pattana (CPN) ซึ่งมีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการพัฒนาศูนย์การค้าและโรงแรม กำลังต่อยอดธุรกิจสู่โครงการมิกซ์ยูสเต็มรูปแบบ ที่ผสมผสานที่อยู่อาศัย, คอมมูนิตี้มอลล์, อาคารสำนักงาน, และโรงแรมเข้าไว้ด้วยกัน โครงการเหล่านี้ไม่ได้สร้างรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว แต่ยังสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) จากค่าเช่าและการบริการ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่มั่นคงกว่าในระยะยาว ทำให้ CPN เป็นหนึ่งในผู้เล่นที่น่าจับตาในด้านการสร้างรายได้จากการขายที่เติบโตสูงในปีที่ผ่านมา และมีแนวโน้มจะแข็งแกร่งขึ้นในปี 2025
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate): การลงทุนในโรงแรม, เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์, และคลังสินค้า โดยเฉพาะ Frasers Property ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเจ้าสัวน้ำเมา ก็ยังคงทำกำไรได้ดี แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ตอบสนองความต้องการในภาคการท่องเที่ยวและโลจิสติกส์

การเข้าถึงกลุ่มตลาดเฉพาะ (Niche Market Penetration):
คอนโดหรูและบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม: แม้ตลาดรวมจะชะลอตัว แต่ตลาดระดับบนยังมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง มีดีไซน์โดดเด่น และบริการพิเศษ ผู้พัฒนาอย่าง Sansiri, SC Asset และ AP (Thailand) ยังคงให้ความสำคัญกับตลาดนี้ และมีการปรับพอร์ตเพื่อตอบสนองความต้องการที่ซับซ้อนของกลุ่มนี้
ที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้ (Affordable Housing): ในขณะเดียวกัน การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริงในราคาที่เหมาะสม ยังคงเป็นช่องทางที่สำคัญ โดยเฉพาะในทำเลเมืองขยายและใกล้แหล่งงาน

การบริหารจัดการที่ดินและโครงการ (Land Bank & Project Management):
การถือครองที่ดิน: ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการ Land Bank อย่างชาญฉลาด การถือครองที่ดินในทำเลศักยภาพที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายรูปแบบ (เช่น ที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้าใหม่) จะเป็นแต้มต่อสำคัญ
ความรวดเร็วในการก่อสร้างและส่งมอบ: การลดระยะเวลาการก่อสร้างและส่งมอบโครงการที่รวดเร็ว ช่วยลดภาระดอกเบี้ยและสร้างกระแสเงินสดหมุนเวียน

นวัตกรรมและเทคโนโลยี (Innovation & PropTech):
Smart Home & Living Solutions: การนำเทคโนโลยี Smart Home, IoT และ AI มาใช้ในการออกแบบและบริหารจัดการโครงการ ไม่ได้เป็นเพียงแค่จุดขาย แต่เป็นการยกระดับคุณภาพชีวิตและเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ไทย
Digital Marketing & Sales: การใช้แพลตฟอร์มออนไลน์, Virtual Tour และ Data Analytics ในการเข้าถึงลูกค้าและปิดการขายได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ความยั่งยืนและ ESG (Sustainability & ESG Real Estate):
แนวคิดการพัฒนาที่ยั่งยืน การใช้พลังงานสะอาด วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการออกแบบที่ส่งเสริมสุขภาพที่ดีของผู้อยู่อาศัย ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่เป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้ลงทุนและผู้บริโภคให้ความสำคัญมากขึ้น ESG อสังหาฯ จึงเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดนักลงทุนและเพิ่มมูลค่าของแบรนด์ในระยะยาว

เจาะลึกผลประกอบการและปัจจัยชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง

จากข้อมูลในปี 2566 เราเห็นว่า Land & Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุดถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุน แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการบริหารสินทรัพย์และการสร้างมูลค่าเพิ่มนอกเหนือจากการขายโครงการใหม่ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในภาวะตลาดชะลอตัว

ขณะที่ AP (Thailand) ยังคงเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายอย่างแข็งแกร่งที่ 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำถึงความเชี่ยวชาญในการพัฒนาและทำการตลาดที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้เป็นอย่างดี ส่วน Sansiri แม้รายได้รวมจะแซง AP ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในปี 2566 แต่ก็ด้วยกลยุทธ์การเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากและการโอนที่รวดเร็ว ซึ่งเป็นเครื่องสะท้อนถึงความมุ่งมั่นในการขยายฐานลูกค้าและความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับจังหวะตลาด

สำหรับปี 2025 ผมเชื่อว่าปัจจัยชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงจะไม่ได้อยู่ที่รายได้รวมหรือรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว แต่จะพิจารณาจาก:

อัตรากำไรสุทธิ (Net Profit Margin): บริษัทที่สามารถรักษาอัตรากำไรสุทธิให้แข็งแกร่งได้ แม้ในภาวะต้นทุนสูงและตลาดแข่งขันรุนแรง จะเป็นผู้ที่บริหารจัดการได้มีประสิทธิภาพอย่างแท้จริง
กระแสเงินสด (Cash Flow): ความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่สม่ำเสมอ เป็นสิ่งสำคัญในการรองรับความไม่แน่นอนและการลงทุนในอนาคต
การบริหารจัดการหนี้ (Debt Management): บริษัทที่มีโครงสร้างหนี้ที่แข็งแรงและสามารถควบคุมภาระหนี้ได้ จะมีภูมิคุ้มกันต่อความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยได้ดีกว่า
ประสิทธิภาพการขายและลดสินค้าคงคลัง (Sales Efficiency & Inventory Management): การลดระยะเวลาการขายและลดปริมาณสินค้าคงคลังให้ต่ำที่สุด จะช่วยลดต้นทุนการถือครองและเพิ่มสภาพคล่อง
นวัตกรรมและการสร้างมูลค่าเพิ่ม: บริษัทที่ลงทุนในการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์เทรนด์อนาคต (เช่น ความยั่งยืน, Smart Living) จะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันอย่างยั่งยืน

จากมุมมองนี้ บริษัทอย่าง Supalai และ SC Asset ที่แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการทำกำไรและรักษาการเติบโตของรายได้ (SC Asset มีรายได้เติบโต 13% ในปี 2566) จะยังคงเป็นผู้เล่นที่แข็งแกร่งในปี 2025 ด้วยกลยุทธ์ที่รอบคอบและพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย ขณะที่ Origin Property แม้กำไรจะลดลงเล็กน้อยในปี 2566 แต่การมุ่งเน้นพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสและโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ก็เป็นกลยุทธ์ที่น่าจับตาในระยะยาว

แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025 และโอกาสการลงทุน

ปี 2025 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยขับเคลื่อนด้วยหลายปัจจัยที่สำคัญ:

การเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์ (Demographic Shifts): สังคมสูงวัย และขนาดครัวเรือนที่เล็กลง ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป จากบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ไปสู่คอนโดมิเนียมหรือทาวน์โฮมขนาดกะทัดรัดที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตคนเมือง รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่ออกแบบมาเพื่อผู้สูงอายุ
การทำงานแบบไฮบริด (Hybrid Work) และการขยายตัวของเมือง: รูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่นยังคงมีอิทธิพล ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลชานเมืองหรือหัวเมืองรองที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
เทคโนโลยีและนวัตกรรม (PropTech & Innovation): การนำ PropTech มาใช้ตั้งแต่กระบวนการพัฒนา การตลาด การขาย ไปจนถึงการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นหัวใจสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน ผู้พัฒนาที่สามารถผสานนวัตกรรมเหล่านี้เข้ากับการดำเนินงานได้ จะสร้างความแตกต่างได้อย่างชัดเจน
ความใส่ใจด้านสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ (Wellness & Green Living): โครงการที่มีการออกแบบโดยคำนึงถึงสิ่งแวดล้อม การใช้พลังงานหมุนเวียน และการสร้างพื้นที่สีเขียว รวมถึงการส่งเสริมสุขภาพที่ดีของผู้อยู่อาศัย จะได้รับความนิยมมากขึ้น ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับโครงการประเภทบ้านเดี่ยวที่เน้นพื้นที่สีเขียว และคอนโดมิเนียมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพครบครัน
โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์เฉพาะกลุ่ม:
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่าระยะยาว ที่มี Yield อสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ เช่น เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือโครงการที่อยู่ในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ
การลงทุนในที่ดินเปล่าในทำเลศักยภาพ: โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากโครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ หรือการขยายตัวของเมือง
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs): ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องลงทุนโดยตรงในสินทรัพย์ขนาดใหญ่

บทสรุปและก้าวต่อไป

ปี 2025 ไม่ใช่ปีแห่งการหวนคืนสู่ความรุ่งเรืองแบบเก่า แต่เป็นปีแห่งการกำเนิดใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จคือผู้ที่มีความยืดหยุ่น กล้าที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ มองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม และไม่หยุดที่จะลงทุนในนวัตกรรมและความยั่งยืน บทเรียนจากความท้าทายในปีที่ผ่านมาได้สอนให้เราเข้าใจว่า การบริหารจัดการอย่างรอบคอบ การสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง และการสร้างมูลค่าเพิ่มที่แท้จริงให้กับลูกค้า คือกุญแจสำคัญสู่ชัยชนะ

ในฐานะนักลงทุนหรือผู้สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในคอนโดหรูเพื่อการเช่าระยะยาว การมองหาบ้านเดี่ยวในทำเลที่กำลังเติบโต หรือการสำรวจโอกาสในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ หากคุณพร้อมที่จะก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเพื่อวางแผนการลงทุนหรือพัฒนาโครงการที่ประสบความสำเร็จ เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและแบ่งปันความรู้จากประสบการณ์จริงเพื่อนำพาคุณไปสู่เป้าหมาย อย่ารอช้าที่จะคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2025 ที่เต็มไปด้วยศักยภาพนี้!